【正文】 施刺激投資者的消費(fèi)欲望?！俺晒Α保荷贁?shù)人的名利場(chǎng) 頂級(jí)品牌集中營(yíng)，專(zhuān)業(yè)的管理 成功者的“您”（主題理念）“幸福、滿足”主題：以一組軟文表達(dá)主題。分別為：尋找篇：重慶人的幸福在哪里？（從理性的角度幫投資者尋重慶市目前值得投資的項(xiàng)目，最后把目光鎖定在朝天門(mén)本案，引出本案能帶給投資者的物質(zhì)與精神回報(bào)）圓夢(mèng)篇：“朝天門(mén)XXX項(xiàng)目，我的幸福夢(mèng)想”或“最大的幸福，莫過(guò)于擁有”(從情感角度講述老重慶人的“朝天門(mén)”情結(jié)，以本項(xiàng)目的完美出市圓這部分人的財(cái)富投資之夢(mèng))“專(zhuān)業(yè)”：資本家原始積累在何處？（投資回報(bào)率）“趣味”：360度的品牌生活：創(chuàng)業(yè)投資（最大限度的激發(fā)重慶人有閑錢(qián)人的“品牌生活方式”，生活的樂(lè)趣不僅在于奢侈享受，更在于懂得獲取）● 調(diào)整期與掃尾期（一個(gè)月）：強(qiáng)力促銷(xiāo)主要宣傳手段：報(bào)版媒體、公關(guān)活動(dòng)展示、順馳獨(dú)有連鎖渠道模式等宣傳思想：“新經(jīng)營(yíng)管理消費(fèi)理念”的市場(chǎng)管理模式逐漸成型，利用少量合理的廣告投入及現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員的引領(lǐng)和前期投資客戶(hù)的推薦，銷(xiāo)售人員更多的是挖掘老客戶(hù)、做好客戶(hù)按揭、經(jīng)營(yíng)等一些的收尾和后續(xù)工作，爭(zhēng)取體現(xiàn)出我司及開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)形象和品牌口碑，并且順利的完成尾期的銷(xiāo)售工作。錯(cuò)過(guò)了領(lǐng)舞 不能錯(cuò)過(guò)擁有，“天時(shí)、地利、人和”何為你所擁有？最后的財(cái)富機(jī)會(huì)，人生難得幾回搏我司認(rèn)為：無(wú)論是本項(xiàng)目的差異變化賣(mài)點(diǎn)選定，還是市場(chǎng)定位，目標(biāo)消費(fèi)者鎖定，都十分準(zhǔn)確，因而公共活動(dòng)/煤體計(jì)劃都應(yīng)該以“少數(shù)人的名利場(chǎng) 頂級(jí)品牌集中營(yíng)”為主題，具體內(nèi)容在執(zhí)行階段具體呈現(xiàn)。●“品牌論壇”●“華中品牌風(fēng)尚大典——暨本項(xiàng)目招商新聞發(fā)布會(huì)”活動(dòng)●“名牌文化生活”投資征文●現(xiàn)場(chǎng)投資說(shuō)明會(huì)●“付出必有回報(bào)”——商鋪承租者免1年租金，以促銷(xiāo)尾盤(pán) 現(xiàn)場(chǎng)包裝及案場(chǎng)布置 ●商場(chǎng)包裝：商場(chǎng)玻璃墻圍繞項(xiàng)目主題理念展開(kāi)，把客戶(hù)眼球吸引到本項(xiàng)目來(lái)，快速樹(shù)立項(xiàng)目形象，傳遞項(xiàng)目信息。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)進(jìn)程都進(jìn)行信息公開(kāi)，并更換包裝，樹(shù)立項(xiàng)目信心。并能制造一波又一波的信息流，不斷撩撥投資者的投資熱情。●案場(chǎng)布置：對(duì)于銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)、商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前對(duì)案場(chǎng)進(jìn)行包裝，制造開(kāi)業(yè)預(yù)熱、制造新聞賣(mài)點(diǎn)讓媒體自動(dòng)為本案進(jìn)行報(bào)導(dǎo)與宣傳。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前一周建議在外面建立導(dǎo)購(gòu)指示牌，起到指示樓層布局的同時(shí)，樹(shù)立精神坐標(biāo)。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與價(jià)值評(píng)估返租銷(xiāo)售方案風(fēng)險(xiǎn)分析建議本案采取的銷(xiāo)售方式是帶租賃銷(xiāo)售，即開(kāi)發(fā)商先行招入經(jīng)營(yíng)商家，然后再根據(jù)租金價(jià)格、鋪面位置進(jìn)行定價(jià)銷(xiāo)售，并在與商家租賃合同期內(nèi)保證買(mǎi)家利益，租賃合同期后能否租出或租金多少的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商不予承擔(dān)。帶租賃銷(xiāo)售是一個(gè)針對(duì)商業(yè)投資者的促銷(xiāo)方法，帶租賃銷(xiāo)售的實(shí)施需要留意的事項(xiàng)有：該類(lèi)物業(yè)的租務(wù)市場(chǎng)是否成熟，需求是否殷切所定的回報(bào)率是否高過(guò)現(xiàn)時(shí)的租金水平。若是太高，只是變相減價(jià)罷了這兩個(gè)條件本案都具備，特別是11%的年返租率將對(duì)投資者產(chǎn)生極大的吸引，即使降低1個(gè)點(diǎn)的回報(bào)率仍在目前朝天門(mén)的返租市場(chǎng)極具競(jìng)爭(zhēng)力。盡管于此，帶租賃銷(xiāo)售于本項(xiàng)目仍具有風(fēng)險(xiǎn)。即使本案的回報(bào)率極具吸引力，一般的投資者仍會(huì)對(duì)帶租賃銷(xiāo)售存在下列疑慮：經(jīng)營(yíng)商的資金實(shí)力，經(jīng)營(yíng)商是否夠?qū)嵙υ谧赓U期如期支付租金予投資者，投資者能否得到相應(yīng)的賠償、能否找到新的商家經(jīng)營(yíng)。物業(yè)的是否有較好的升值前景：即5年返租期滿后項(xiàng)目能否自行在租務(wù)市場(chǎng)上以如此高的租金租出該物業(yè)。這將直接影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售。項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)表明，目前朝天門(mén)市場(chǎng)普遍租金價(jià)格都相對(duì)于本項(xiàng)目較高，但是地段區(qū)域相比比本項(xiàng)目要好，所以存在的高價(jià)格與高投資回報(bào)率給開(kāi)發(fā)商所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)在本項(xiàng)目也能較好的得到平衡。總結(jié)來(lái)說(shuō)，因?yàn)橹貞c市在商業(yè)投資不景氣的環(huán)境下，朝天門(mén)租賃市場(chǎng)及買(mǎi)賣(mài)一直保持較高旺勢(shì)，在朝天門(mén)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速發(fā)展時(shí)期短期內(nèi)不會(huì)改變，約11%的租金回報(bào)及5年的返租年限是較合理吸引到投資者的數(shù)字。返租銷(xiāo)售帶給開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)基本可以較大程度地弱化。項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估（1）物業(yè)品質(zhì)的提升與商業(yè)價(jià)值的升值（2）區(qū)域商業(yè)空間的擴(kuò)展延伸（3）商場(chǎng)自身品牌的升值（4）其他七、營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)計(jì)費(fèi)用預(yù)算根據(jù)我司對(duì)該項(xiàng)目自身的利弊因素及該區(qū)域市場(chǎng)同比商場(chǎng)的綜合因素判斷得出下列數(shù)據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)：總體均價(jià)：29580元/m2，一層均價(jià)：39933元/m2，二層均價(jià)：20000元/m2項(xiàng)目銷(xiāo)售總額：29580（總體銷(xiāo)售均價(jià)）*16821（銷(xiāo)售整體總面積）=（總銷(xiāo)售額）廣告宣傳費(fèi)用：（該費(fèi)用為實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)費(fèi)用）總銷(xiāo)售額*% = 代理提成費(fèi)用：總銷(xiāo)售額*% ~ %銷(xiāo)售最終目標(biāo)：在得到前期強(qiáng)力的廣告宣傳推廣和品牌商場(chǎng)形象包裝的支撐下，我司將按照銷(xiāo)售節(jié)奏的計(jì)劃于2007年2月1日對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行試探性放號(hào)宣傳并推出開(kāi)盤(pán)信息（一至兩個(gè)月的放號(hào)期），于2007年3月1日正式開(kāi)盤(pán)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售，通過(guò)計(jì)劃確定銷(xiāo)售期至2007年8月31日，并完成銷(xiāo)售總量的80%銷(xiāo)售。在此次項(xiàng)目入市推廣之前，請(qǐng)先讓我介紹一下，我公司（重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司）的廣告渠道和推廣優(yōu)勢(shì)：★連鎖經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)：重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司截止2006年11月28日前，在主城七區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)）共有連鎖店51家，擁有一線銷(xiāo)售人員330名。就此而言，貴司一旦和我們達(dá)成合作協(xié)議，就等于免費(fèi)擁有了51個(gè)外賣(mài)場(chǎng)（遍步主城7區(qū)）和330名銷(xiāo)售人員，這對(duì)于目前傳統(tǒng)的銷(xiāo)售模式是一個(gè)巨大的沖擊，在宣傳推廣中起到的作用是不言而喻的。★客戶(hù)資源的優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)有的客戶(hù)規(guī)模，按靜態(tài)方式計(jì)算： 每天重慶順馳公司銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)（連鎖經(jīng)營(yíng)中心基本店）平均接待客戶(hù)600人次，每周約4200人次，每月約16800人次，每年約201600人次，刨去其中重復(fù)接待，連鎖店與項(xiàng)目、項(xiàng)目與項(xiàng)目、店與店交叉的部分，即使按十分之一的比例計(jì)算，每月新增客戶(hù)到訪規(guī)模也在2000人次以上。已成交客戶(hù)管理情況重慶順馳公司信息中心通過(guò)與地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的配合，已掌握約15000客戶(hù)的基本資料。從以上數(shù)據(jù)可以知道，在貴公司入市宣傳期間就已經(jīng)有了15000客戶(hù)的客戶(hù)基本蓄備量，比其他的中介公司更早一步占領(lǐng)市場(chǎng)?！镔Y源渠道的優(yōu)勢(shì)：A、順馳置業(yè)網(wǎng)（）是順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)旗下的互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)平臺(tái)，在2005年憑借著全新的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)模式、強(qiáng)大的網(wǎng)站功能、龐大的線下綜合服務(wù)體系、完善的企業(yè)內(nèi)部信息平臺(tái)迅速發(fā)展，成為中國(guó)房地產(chǎn)綜合服務(wù)網(wǎng)站的佼佼者。網(wǎng)站現(xiàn)狀：(截止到06年10月）分站點(diǎn)數(shù)：37個(gè)Alexa全球排名:1,509名日訪問(wèn)量：80萬(wàn)注冊(cè)用戶(hù)：86526個(gè)合作網(wǎng)站：66個(gè)友情鏈接總數(shù)：562個(gè)B、 ，將傳統(tǒng)的選項(xiàng)查找轉(zhuǎn)換為更加人性化、便捷化的搜索模式，讓網(wǎng)上房源信息發(fā)布和查詢(xún)變得像呼吸一樣簡(jiǎn)單。 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