【文章內(nèi)容簡介】 的“大盤”成功開發(fā)模式有五種，而 第一種、第二種、第五種模式對(duì)本案具有較高的借鑒意義 ?樹立鮮明主題，構(gòu)建社區(qū)文化而取勝 ?適用條件：具備一定的自然資源 典型案例：蔚藍(lán)海岸、陽光棕櫚園 ?產(chǎn)業(yè)完整嫁接，突出核心優(yōu)勢而取勝 ?適用條件：區(qū)域市場陌生 ? 典型案例：奧園、深圳桃源居（學(xué)校、教育等） ?經(jīng)由產(chǎn)品創(chuàng)新單一優(yōu)勢取勝 ?適用條件：區(qū)域市場細(xì)分 ? 典型案例：麗景春天的三錯(cuò)層戶型 ?突出性價(jià)比切入市場取勝 ?適用條件：中小項(xiàng)目混雜區(qū)域 典型案例：鳳凰城的低價(jià)、大規(guī)模定制 ?產(chǎn)品創(chuàng)新與強(qiáng)勢營銷展示層層附加取勝 ?適用條件：區(qū)域市場模式化 典型案例：四季花城、萬科城 1 2 3 4 5 先進(jìn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 后期的實(shí)景展現(xiàn) 英倫風(fēng)情社區(qū) 休閑旅游資源環(huán)繞 入市階段筑底 Question 面對(duì)長春 我們應(yīng)該塑造什么樣的產(chǎn)品？ 滿足四個(gè)基本要求 : 考慮當(dāng)?shù)氐娜宋某恋? 符合當(dāng)?shù)匾庾R(shí)形態(tài)取向 契合市場需求 結(jié)合企業(yè)理念 解決以上問題應(yīng)先明確： 本案產(chǎn)品定位的四個(gè)考慮因素： 產(chǎn)品英倫風(fēng)情的主題概念 省會(huì)城市的世界觀及價(jià)值觀 洋房別墅類產(chǎn)品的區(qū)域市場認(rèn)知 中高端定位、英倫風(fēng)情、遠(yuǎn)景發(fā)展、升值潛力 長春經(jīng)濟(jì)開發(fā)的南進(jìn) 關(guān)鍵詞： 項(xiàng)目定位： 考慮與凈月高端項(xiàng)目的互補(bǔ)及區(qū)域特征 面向城市主流人群的、中高端物業(yè)形象的： 有品位的 普通住宅 標(biāo)竿產(chǎn)品 城市屬性的 投資 +自住的 區(qū)域創(chuàng)新的 英倫風(fēng)情的 潛力巨大的 工作 +生活的 領(lǐng)先意義的 凈月新都匯英倫風(fēng)情高尚住區(qū) 市場分析 競爭分析 產(chǎn)品分析 營銷策略 推廣定位 廣告表現(xiàn) 整體 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) : 整體塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 基地面積 (m178。) 202195 總建筑面積 (m178。) 216790 其中 地上建筑面積 206556 住宅總面積 (m178。) 202256 普通住宅建筑面積 (m178。) 110174 % 花園洋房建筑面積 (m178。) 55055 % 疊拼公寓建筑面積 (m178。) 24774 % 聯(lián)排別墅 (m178。) 11953 % 配套設(shè)施面積 (m178。) 600 商業(yè)面積 (m178。) 4000 % 地下建筑面積 (m178。) 10234 容積率 建筑占地面積 (m178。) 47275 綠地率 % 總居住戶數(shù) (戶 ) 1729 停車位 (個(gè) ) 939 東塊 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) : 東地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 基地面積 (m178。) 130310 總建筑面積 (m178。) 148851 其中 地上建筑面積 143703 住宅總面積 (m178。) 136203 普通住宅建筑面積 (m178。) 110174 % 花園洋房建筑面積 (m178。) 26029 % 配套設(shè)施面積 (m178。) 3000 商業(yè)面積 (m178。) 4500 地下建筑面積 (m178。) 5148 容積率 建筑占地面積 (m178。) 34084 綠地率 % 總居住戶數(shù) (戶 ) 1344 總居住人數(shù) (人 ) 4032 3人 /戶 停車位 (個(gè) ) 674 多層產(chǎn)品 占絕對(duì)比重 一期 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) : 一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 基地面積 (m178。) 48742 總建筑面積 (m178。) 50896 其中 地上建筑面積 48070 住宅總面積 (m178。) 44070 普通住宅建筑面積 (m178。) 26283 % 花園洋房建筑面積 (m178。) 17787 % 商業(yè)面積 (m178。) 4000 地下建筑面積 (m178。) 2826 容積率 建筑占地面積 (m178。) 12192 綜合建筑密度 25% 綠地率 39% 總居住戶數(shù) (戶 ) 404 總居住人數(shù) (人 ) 1212 3人 /戶 停車位 (個(gè) ) 266 洋房產(chǎn)品先期入市，建立本案非別墅類項(xiàng)目的中高端地位 一期戶配比 : 面積段 套數(shù) 小計(jì) 比例 小計(jì) 多層 洋房 80以下 19 19 % % 8090 100 100 % 90100 35 14 49 % 100110 50 14 64 % % 110120 10 24 34 % % 120130 50 28 78 % 130140 28 28 % % 140144 18 18 % 躍層 14 14 % % 小計(jì) 264 140 404 % % 多層與洋房套數(shù)比約為 2： 1，去化主力仍為多層產(chǎn)品。 一期 多層 洋房 洋房 多層 后期 一期入市的最大難點(diǎn)在于項(xiàng)目的展現(xiàn)力不足，基本處于“紙上談兵”的超賣階段 即時(shí)直觀感受： 抗性 〉 賣點(diǎn) 目前可直接達(dá)到案場的動(dòng)線主要以梧桐路為承載，因此在項(xiàng)目陣地的引導(dǎo)方面顯得尤為重要 長影 世紀(jì)城 梧 桐 路 柳鶯東路 丁二十二路 聚 業(yè) 大 街 森 林 公 園 本案 三館 韓國 樂園 高力項(xiàng)目 shopmall 監(jiān)獄 法院 待建 用地 福利學(xué)校 小學(xué) 喜來登 動(dòng)線組織： 綜合本項(xiàng)目自身及市場環(huán)境來看，別墅及洋房類產(chǎn)品的市場接受度已經(jīng)存在，而恰恰 多層類普通住宅的市場需求比較狹窄 ? 原住民人口基數(shù)小 ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐薄弱 ? 交通配套尚不便捷 ? 生活配套尚不完善 需要?jiǎng)?chuàng)造條件引導(dǎo)市場認(rèn)知，尋找有效途徑擴(kuò)大無車族客源的認(rèn)知和接受 區(qū)域直接客源不足 人口導(dǎo)入條件不足 客戶組織： 點(diǎn) 線 面 放 射 性 滲 透 點(diǎn) 線 面 以項(xiàng)目區(qū)域（經(jīng)開區(qū)、南關(guān)區(qū)）及 周邊企業(yè)、機(jī)構(gòu)為主要突破點(diǎn) 以輕軌及公交線路（ 10 1 160）沿線 向其他區(qū)域滲透 以各方媒介為主要突破點(diǎn)，爭取擴(kuò)大影響力 建議： 在臨時(shí)接待點(diǎn)啟用階段，建議增加班車，主要用于承載客戶了解項(xiàng)目周邊規(guī)劃進(jìn)展，以及灌輸本案的產(chǎn)品賣點(diǎn) 第一攻擊階段： 第三攻擊階段： 第五攻擊階段： 2022年下半年 啟動(dòng)攻擊階段 持續(xù)攻擊階段 收尾攻擊階段 核心點(diǎn)：萬事齊備，超賣入市 核心點(diǎn)：產(chǎn)品與價(jià)值的呈現(xiàn) 核心點(diǎn)：現(xiàn)房 第二攻擊階段： 第四攻擊階段： 2022年上半年 展示攻擊階段 全面總攻階段 核心點(diǎn)：正式意義的開盤 核心點(diǎn)：社區(qū)實(shí)體呈現(xiàn) 目標(biāo)： 追求效能最大化 戰(zhàn)略構(gòu)想： 開盤 臨時(shí)接待 7 9 11 12 準(zhǔn)備期 重要節(jié)點(diǎn)