【正文】 17海客瀛洲鞋城項(xiàng)目銷(xiāo)售及執(zhí)行計(jì)劃書(shū)目 錄項(xiàng)目市場(chǎng)分析（區(qū)域板塊SWOT）項(xiàng)目針對(duì)性銷(xiāo)售概念制定項(xiàng)目的租金和售價(jià)定位項(xiàng)目銷(xiāo)售策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)計(jì)費(fèi)用預(yù)算一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析（區(qū)域板塊SWOT）決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素是：地段、地段、還是地段?？湾尬挥谥貞c渝中半島的朝天門(mén)黃金水岸線上，分兩期開(kāi)工，一期工程占地面積為14000平方米,建筑總面積28萬(wàn)余平方米，以新古典后現(xiàn)代主義為鮮明特征的三幢至高華宅并排矗立組構(gòu)成渝中區(qū)罕見(jiàn)的大型江景人文社區(qū)。本項(xiàng)目處于重慶市經(jīng)融、政治最集中的商業(yè)中心渝中半島朝天門(mén)區(qū)域板塊，該板塊位于兩江交匯處，自古就是長(zhǎng)江中上游重要的水路碼頭，貨物的集散地，商客云集；隨著重慶的快速發(fā)展，朝天門(mén)的地理優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)無(wú)疑，同時(shí)也已經(jīng)成為最大的商品零售批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域，在商業(yè)已經(jīng)達(dá)到了前所未有繁榮的同時(shí)，而周邊的住宅仍就處于9十年代以及在商鋪和門(mén)面等以商業(yè)形式的物業(yè)管理上還是十分混亂，房?jī)r(jià)市場(chǎng)也在商業(yè)的帶動(dòng)下迅速的發(fā)展，房?jī)r(jià)大幅的提升，使得人口密集的渝中半島朝天門(mén)區(qū)域的土地更加寸土寸金。綜上所述，我們不難看出，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)該區(qū)域的商業(yè)氛圍非常濃厚，規(guī)劃發(fā)展前景很廣闊，主要是依托于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)營(yíng)造出一個(gè)良好的商業(yè)氛圍。隨著區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)力度的不斷加大,各大頗具實(shí)力規(guī)模與品牌企業(yè)的到來(lái),對(duì)區(qū)域無(wú)論是品牌或經(jīng)濟(jì)建設(shè)都起到了推波助瀾的作用。種種跡象表明，這一大的區(qū)域在行業(yè)內(nèi)的品牌影響力已輾露頭腳。隨著新商家繼續(xù)大量涌入和老商家需要迅速發(fā)展的同時(shí)，我們可以看出消費(fèi)需求的空間還是很大。區(qū)域市場(chǎng)容量與飽和程度還較大的提升空間。依托于自身住宅項(xiàng)目的成功所造成的品牌影響力,對(duì)鋪面銷(xiāo)售起到一定作用。劣勢(shì)由于項(xiàng)目地點(diǎn)處于朝天門(mén)商業(yè)中心市場(chǎng)的發(fā)展初級(jí)階段，那么相對(duì)應(yīng)的一些商業(yè)位置、交通便利度、居家、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都還在發(fā)展的初期，人流車(chē)流量的大小直接反映該區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)成熟度。道路老化擁擠、人員復(fù)雜、市場(chǎng)管理混亂幾個(gè)問(wèn)題比較突出。本項(xiàng)目周邊的門(mén)面與朝天門(mén)批發(fā)市場(chǎng)的門(mén)面銷(xiāo)售差異較大，自身地段相對(duì)于朝天門(mén)商業(yè)區(qū)域來(lái)講沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)。雖然出入貨物的車(chē)輛比較多，但是商業(yè)氣息目前來(lái)講不夠濃厚，周邊范圍內(nèi)的環(huán)境也起到了一定的負(fù)面影響。附近的商業(yè)氛圍也不成熟主要是以一些大量批發(fā)貨物為主，各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與聚集人氣的產(chǎn)業(yè)都很薄弱。自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)品種與自身的住宅定位有一定的差距。作為社區(qū)裙樓商業(yè)，本項(xiàng)目更夠?qū)ψ陨砩虡I(yè)的支撐太少，主要以投資為主。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，多數(shù)為實(shí)力雄厚的品牌企業(yè)。機(jī)遇：在這個(gè)寸土寸金的區(qū)域，隨著商家的不斷增加，各種貨品與品牌的進(jìn)入，商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)已經(jīng)達(dá)到飽和，商家需要大量的門(mén)面和商鋪等性質(zhì)的物業(yè)來(lái)增加自身的投資空間，促使著物業(yè)的價(jià)值提升。項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)中心成熟地帶，政策上的對(duì)商業(yè)物業(yè)的支持也相對(duì)成熟和完善，樹(shù)立區(qū)域商業(yè)品牌形象、良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、完善的管理制度，將刺激商家的進(jìn)入，從而改變整體商業(yè)環(huán)境。國(guó)際化商家的引進(jìn)和項(xiàng)目自身品牌的樹(shù)立，可以建立良好的商業(yè)環(huán)境，同時(shí)增加投資者的投資信心，在招商過(guò)程中的宣傳建立有效的消費(fèi)群體。項(xiàng)目周邊的業(yè)態(tài)分布零散，各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)參差不齊，經(jīng)營(yíng)模式陳舊，業(yè)態(tài)飽和度幾乎為零。遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有消費(fèi)需求。本項(xiàng)目的推出也為隨著商家的不斷增加，即將飽和的區(qū)域市場(chǎng)注入了新的契機(jī)，加大了商業(yè)發(fā)展的空間。在朝天門(mén)商業(yè)被重慶市民高度關(guān)注、多方認(rèn)可、瘋狂消費(fèi)的同時(shí)，一切針對(duì)本項(xiàng)目宣傳推廣的影響力也都會(huì)隨之提升。近期朝天門(mén)區(qū)域整個(gè)商業(yè)盤(pán)投放的量不大，在一定程度上縮小了客戶的選擇范圍。由于不久朝天門(mén)大橋規(guī)劃的修建、輕軌一號(hào)線的開(kāi)通、濱江路的修建等，以后由朝天門(mén)到達(dá)的區(qū)域的車(chē)輛將增加、出行將更加方便，朝天門(mén)未來(lái)的開(kāi)發(fā)及商業(yè)中心也將偏移到濱江路沿線， 威脅：消費(fèi)群體對(duì)于本項(xiàng)目的地理位置接受程度不明顯，同時(shí)由于消費(fèi)者人群比較喜歡集中消費(fèi)，所以需要如何吸引消費(fèi)者到本項(xiàng)目消費(fèi)，也將影響到購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)信心。弱市影響，由于周邊鋪面現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不是很理想，所以從很大程度上也會(huì)影響到購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)信心。周邊人口流動(dòng)量大、人員復(fù)雜，在以后商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理上需要更加投入，無(wú)形中提高了經(jīng)營(yíng)管理成本。結(jié)合以上一些優(yōu)劣勢(shì)，建議在推廣中以朝天門(mén)區(qū)域商業(yè)形成的商圈為先導(dǎo)，來(lái)打開(kāi)市場(chǎng)，給其目標(biāo)消費(fèi)群體造成深刻良好印象，充分利用招商大小品牌優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)相結(jié)合的特征，強(qiáng)化朝天門(mén)區(qū)域悠久歷史下形成的商圈和在本項(xiàng)目住宅帶動(dòng)下形成的新商圈，所帶來(lái)的增值效益以及所產(chǎn)生的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。從而更進(jìn)一步的促進(jìn)與加大投資者和購(gòu)買(mǎi)者的信心。二、項(xiàng)目針對(duì)性銷(xiāo)售概念制定投資市場(chǎng)的觀望與復(fù)雜性對(duì)本案的銷(xiāo)售及操作提出了更高的要求，不同的購(gòu)鋪者有不同的需要和投資目的，這就要求本案須立足市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分并確定極具沖擊力的銷(xiāo)售概念。綜合市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商自身?xiàng)l件，本案的銷(xiāo)售應(yīng)形成一條營(yíng)銷(xiāo)鏈，即以樓盤(pán)自身品質(zhì)形象推廣、項(xiàng)目新經(jīng)營(yíng)管理消費(fèi)的理念和主題品牌店的概念實(shí)現(xiàn)突破和整合推廣。在營(yíng)銷(xiāo)鏈上做到概念——形式——內(nèi)容——實(shí)質(zhì)/內(nèi)涵的不斷延伸和升華，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售與招商。概念：綜合性主題商場(chǎng)形式：品牌的塑造+人性化經(jīng)營(yíng)管理理念的推廣內(nèi)容：品牌折扣店、形象展示店、廠家經(jīng)銷(xiāo)、個(gè)體經(jīng)銷(xiāo)+休閑餐飲。同時(shí)將品牌性商鋪和休閑餐飲緊密結(jié)合，共同打造一種新消費(fèi)生活模式，提供一種品牌消費(fèi)與休閑餐飲互動(dòng)的生活；打造綜合性的主題商場(chǎng)，全面豐富、深化朝天門(mén)的消費(fèi)文化。以分區(qū)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理是解決經(jīng)營(yíng)混亂、吸引消費(fèi)難的唯一辦法貫穿開(kāi)發(fā)／營(yíng)銷(xiāo)始終，商業(yè)零售經(jīng)營(yíng)、廠家經(jīng)銷(xiāo)和品牌銷(xiāo)售、休閑餐飲互相激活，為消費(fèi)者營(yíng)造高品質(zhì)、多樣化的購(gòu)物環(huán)境。 建議在賣(mài)場(chǎng)管理中可以用招標(biāo)的形式招入重慶市高品質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)行賣(mài)場(chǎng)統(tǒng)一性、專(zhuān)業(yè)性管理，在商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)施上也可以增加更多的人性化配套。內(nèi)涵：將品牌文化溶入朝天門(mén)的主流消費(fèi)生活中，以“新經(jīng)營(yíng)管理消費(fèi)理念”全面顛覆朝天門(mén)商業(yè)投資市場(chǎng)，提倡一種“有新經(jīng)營(yíng)管理消費(fèi)理念必有高回報(bào)”的投資模式。在提升朝天門(mén)的消費(fèi)文化的同時(shí)提升其投資理念，增加企業(yè)招商度、擴(kuò)大品牌影響力。通過(guò)對(duì)上述策略的挖掘和理解，要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)： 充分挖掘投資潛力，吸引各方投資者與經(jīng)營(yíng)者提供一種全新的、具有更高回報(bào)的投資性的“新經(jīng)營(yíng)管理消費(fèi)理念”構(gòu)建朝天門(mén)第一個(gè)衾影倡導(dǎo)“綜合性品牌消費(fèi)生活”的高級(jí)綜合商鋪組合形成轟動(dòng)性的銷(xiāo)售，快速的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利益最大化、樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品質(zhì)形象最優(yōu)化。三、項(xiàng)目的租金和售價(jià)定位為了保障開(kāi)發(fā)商的實(shí)效收益最大的利潤(rùn)空間，本項(xiàng)目將同過(guò)各項(xiàng)自身因素和外界因素進(jìn)行評(píng)估以及先招商后銷(xiāo)售等手段來(lái)制定出一個(gè)利潤(rùn)最大化的策略，并把給投資者租金收益計(jì)算入售價(jià)內(nèi)。這不但保障開(kāi)發(fā)商有實(shí)效收益，并且能實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)使開(kāi)發(fā)商將盡量避免銷(xiāo)售空置風(fēng)險(xiǎn)。由此，我司制定的價(jià)格策略如下：項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值評(píng)估（各項(xiàng)影響價(jià)值的因