【正文】 候，要考慮市場的導向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。②開發(fā)區(qū)的分析：要對開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進來。尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率。（四）工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下六個方面：首先是選址分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。（二）工業(yè)地產(chǎn)四大特征工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報的四大特性。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，打造設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐。（1）主要以土地溢價增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標準，反租給客戶。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競爭的激烈，多數(shù)產(chǎn)權持有者不會出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權的升值持有?！拔覀兿Ｍ軌蛑贫ㄒ粋€工業(yè)園區(qū)的建設標準，給工業(yè)園區(qū)設一道門檻，來防止園區(qū)建設過多過濫。l 我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀1）我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段，相對西方開發(fā)較晚。工業(yè)地產(chǎn)首先是房地產(chǎn)開發(fā)，然后才是工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)地產(chǎn)是可租可售的。目前在國內(nèi)做得多工業(yè)項目，主要有這幾種：一、輕紡城，這類項目以紡織、服裝加工、批發(fā)展示于一體，在長三角和珠三角特別多；二、物流園，以倉儲、物流配送、交易為主，在一些交易優(yōu)勢明顯的省份都有；三、產(chǎn)業(yè)孵化器，這和科技園、創(chuàng)業(yè)園一樣，以研發(fā)型的寫定樓為主，在一般大學多、企業(yè)多的城市都能做起來；四、建材、汽配之類的，由傳統(tǒng)的專業(yè)市場加物流和上下游生產(chǎn)加工企業(yè)一起構成的產(chǎn)業(yè)園，一般的城市都可以做起來，并且這更貼近于專業(yè)市場的操作模式。工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。就我國目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。（3）綜合運作模式綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關設施的經(jīng)營、管理。嚴格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善?；趨^(qū)域經(jīng)濟建設、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)資料匯總第一篇 工業(yè)地產(chǎn)基本資料我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨新的歷史性機遇，也蘊藏著新的商機。一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開發(fā)模型介紹（一）工業(yè)地產(chǎn)理論指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。（1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。（2）主體企業(yè)引導模式工地資料員工作總結(jié)是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導模式。在核心企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力，時常也逐漸將其淘汰。政府委托或者授權開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔最終的損益。就我國來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當?shù)卣恼邞獙Γ▓@區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。 工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。加上現(xiàn)在珠三角工業(yè)的轉(zhuǎn)移，特別是華中、華南以北及以西的大部分省份都會有巨大的機會。l 我國工業(yè)地產(chǎn)的興起國際經(jīng)濟發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移；國內(nèi)各個城市經(jīng)營發(fā)展角度：各個城市之間的發(fā)展、競爭，促使各個地區(qū)都不同程度地加 了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟技術開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關鏈條產(chǎn)業(yè)跟進聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；政策層面：出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體工業(yè)園的建設中存在的問題①“明星園區(qū)”太少，重復建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。市場的規(guī)范透明成熟將導致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強勁，投資回報相對穩(wěn)定。②國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。③由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達地區(qū)總部經(jīng)濟的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U大，更多城市將得到發(fā)展機遇。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標準的廠房、研發(fā)中心、配套服務等設施后，進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益。（3）通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風險下的項目收益。有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務等一系列活動。尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。①市場分析：對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段。先要移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。定位一個是移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進行。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如說北京大紅門的服裝市場。讓客戶意識到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式和超值服務?！癞a(chǎn)業(yè)招商定位之后，面對你的產(chǎn)業(yè)也好，面對你的行業(yè)也好，怎樣招商，以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實際一個整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及勞動各個配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會到你的園區(qū)來。首先是確定了營銷的理念推廣理念，公關平臺，四大傳播渠道，因為城市有城市的資源，有城市的特點。還有搭建三個平臺，政府溝通平臺、中介商務平臺、客戶交流平臺。一是對政府和開發(fā)區(qū)服務，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。要想成功的運營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是你的服務，園區(qū)服務可分成兩個方面，第一個層面是對政府和開發(fā)區(qū)的服務，這兩類客戶都要提供價值，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)的升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。低成本的優(yōu)勢，不僅僅是租金或者是賣價低，更重要是通過園區(qū)的管理，通過了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應鏈。融資渠道方面，在開發(fā)商的想象當中，第一個是我們的開發(fā)商自有的資金，第二就是銀行抵押貸款、建筑商墊款，第三是股權融資、債權融資、項目融資，第四是預期收益租金融資，第五是廠房銷售匯款融資，第六還可以通過私募基金、風險投資、誠信聯(lián)保融資，包括房地產(chǎn)reits無募集、金融租賃融資。工業(yè)園首先融資的條件是，當你說服投資方的時候，你如何能拿出這些服務來，很多投資方就可以跟進，就可以和你一起規(guī)劃發(fā)展中的工業(yè)園。第二種是特別適合做金融租賃模式，國家除了金融機構以外，還有專門的金融租賃公司，它的生存法寶是為企業(yè)解決生產(chǎn)過程當中的一些資金困難，通過和金融公司的對接，廠房已經(jīng)投資設備的，這就完全有理由相信你，你投入5000萬，設備就值3000萬，我可以借給你錢，五年內(nèi)還本付息，這種模式對于很多工業(yè)園區(qū)特別是一些標準化的工業(yè)園區(qū)比較容易實現(xiàn)的。第二篇 工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程第一：房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立公司設立準備；申請資質(zhì)等級審批；申請辦理企業(yè)名稱預先核準；辦理工商注冊登記；辦理稅務登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立申請批準項目建議書；辦理企業(yè)名稱登記；送審合資或合作合同、章程；申領外商投資企業(yè)批準證書；辦理企業(yè)登記「開發(fā)公司設立階段的相關稅費」企業(yè)法人開業(yè)登記費；企業(yè)法人變更登記費；企業(yè)法人年度檢驗費；補、換、領證照費第二：開發(fā)項目的立項和可行性研究：房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序選定項目，簽定合作意向書；初步確定開發(fā)方案；申報規(guī)劃要點；申報、審批項目建議書；編制項目可行性研究報告；申報、審批項目可行性研究報告 「項目立項和可行性研究階段的相關稅費」可行性研究費；建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三：開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套●開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計申報選址定點；申報規(guī)劃設計條件；委托作出規(guī)劃設計方案；辦理人防審核；辦理消防審核；審定規(guī)劃設計方案；住宅設計方案的專家組審查；落實環(huán)?！叭龔U”治理方案；委托環(huán)境影響評價并報批；建設工程勘察招、投標；1委托地質(zhì)勘探；1委托初步設計；1申報、審定初步設計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套1征求主管部門審查意見；1落實市政公用設施配套方案；1報審市政配套方案；1市政各管理部門提出市政配套意見；1市政管線綜合●開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費：工程勘察（測量）費；工程設計費；建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；竣工檔案保證金；臨時用地費；臨時建設工程費；建設工程勘察招標管理費；勘察設計監(jiān)督管理費；古建園林工程設計費第四：開發(fā)項目土地使用權的取得●取得開發(fā)項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓：辦理建設用地規(guī)劃許可證；辦理建設用地委托釘樁；辦理國有土地使用權出讓申請；主管部門實地勘察；土地估價報告的預審；委托地價評估；辦理核定地價手續(xù)；辦理土地出讓審批；簽訂國有土地使用權出讓合同；領取臨時國有土地使用證；1領取正式國有土地使用證；1國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥：1國有土地使用權劃撥用地申請、1主管部門現(xiàn)場勘察、1劃撥用地申請的審核、報批、1取得劃撥用地批準三、集體土地的征用：1征用集體土地用地申請、1到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、1簽訂征地協(xié)議、簽訂補償安置協(xié)議、2確定勞動力安置方案、2區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、2市政府下文征地、2交納菜田基金、耕地占用稅等稅費、2辦理批地文件、批地圖、2辦理凍結(jié)戶口、2調(diào)查戶口核實勞動力、2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、3地上物作價補償工作、3征地結(jié)案●取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的相關稅費：地價款（土地出讓金）；資金占用費；滯納金；土地使用費；外商投資企業(yè)土地使用費；防洪工程建設維護管理費；土地閑置費；土地權屬調(diào)查、地籍測繪費；城市土地使用稅；地價評估費；1出讓土地預訂金；1征地管理費；1土地補償費；1青苗及樹木補償費；1地上物補償費；1勞動力安置費；1超轉(zhuǎn)人員安置費；1新菜田開發(fā)建設基金；1耕地占用稅第五：房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置●開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序：委托進行拆遷工作、辦理拆遷申請、審批、領取拆遷許可證、簽訂房屋拆遷責任書、辦理拆遷公告與通知、辦理戶口凍結(jié)、暫停辦理相關事項、確定拆遷安置方案、簽訂拆遷補償書面協(xié)議、召開拆遷動員會，進行拆遷安置、1發(fā)放運作拆遷補償款、1拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理、1移交拆遷檔案資料、1房屋拆遷糾紛的裁決、1強制拆遷●開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費：房屋拆遷補償費；搬家補助費；提前搬家獎勵費；臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）；清理費；停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費；對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費；一次性異地安置補助費；房屋拆遷管理費；房屋拆遷服務費第六:項目的開工、建設、竣工階段●項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作：領取