【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、出施工圖、1編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金、1辦理消防審核意見(jiàn)表、1審批人防工程、辦理人防許可證、1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、1領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)：1辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)、1招標(biāo)準(zhǔn)備、1招標(biāo)通告、1編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、2標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)、2標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)、2投標(biāo)單位資格審批、2編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)、2召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)、2召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)、2評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、2發(fā)中標(biāo)通知書(shū)、2簽訂工程承包合同、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理：3辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)、3建設(shè)工程監(jiān)理、3辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記3交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、3辦理開(kāi)工前審計(jì)、3交納投資方向調(diào)節(jié)稅、3領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證3報(bào)裝施工用水、電、路、3協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)、4交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)、4領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工：4施工場(chǎng)地的“三通一平”、4施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)、4工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝、4施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收：4辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)、4辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》、4商品住宅性能認(rèn)定、50、竣工統(tǒng)計(jì)登記、5辦理竣工房屋測(cè)繪、5辦理產(chǎn)權(quán)登記●項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)：三通一平費(fèi)、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、供熱廠建設(shè)費(fèi)、煤氣廠建設(shè)費(fèi)、地下水資源養(yǎng)蓄基金、地下熱水資源費(fèi)、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)、1建筑行業(yè)管理費(fèi)、1綠化建設(shè)費(fèi)、1公園建設(shè)費(fèi)、1綠化補(bǔ)償費(fèi)、1路燈維護(hù)費(fèi)、1環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、1生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）、1電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）、1外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）、建安工程費(fèi)、2建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)、2合同預(yù)算審查工本費(fèi)、2質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)、2竣工圖費(fèi)、2建材發(fā)展補(bǔ)充基金、2實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、2工程監(jiān)理費(fèi)2工程標(biāo)底編制管理費(fèi)、2機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、超計(jì)劃用水加價(jià)、3夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)3占道費(fèi)、3固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序一、外銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售：辦理《外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》；選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所；與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)；簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約；辦理簽約公證；辦理外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約公證；辦理外銷(xiāo)商品房的預(yù)售登記；外銷(xiāo)商品房轉(zhuǎn)讓登記；外銷(xiāo)商品房抵押登記；樓宇交付入住手續(xù)；1辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)二、內(nèi)銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售：1提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明、1簽署預(yù)售內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、1辦理《內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》、1銷(xiāo)售項(xiàng)目備案、1委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售、1與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、1與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約、1辦理預(yù)售登記、辦理轉(zhuǎn)讓登記、2辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、2樓宇交付入住2質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)、2辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理：2房屋出租權(quán)的確認(rèn)、2申請(qǐng)房屋租賃許可證、2出租人與承租人簽訂書(shū)面承租協(xié)議、2租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)、2租賃房屋的轉(zhuǎn)租、房屋租賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)管理：3房屋出租權(quán)的確認(rèn)、3出租人辦理房屋租賃許可證、3出租人辦理《房屋租賃安全合格證》、3簽訂書(shū)面租賃協(xié)議、3租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押：3抵押權(quán)的設(shè)定、3簽訂抵押合同、3辦理房地產(chǎn)抵押登記、3抵押房地產(chǎn)的占管、抵押房地產(chǎn)的處分●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、1房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、1房屋所有權(quán)證工本費(fèi)、1房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)、1房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)、1房屋買(mǎi)賣(mài)登記費(fèi)、1房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)、1房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)、1租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)、1租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)、房屋租賃登記費(fèi)、2房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)、2房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)、2房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、2房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)第八：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序：物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批；簽署物業(yè)管理委托合同；居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收；物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)；安排簽訂管理公約；制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；物業(yè)管理服務(wù)基本要求；物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)：居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)；共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金；普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)；經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)第三篇 工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的境外企業(yè)來(lái)華投資，并且不少企業(yè)在中國(guó)設(shè)置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。在國(guó)內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ：工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一種要素市場(chǎng)，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。因此說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的引致需求，或者說(shuō)工業(yè)品的需求。許多開(kāi)發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢(shì)下選擇工業(yè)地產(chǎn)，極容易忽視工業(yè)地產(chǎn)對(duì)工業(yè)的依賴性。基于這樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險(xiǎn)的。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ：一般而言，工業(yè)廠房的租賃價(jià)格在長(zhǎng)期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性相吻合。許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場(chǎng)需求，競(jìng)爭(zhēng)不甚激烈，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價(jià)格始終保持了較平穩(wěn)的上升。 然而，在國(guó)家頻繁出臺(tái)行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開(kāi)調(diào)控的風(fēng)雨，同時(shí)，此類企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)，因此是不錯(cuò)的投資選擇。這樣無(wú)疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進(jìn)入，由此帶來(lái)了投資與經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)。為什么這樣說(shuō)呢？業(yè)內(nèi)都看到國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國(guó)，但它們與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商有著很大的不同：●發(fā)展基礎(chǔ)不同。進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的國(guó)外巨頭，如上面提到的普洛斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國(guó)公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國(guó)或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國(guó)公司在華的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開(kāi)發(fā)，基本上按需定制，這是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商所截然不同的。國(guó)內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展而發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)還主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就不可避免。 ●融資制度不同。國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的背后，是其與跨國(guó)公司千絲萬(wàn)縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場(chǎng)支撐，是強(qiáng)大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在競(jìng)地中的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，也可以增強(qiáng)其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)中帶來(lái)的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期現(xiàn)金流有足夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開(kāi)發(fā)商將成為第一批倒閉者。政策風(fēng)險(xiǎn) ：一直到2006年為止，與其他用途土地相比，工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)相對(duì)平穩(wěn)，這是因?yàn)椋松钲?、廣州等城市實(shí)行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價(jià)、零地價(jià)甚至是負(fù)地價(jià)來(lái)出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)招商引資中實(shí)現(xiàn)“政策競(jìng)爭(zhēng)力”。為杜絕土地被賤賣(mài)、被圈地，國(guó)務(wù)院于2006年31號(hào)文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國(guó)所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實(shí)上在政策上消除了各地“零地價(jià)”、“負(fù)地價(jià)”出讓工業(yè)用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競(jìng)爭(zhēng)無(wú)法消除，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的政績(jī)追求目標(biāo)也沒(méi)有消除，不少地方政府仍試圖通過(guò)各種途徑，通過(guò)土地?fù)Q市場(chǎng)、土地?fù)Q資本的方式來(lái)出讓工業(yè)用地。而地方政府的這種考慮恰好與開(kāi)發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合。在這種背景下，就會(huì)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復(fù)雜。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢(shì)來(lái)看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計(jì)今后中央政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對(duì)工業(yè)用地出讓的過(guò)程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無(wú)疑會(huì)為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日后經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的政策不確定性，政策風(fēng)險(xiǎn)也就隨之而生，這是開(kāi)發(fā)商在進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。第四篇 工業(yè)地產(chǎn)招商引資招商引資是開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成敗的關(guān)鍵，工業(yè)園區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是投資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，也是引資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，引資者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是引資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)的引資環(huán)境好，誰(shuí)就能更好地吸引外資一、工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)招商工作是各地開(kāi)發(fā)區(qū)工作的重點(diǎn)，招商引資是利用外來(lái)資金、技術(shù)，推進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識(shí)。然而，當(dāng)前招商引資熱潮中也存在一些不容忽視的問(wèn)題。依據(jù)投資者的選址標(biāo)準(zhǔn)的變化，中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個(gè)階段：改革開(kāi)放初期的“優(yōu)惠政策主導(dǎo)”階段，外來(lái)資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；20世紀(jì)90年代中后期以來(lái)的“基礎(chǔ)環(huán)境主導(dǎo)”階段，面臨開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境(尤其是基礎(chǔ)環(huán)境)成為吸引投資的關(guān)鍵；方興未艾的“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo)”階段，良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者首先關(guān)心的因素?！吨袊?guó)工業(yè)地產(chǎn)》研究顯示，在招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)要求，暴露出諸多的問(wèn)題。首先，開(kāi)發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競(jìng)爭(zhēng)，造成開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。在國(guó)家有關(guān)政策的鼓勵(lì)下，開(kāi)發(fā)區(qū)在地價(jià)、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開(kāi)發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商競(jìng)爭(zhēng)中獲取優(yōu)勢(shì)，各地開(kāi)發(fā)區(qū)就突破國(guó)家土地、稅收法規(guī)及相關(guān)政策，競(jìng)相壓價(jià)，惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，企業(yè)所得稅“兩免六減半”、“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分；規(guī)費(fèi)“零收費(fèi)”，免收各項(xiàng)基本建設(shè)配套費(fèi)，免收各項(xiàng)基金；免收水電增容費(fèi)，全部由地方政府財(cái)政補(bǔ)貼。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國(guó)家的利益和國(guó)民的福祉，而且造成土地開(kāi)發(fā)的成本過(guò)高，也不利于開(kāi)發(fā)區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開(kāi)發(fā)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。20世紀(jì)90年代，開(kāi)發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開(kāi)始逐步取消，從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，開(kāi)發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會(huì)逐步取消，使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。在我國(guó)加入WTO以后，營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境成為必然要求，這必將使得開(kāi)發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。第三，國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也為開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。從國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新特點(diǎn)來(lái)看，傳統(tǒng)的招商模式已不能適應(yīng)組團(tuán)式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的要求。當(dāng)前，國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、服務(wù)一體化的組團(tuán)式轉(zhuǎn)移態(tài)勢(shì)，因而開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要因素，這對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求。第四，重復(fù)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)雷同，到處圈地，集約化不高。我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開(kāi)花，過(guò)多過(guò)濫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)現(xiàn)有各類開(kāi)發(fā)區(qū)4200余個(gè)，至于區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見(jiàn)不鮮。目前東部地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)93%雷同，中部地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)97%雷同。規(guī)劃以IT為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)區(qū)，僅沿江地帶就有20多家，從東部上海的張江高新區(qū)，一直密布到西部的重慶、成都、綿陽(yáng)等地開(kāi)發(fā)區(qū)。我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)普遍存在圈地現(xiàn)象，造成土地閑置、耕地銳減，土地結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，這些問(wèn)題導(dǎo)致了日益嚴(yán)重的后果：土地資源和投資的浪費(fèi)；耕地占用過(guò)多，威脅農(nóng)業(yè)發(fā)展；土地收益外流，損害國(guó)家利益；目前我國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出率不及西方發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)發(fā)區(qū)的一半；我國(guó)欠發(fā)達(dá)地區(qū)及中西部地區(qū)每平方米的投入數(shù)不及我國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)的1/10，產(chǎn)出數(shù)不及1/20，而占地?cái)?shù)卻與發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)不相上下。二、軟硬兼施 打造良好的招商環(huán)境“開(kāi)發(fā)區(qū)如何開(kāi)發(fā)下去？”成為招商引資工作面臨的一個(gè)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢(shì)、重塑新功能、實(shí)現(xiàn)新突破，開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，即利用土地資源來(lái)?yè)Q取外資的特殊營(yíng)銷(xiāo)。既然招商引資是一種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，那么就要進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的分析，即開(kāi)發(fā)區(qū)的引資環(huán)境。國(guó)際投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是投資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，也是引資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，引資者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是引資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)的引資環(huán)境好，誰(shuí)就能更好地吸引外資，開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資首先應(yīng)對(duì)本身的引資環(huán)境進(jìn)行分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強(qiáng)自己的引資營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力。開(kāi)發(fā)區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。招商引資的硬環(huán)境。開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的硬環(huán)境是指影響引資的物質(zhì)條件，包括自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等。自然資源是指與地理、氣候、資源有關(guān)的自然物質(zhì)條件。沿海開(kāi)發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)明顯，而內(nèi)陸開(kāi)發(fā)區(qū)資源豐富，同樣可以吸引外商，只要能依據(jù)本身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳，同樣可以增加對(duì)外資的吸引力?；A(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)等條件?；A(chǔ)設(shè)施的落后是制約許多開(kāi)發(fā)區(qū)引進(jìn)外資的“瓶頸”因素。另外，基礎(chǔ)設(shè)施還應(yīng)包括為區(qū)內(nèi)投資者提供的各類生活服務(wù)設(shè)施和條件，以及文化娛樂(lè)設(shè)施。 環(huán)境保護(hù)也是外商選擇開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行投資的一個(gè)重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無(wú)法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的，而好的環(huán)境質(zhì)量能體現(xiàn)出好的管理水平，也容易吸引外資。招商引資的軟環(huán)境。開(kāi)發(fā)區(qū)引資的軟環(huán)境是指經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件，包括市場(chǎng)潛力、勞動(dòng)力資源、政策法規(guī)、金融中介服務(wù)以及社會(huì)治安等。市場(chǎng)潛力是指開(kāi)發(fā)區(qū)周邊市場(chǎng)的容量和潛力。市場(chǎng)是吸引外