【文章內(nèi)容簡介】 流行的男女一比二配置方式。增設(shè)休息區(qū)。在步行街和一二樓的公共活動區(qū)，設(shè)立特色休閑排椅，使消費者在購物的時候，能夠有休息的空間。三、 健全辦公機能建立政府定時服務(wù)機制，工商、稅務(wù)等部門可以定時上門服務(wù)，嘉善上海城可預(yù)留服務(wù)區(qū)。為商者提供貨運通道和臨時物流中轉(zhuǎn)站，保障商者的利益，為商者的經(jīng)營提供周到的服務(wù)。提供網(wǎng)絡(luò)化信息管理，定期向業(yè)主和租戶提供最新的投資咨詢和商業(yè)咨詢，為業(yè)主和租戶的利益作好前站。綜述嘉善上海城是目前蘇北縣級市中最大的綜合性商業(yè)項目。嘉善上海城的建立將標志著在中國東部的小城市里一樣可以擁有最新、最現(xiàn)代、最具商業(yè)理念的SHOPPING MALL，它的成功將標志著商業(yè)改革在中國中小城市的順利開始。因此，嘉善上海城的規(guī)劃具有相當(dāng)重要的意義。通過前面對嘉善上海城業(yè)態(tài)、建筑風(fēng)格、環(huán)境、功能、物業(yè)經(jīng)營管理等幾個方面的規(guī)劃建議，我們期待著嘉善上海城在未來的巨大成功。第二篇 嘉善上海城前期廣告策略總述嘉善上海城項目龐大，引起嘉善各界的廣泛關(guān)注。但是，嘉善普通市民對嘉善上海城的認知還不夠清楚，僅知道在市中心有大項目要進行開發(fā)。嘉善上海城要做嘉善的商業(yè)市中心，其自身條件已經(jīng)具備，所缺乏的就是后期的一整套推廣策略和運作。嘉善上海城項目的前期階段，是整個上海城項目運作的關(guān)鍵。前期的廣告策略要達到最好的告知性宣傳效果，將嘉善上海城所要傳達的信息準確的傳達給目標受眾，為嘉善上海城造勢，在嘉善形成人人知道上海城，人人談?wù)撋虾３堑姆諊?。一、前期策劃理念上海城前期策劃理念重點目標受眾 嘉善市民、在嘉善經(jīng)商的外地商人、路過嘉善的人廣告目標 使目標受眾在短時間內(nèi)對嘉善上海城的情況有一個概念上的認知，基本了解我們的項目，在嘉善形成良好的輿論氛圍。傳達內(nèi)容 告知性信息，主要包括：A、寶鋼品牌概念；B、嘉善上海城嘉善新商業(yè)市中心的概念；C、嘉善上海城SHOPPING MALL的概念；D、嘉善上海城的規(guī)模概念； E、嘉善上海城帶來的嶄新生活理念。策劃理念表現(xiàn) 寶鋼集團——實力打造嘉善市中心商業(yè)旗艦 寶鋼集團——特色商場，再現(xiàn)三十年代上海建筑風(fēng)華 寶鋼集團——國際購物新概念體現(xiàn)時尚潮流新風(fēng)貌 上海城——嘉善市中心超大型商業(yè)中心，帶來國際商業(yè)觀 上海城——超大規(guī)模，12萬平方米超大型購物中心二、前期媒介建議媒介選擇由于嘉善上海城主要的目標受眾均在嘉善城市范圍內(nèi)，且主要以告知性廣告為主導(dǎo)，所以在前期的媒介選擇中建議主要通過戶外廣告為媒介傳播方式。前期媒介組合為：現(xiàn)場廣告：售樓處包裝、圍墻、看板、售樓處POP刀旗：主要分布在人民路、驥江路和車站南路戶外廣告、高炮：在寧靖鹽高速嘉善段設(shè)置雙向高炮；在江陰大橋及收費站上設(shè)大型戶外廣告；在嘉善通往周邊各個城市的主要交通要道與城市交接的樞紐處設(shè)置大型戶外。在進行戶外廣告宣傳的同時，在大眾媒體中以新聞稿的方式進行輔助宣傳。媒介策略建議前期媒介策略分為三個階段：第一階段：主要以現(xiàn)場廣告為主，包括售樓處包裝、售樓處POP、圍墻、看板。第二階段：主要以嘉善市民為主要對象，包括遍布全市的刀旗和大眾媒體新聞稿。（必要時，可以在此階段加入政府的因素，擴大影響，樹立嘉善上海城的信任度）第三階段：主要以境外路過人士為主要對象，包括寧靖鹽高速高炮、江陰大橋及收費站戶外廣告和城市周邊主要交通樞紐戶外廣告。三個階段的運作間隔不能過長，否則會影響整體宣傳效果。建議第一與第二階段間隔為十天左右；第二與第三階段間隔為二周左右為宜。綜述嘉善上海城的前期廣告策略是整個項目運作的重點，為了達到最完美的告知性目的，必須有效的綜合各種媒介的宣傳力量。通過對以上媒介建議的整合性傳播，加以大眾傳媒的新聞性輿論渲染，相信這個目的可以有效達到。另外，前期廣告策略是整個項目廣告策略的導(dǎo)入點，必須將前期廣告策略和后期整體廣告策略有序的結(jié)合，方能夠達到最好的宣傳效果。前 言嘉善市是中國經(jīng)濟大省——浙江省的一個縣級市，位于長江的北岸，近二十年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，是中國百強縣之一。在中國的東部，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，形成了一大批像嘉善這樣具有一定經(jīng)濟發(fā)展水準的小城市。這一類城市，人口相對不多，但經(jīng)濟發(fā)展較快，并利用中國東部的改革優(yōu)勢，形成了自己的經(jīng)營特色。在商業(yè)市場方面，多存在外向型的專業(yè)市場，如浙江的義烏是小商品的集中地，面向全國提供貨源；而在經(jīng)濟形式方面多是家庭式的經(jīng)營模式，規(guī)模大的形成了家族制企業(yè)，規(guī)模小的則形成了變布城鄉(xiāng)的個體經(jīng)濟。這一類城市在主要發(fā)展個體經(jīng)濟的同時，也縮小了城鄉(xiāng)規(guī)模，加快了城市化的進程。在長期的經(jīng)營過程中，也形成了大批懂經(jīng)濟、懂經(jīng)營，但不太懂生活的“新富人”。小城市本身商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的滯后，使得大批的“新富人”過著有錢沒處花的“貧窮生活”。這一切，都為小城市的商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展提出了新的要求。嘉善上海城的開發(fā)旨在在嘉善市建立全新的商業(yè)中心，將現(xiàn)代的商業(yè)理念注入嘉善商業(yè)經(jīng)濟的整體發(fā)展規(guī)劃，改變嘉善市的消費習(xí)慣和商業(yè)模式。而這種全新商業(yè)模式在嘉善的成功開發(fā)，必然引起中國東部小城市商業(yè)開發(fā)的新討論和嶄新的城市商業(yè)開發(fā)浪潮。嘉善上海城的開發(fā)成功無疑將給中國東部小城市的商業(yè)開發(fā)帶來新的希望，上海城的銷售任重而到遠。作為一種全新的商業(yè)模式，嘉善上海城在嘉善的探索性開發(fā)必將遭遇重重困難，面臨巨大的壓力。而這種壓力主要來自嘉善上海城的兩大優(yōu)勢：超大的規(guī)模和全面現(xiàn)代的業(yè)態(tài)規(guī)劃。作為上海城的客戶，最主要的目的就是贏利，而上海城的經(jīng)營前景是他們最關(guān)心的。但嘉善上海城的超大規(guī)模和全面現(xiàn)代的業(yè)態(tài)規(guī)劃在給他們帶來巨大震撼的同時，他們必然也會考慮到嘉善市人民較低的商業(yè)消費能力和傳統(tǒng)的消費習(xí)慣。我們必須在未來的銷售策略中，必須充分考慮這個因素，給我們的客戶帶來真正的實惠，打消他們的顧慮，讓他們相信嘉善上海城會改變嘉善人民的消費習(xí)慣，改變現(xiàn)在的一切?？蛯佣ㄎ豢偸黾紊粕虾３且?guī)模龐大，經(jīng)營業(yè)種繁多，目標客層無論是投資客還是自營客，上海城都需要巨大的客源，銷售任務(wù)十分繁重。嘉善市城市規(guī)模不大，城市人口不過17萬，從事商業(yè)的人口更少，所以嘉善的本地客源根本無法成為嘉善上海城銷售的主體，只能作為整體客源中的一部分進行銷售推廣。因此，在嘉善上海城未來的銷售過程中，準確尋找到目標客層就顯得非常重要。我們將通過對嘉善目前客層的簡單分析，尋找目標客層的購鋪特點和實際需求，以及他們的家鄉(xiāng)所在地，確定銷售目標地區(qū)。在對目標地區(qū)所在地的目標人群進行簡單分析，準確的確定目標客層。嘉善商業(yè)客層分析嘉善商業(yè)輻射層嘉善市的商業(yè)沒有任何拉動外地消費者的經(jīng)濟因素（如旅游資源等）。因此，在嘉善形成大規(guī)模的人流引力是不可能的，外地人不可能以消費為目的主動來到嘉善。嘉善上海城開業(yè)后，首要問題就是擴大知名度，提高品牌形象，帶動嘉善及周邊地區(qū)的商業(yè)消費。根據(jù)目前嘉善的交通情況，嘉善的商業(yè)消費者主要分為三個層次：A、內(nèi)層消費者，嘉善市市民，也是最主要的消費群；B、中層消費者，嘉善臨近縣市的消費者，通過縣市級公路圈輻射，這是未來上海城主要面向的潛在消費群；C、外層消費者，以嘉善為中心，200公里輻射范圍內(nèi)的浙江城鄉(xiāng)，主要通過高速公路網(wǎng)和客運后的新長鐵路來實現(xiàn)。嘉善客層現(xiàn)狀嘉善目前的商業(yè)現(xiàn)狀屬于未開發(fā)狀態(tài)，針對的消費主體主要是嘉善市民，所以嘉善目前的商業(yè)經(jīng)營者總量較少，有待開發(fā)。嘉善商業(yè)目前的輻射能力不強，因此主要商業(yè)業(yè)主以嘉善本地人與周邊城市的商人為主，同時也有一部分經(jīng)商能力較強的上海人、浙江人，外地人與本地人的比例約為1：1?？傮w來講，嘉善并不是一個封閉的城市，擁有對外開放商業(yè)的潛能，因此有針對性的選擇外地客層是非常必要的。吸引客層的主要因素嘉善市是浙江省的一個小城市，很難形成大商業(yè)輻射圈，形成必須的商業(yè)氛圍。嘉善上海城項目宏大，需要客戶量規(guī)模較大，所以需要有效的誘因，來產(chǎn)生對客層的強大引力。所有的商鋪投資客和自營客都只有一個目的：能否實現(xiàn)他們現(xiàn)有資金的利潤最大化。同時，要使他們獲得利潤的前景和風(fēng)險系數(shù)達到一個最好的比率。目標客層所擔(dān)心的是：A、 嘉善上海城規(guī)模較大，難以在短時間內(nèi)形成運營所需的商業(yè)規(guī)模；B、 嘉善的消費者總量太少，無法滿足嘉善上海城的營業(yè)能力；C、 外地客層對嘉善不了解，不敢冒然投資。所以，我們不可能依靠嘉善本身的商業(yè)能力和城市知名度來帶動嘉善上海城的銷售。必須依靠嘉善上海城本身的商業(yè)特色和上海寶鋼的知名度，以及必要的促銷技巧來吸引我們的客層。嘉善上海城客層定位目標市場細分第一層 嘉善市第二層 蘇南、蘇北第三層 上海、浙江目標客層描述第一層 嘉善市客層嘉善市的客層主要是指在嘉善目前正在經(jīng)營的客商（包括嘉善本地人、在嘉善經(jīng)商的外地人）以及要向商業(yè)發(fā)展的主要潛在客層。商鋪經(jīng)營者：嘉善的商鋪多數(shù)以沿街商鋪為主，產(chǎn)權(quán)的獲得渠道多樣，通過商業(yè)購買的產(chǎn)權(quán)商鋪只占很少的一部分，并且大部分的商家都是通過租賃來進行經(jīng)營。由于目前嘉善商業(yè)格局的混亂和舊城（中心商業(yè)城區(qū)）改造的加快，必定會使目前的商家重新選擇商鋪，而嘉善上海城必定是他們的最佳選擇，這一部分客戶將會以自營客為主。潛在客層：嘉善市由于第二產(chǎn)業(yè)的滯后，造成大批工人失業(yè)，這批人為了生活，將會逐漸轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)。由于他們的普遍實力有限，多數(shù)沒有能力購買產(chǎn)權(quán)商鋪。但他們會是我們招租的主要對象?？傮w來講，針對這一部分消費層，我們只要在嘉善上海城的綜合性的現(xiàn)代商業(yè)理念、和未來嘉善商業(yè)市中心的概念上下工夫，即可贏得他們的信賴。第二層 蘇南、蘇北浙江的客層對嘉善都會有一些了解和一定的認可，目前在嘉善的大部分外地客商都以浙江人為主。而且嘉善地理位置優(yōu)越，正好位于浙江南部的幾個主要地級市的中心，并是或曾經(jīng)是泰州、揚州、鎮(zhèn)江三市的下屬縣級市。在蘇南的這一部分城市中富裕人口較多，有在外地經(jīng)商或投資的習(xí)慣，具有相當(dāng)大的潛力。蘇南：包括 七個地級市及所屬縣級行政區(qū)域（南京地區(qū)客戶進入嘉善的可能性較少，建議不作為主要目標客層）。這一部分客層對嘉善的情況比較了解，且有豐富的商業(yè)運作經(jīng)驗，對購買產(chǎn)權(quán)商鋪比較熟悉，也有自用的條件。但是，在通過城市招商的過程中，建議以各地級市下屬縣級市為主要目標，因為在蘇南農(nóng)村的經(jīng)濟意識要高于城市，經(jīng)濟容量也較大，是最有希望的目標客層。蘇北：包括淮安、鹽城兩市?；窗病Ⅺ}城兩市與蘇南比較接近，經(jīng)濟意識比較強，對嘉善的有一定的認可度。建議在這兩市的城市區(qū)域內(nèi)進行招商，農(nóng)村地區(qū)由于經(jīng)濟實力較弱，通過城市宣傳輻射即可。蘇北的徐州、連云港、宿遷商業(yè)意識不強，建議不作為主要宣傳客層。浙江的客層經(jīng)濟意識較強，具有投資意識，對嘉善又有一定的認可度，因此，嘉善上海城在浙江的客層會存在投資客與自營客并存的態(tài)勢。對與浙江的其他城市而言，嘉善上海城是一種發(fā)展小城市商業(yè)的全新模式，對他們有巨大的吸引力，作為先行者可能會有巨大的風(fēng)險，但針對美好前景進行宣傳，并提供一定的風(fēng)險擔(dān)保后，他們會做出正確的決定。第三層 上海、浙江上海、浙江是中國商業(yè)經(jīng)濟最發(fā)達的幾個區(qū)域之一，人們的經(jīng)商意識強烈，投資興趣濃厚，是中國產(chǎn)權(quán)商鋪吸引的主要目標客層。同時，他們對商鋪的選擇也比較有眼光，有著成熟的經(jīng)驗，對商鋪的投資非常的理性。上海：通過正常的角度來看，讓上海人到嘉善投資似乎行不通，經(jīng)商更不可能，幾乎沒有什么理由讓上海人到嘉善投資。但上海人是最大的現(xiàn)實主義者，只要有豐厚的投資回報便會打動他們的心。我們只需在銷售中提供一定的利潤保證，加之上海人對寶鋼較高的信任度，對上海的銷售將會取得好的業(yè)績。浙江：浙江是中國的經(jīng)濟大省，個體經(jīng)濟、私營經(jīng)濟尤其繁榮，并有長期在外投資、經(jīng)營的經(jīng)驗。但嘉善對于浙江客層相對陌生，所以吸引浙江客層除了利用寶鋼的品牌外，還必須利用嘉善上海城美好的前景，來鼓勵他們對商鋪的投資。上海、浙江兩個外地省市，是嘉善上海城投資客層的重要部分，在他們熟諳商鋪投資之道的情況下，必須有效的利用各種促銷手段提供強大的銷售推力。銷售策略總述嘉善上海城的規(guī)模龐大，客層覆蓋面廣，相應(yīng)所需的銷售時間較長。因此，要制定詳細的銷售計劃和精準的銷售策略，才能保證在銷售中立于不敗之地。介于嘉善上海城的銷售期較長，所以將通過幾個不同時間的銷售節(jié)點，有效的控制節(jié)奏，保證在銷售過程中不斷修訂銷售策略和方向，促進銷售的順利進行。同時，建議采用包租等銷售手段，并配合各種公關(guān)推廣活動和SP活動制定臨時性促銷計劃，保證嘉善上海城銷售的順利進行。除此之外，建議采用靈活的價格策略和多元化的銷售渠道，以保證嘉善上海城的銷售工作能夠積極應(yīng)對