【正文】 施刺激投資者的消費欲望?！俺晒Α保荷贁等说拿麍? 頂級品牌集中營，專業(yè)的管理 成功者的“您”（主題理念）“幸福、滿足”主題：以一組軟文表達主題。分別為：尋找篇：重慶人的幸福在哪里？（從理性的角度幫投資者尋重慶市目前值得投資的項目，最后把目光鎖定在朝天門本案，引出本案能帶給投資者的物質與精神回報）圓夢篇：“朝天門XXX項目，我的幸福夢想”或“最大的幸福，莫過于擁有”(從情感角度講述老重慶人的“朝天門”情結，以本項目的完美出市圓這部分人的財富投資之夢)“專業(yè)”：資本家原始積累在何處？（投資回報率）“趣味”：360度的品牌生活：創(chuàng)業(yè)投資（最大限度的激發(fā)重慶人有閑錢人的“品牌生活方式”，生活的樂趣不僅在于奢侈享受，更在于懂得獲?。?調整期與掃尾期（一個月）：強力促銷主要宣傳手段：報版媒體、公關活動展示、順馳獨有連鎖渠道模式等宣傳思想：“新經營管理消費理念”的市場管理模式逐漸成型，利用少量合理的廣告投入及現場銷售人員的引領和前期投資客戶的推薦，銷售人員更多的是挖掘老客戶、做好客戶按揭、經營等一些的收尾和后續(xù)工作，爭取體現出我司及開發(fā)商的專業(yè)形象和品牌口碑，并且順利的完成尾期的銷售工作。錯過了領舞 不能錯過擁有，“天時、地利、人和”何為你所擁有？最后的財富機會，人生難得幾回搏我司認為：無論是本項目的差異變化賣點選定，還是市場定位，目標消費者鎖定，都十分準確，因而公共活動/煤體計劃都應該以“少數人的名利場 頂級品牌集中營”為主題，具體內容在執(zhí)行階段具體呈現。●“品牌論壇”●“華中品牌風尚大典——暨本項目招商新聞發(fā)布會”活動●“名牌文化生活”投資征文●現場投資說明會●“付出必有回報”——商鋪承租者免1年租金，以促銷尾盤 現場包裝及案場布置 ●商場包裝：商場玻璃墻圍繞項目主題理念展開，把客戶眼球吸引到本項目來，快速樹立項目形象，傳遞項目信息。同時，對項目的每個進程都進行信息公開，并更換包裝，樹立項目信心。并能制造一波又一波的信息流，不斷撩撥投資者的投資熱情。●案場布置：對于銷售開盤、商場開業(yè)前對案場進行包裝，制造開業(yè)預熱、制造新聞賣點讓媒體自動為本案進行報導與宣傳。商場開業(yè)前一周建議在外面建立導購指示牌，起到指示樓層布局的同時，樹立精神坐標。六、項目風險分析與價值評估返租銷售方案風險分析建議本案采取的銷售方式是帶租賃銷售，即開發(fā)商先行招入經營商家，然后再根據租金價格、鋪面位置進行定價銷售，并在與商家租賃合同期內保證買家利益，租賃合同期后能否租出或租金多少的風險開發(fā)商不予承擔。帶租賃銷售是一個針對商業(yè)投資者的促銷方法，帶租賃銷售的實施需要留意的事項有：該類物業(yè)的租務市場是否成熟，需求是否殷切所定的回報率是否高過現時的租金水平。若是太高，只是變相減價罷了這兩個條件本案都具備，特別是11%的年返租率將對投資者產生極大的吸引，即使降低1個點的回報率仍在目前朝天門的返租市場極具競爭力。盡管于此，帶租賃銷售于本項目仍具有風險。即使本案的回報率極具吸引力，一般的投資者仍會對帶租賃銷售存在下列疑慮：經營商的資金實力，經營商是否夠實力在租賃期如期支付租金予投資者，投資者能否得到相應的賠償、能否找到新的商家經營。物業(yè)的是否有較好的升值前景：即5年返租期滿后項目能否自行在租務市場上以如此高的租金租出該物業(yè)。這將直接影響項目的銷售。項目價格指數表明，目前朝天門市場普遍租金價格都相對于本項目較高，但是地段區(qū)域相比比本項目要好，所以存在的高價格與高投資回報率給開發(fā)商所帶來的風險在本項目也能較好的得到平衡?？偨Y來說，因為重慶市在商業(yè)投資不景氣的環(huán)境下，朝天門租賃市場及買賣一直保持較高旺勢，在朝天門市場經濟增長快速發(fā)展時期短期內不會改變，約11%的租金回報及5年的返租年限是較合理吸引到投資者的數字。返租銷售帶給開發(fā)商的風險基本可以較大程度地弱化。項目價值評估（1）物業(yè)品質的提升與商業(yè)價值的升值（2）區(qū)域商業(yè)空間的擴展延伸（3）商場自身品牌的升值（4）其他七、營銷推廣預計費用預算根據我司對該項目自身的利弊因素及該區(qū)域市場同比商場的綜合因素判斷得出下列數據項目銷售均價：總體均價：29580元/m2，一層均價：39933元/m2，二層均價：20000元/m2項目銷售總額：29580（總體銷售均價）*16821（銷售整體總面積）=（總銷售額）廣告宣傳費用：（該費用為實報實銷費用）總銷售額*% = 代理提成費用：總銷售額*% ~ %銷售最終目標：在得到前期強力的廣告宣傳推廣和品牌商場形象包裝的支撐下，我司將按照銷售節(jié)奏的計劃于2007年2月1日對市場進行試探性放號宣傳并推出開盤信息（一至兩個月的放號期），于2007年3月1日正式開盤對項目商業(yè)商鋪進行銷售，通過計劃確定銷售期至2007年8月31日，并完成銷售總量的80%銷售。在此次項目入市推廣之前，請先讓我介紹一下，我公司（重慶順馳不動產網絡有限公司）的廣告渠道和推廣優(yōu)勢：★連鎖經營模式的優(yōu)勢：重慶順馳不動產網絡有限公司截止2006年11月28日前，在主城七區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)）共有連鎖店51家，擁有一線銷售人員330名。就此而言，貴司一旦和我們達成合作協議，就等于免費擁有了51個外賣場（遍步主城7區(qū)）和330名銷售人員，這對于目前傳統(tǒng)的銷售模式是一個巨大的沖擊，在宣傳推廣中起到的作用是不言而喻的。★客戶資源的優(yōu)勢：現有的客戶規(guī)模，按靜態(tài)方式計算： 每天重慶順馳公司銷售網絡（連鎖經營中心基本店）平均接待客戶600人次，每周約4200人次，每月約16800人次，每年約201600人次，刨去其中重復接待，連鎖店與項目、項目與項目、店與店交叉的部分，即使按十分之一的比例計算，每月新增客戶到訪規(guī)模也在2000人次以上。已成交客戶管理情況重慶順馳公司信息中心通過與地產公司、物業(yè)公司的配合，已掌握約15000客戶的基本資料。從以上數據可以知道，在貴公司入市宣傳期間就已經有了15000客戶的客戶基本蓄備量，比其他的中介公司更早一步占領市場?！镔Y源渠道的優(yōu)勢：A、順馳置業(yè)網（）是順馳(中國)不動產網絡旗下的互聯網商務平臺，在2005年憑借著全新的互聯網運營模式、強大的網站功能、龐大的線下綜合服務體系、完善的企業(yè)內部信息平臺迅速發(fā)展，成為中國房地產綜合服務網站的佼佼者。網站現狀：(截止到06年10月）分站點數：37個Alexa全球排名:1,509名日訪問量：80萬注冊用戶：86526個合作網站：66個友情鏈接總數：562個B、 ，將傳統(tǒng)的選項查找轉換為更加人性化、便捷化的搜索模式，讓網上房源信息發(fā)布和查詢變得像呼吸一樣簡單。 目前allfang的工作人員已遍布全國40余個城市，架設千余個維護終端，二手房動態(tài)房源信息量近百萬，并且在每一天都有大量的維護人員審核推薦房源以保證其準確性?，F在更帶來即時互動的商品房在線查詢系統(tǒng)，真正天下房源，一網打盡。重慶順馳不動產網絡有限公司