【正文】 場的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強(qiáng)一些。綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面，一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進(jìn)而促進(jìn)開發(fā)區(qū)的發(fā)展。確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開始園區(qū)的設(shè)計及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)標(biāo)。第三是客戶要對目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進(jìn)行。一個是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進(jìn)行分析；一個是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進(jìn)行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。客戶分析即對客戶進(jìn)行把握，一般情況下，客戶分析從五個方面來進(jìn)行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進(jìn)入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進(jìn)三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進(jìn)行搬遷，你給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進(jìn)入北京之后，圍繞奔馳對他的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析；第四，還要對國外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進(jìn)行分析。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如說北京大紅門的服裝市場。第四是造勢通過挖掘潛在優(yōu)勢，創(chuàng)造市場，促進(jìn)發(fā)展。首先確定園區(qū)營銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺（政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺），創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇）。要結(jié)合城市資源、城市特點，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和園區(qū)發(fā)展的和諧共贏。讓客戶意識到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式和超值服務(wù)。造勢，挖掘潛在優(yōu)勢通過策劃提煉創(chuàng)造市場促進(jìn)發(fā)展，我想有這樣一個過程。第五是產(chǎn)業(yè)招商招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進(jìn)來。以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。●產(chǎn)業(yè)招商定位之后，面對你的產(chǎn)業(yè)也好，面對你的行業(yè)也好，怎樣招商，以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實際一個整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及勞動各個配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會到你的園區(qū)來。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比如說發(fā)動機(jī)的生產(chǎn)廠，把一級的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進(jìn)來之后，針對他們招商?！駨恼猩探嵌葋砜催€有一個很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運(yùn)營一個工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可以分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進(jìn)來?！裨谡猩袒蛘咔劳卣沟幕A(chǔ)上，對園區(qū)也要進(jìn)行一定的推廣。首先是確定了營銷的理念推廣理念，公關(guān)平臺，四大傳播渠道，因為城市有城市的資源，有城市的特點。賣產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式，還要給他提供超值的服務(wù)，我們規(guī)劃園區(qū)的時候，首先把園區(qū)的配套設(shè)施的服務(wù)配套完整，整套生活必備的東西解決好了。當(dāng)和外企談的時候，他們把一些員工過來參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因為這個選擇了該園區(qū)。從配套、服務(wù)的角度來考慮，搭建了一個非常好的點。還有搭建三個平臺，政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺。目前園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進(jìn)行相互的交流，你再把有價值的信息傳播出去，四大傳播渠道，網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇，這樣會形成一個相對完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個體系，會形成非常實效，有針對性的園區(qū)。因為工業(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度，要針對性和有效性，你的客戶能不能找到你。最后關(guān)鍵因素是服務(wù)要想成功的運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是服務(wù)。一是對政府和開發(fā)區(qū)服務(wù)，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。另外要為客戶提供價值。客戶有區(qū)域的價值需求，只要來園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，形成園區(qū)獨(dú)特的企業(yè)文化。要想成功的運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是你的服務(wù)，園區(qū)服務(wù)可分成兩個方面，第一個層面是對政府和開發(fā)區(qū)的服務(wù)，這兩類客戶都要提供價值，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)的升級，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。目前U谷的園區(qū)到今年年底是建成35萬，進(jìn)駐的企業(yè)是不到100家，政府非常的滿意。你給政府創(chuàng)造了很好的價值，你只有給政府提供價值，政府才會支持你，這也是我們進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最根本的，不能突破底線的原則。另外還要為客戶提供價值，客戶有區(qū)域的價值，這個區(qū)域價值本身就有了，只要來這里就享受這個價值。低成本的優(yōu)勢，不僅僅是租金或者是賣價低，更重要是通過園區(qū)的管理，通過了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。高品質(zhì)的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形象的核心是文化。要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個基礎(chǔ)的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個角度增值，如園區(qū)可成立了人力資源部，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個職校形成了戰(zhàn)略的關(guān)系，招產(chǎn)業(yè)工人，進(jìn)而拓展招中層，和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供便利的，非常好的提供價值的增值服務(wù)，這種增值服務(wù)是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一點，因為最終的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū)，要給企業(yè)打造一個家，社區(qū)里面有什么東西，只要引進(jìn)來，符合企業(yè)的需求，肯定會有很好的發(fā)展。（五） 工業(yè)地產(chǎn)融資工業(yè)地產(chǎn)的投融資的方向只有私募、公募和直接投資這三個方向。融資渠道方面，在開發(fā)商的想象當(dāng)中，第一個是我們的開發(fā)商自有的資金，第二就是銀行抵押貸款、建筑商墊款，第三是股權(quán)融資、債權(quán)融資、項目融資，第四是預(yù)期收益租金融資，第五是廠房銷售匯款融資，第六還可以通過私募基金、風(fēng)險投資、誠信聯(lián)保融資，包括房地產(chǎn)reits無募集、金融租賃融資?，F(xiàn)階段的工業(yè)地產(chǎn)還有沒有創(chuàng)新的融資方式？如果是融資者和投資者對接的時候，融資者應(yīng)該注意一些什么問題？作為一個工業(yè)地產(chǎn)，要想實現(xiàn)融資，如果想和投資方對接，如果想吸引商家進(jìn)來，第一就是工業(yè)地產(chǎn)，將來能夠給入住的廠家和商家提供什么，它不是一個單純的租賃關(guān)系，也不是一個單純的物業(yè)關(guān)系，你交租金或者你買我的物業(yè)，這樣的工業(yè)園不是完整的工業(yè)園，如果你想真正實現(xiàn)融資，首先你要有清晰的定位，就是工業(yè)園區(qū)是干什么的，主要的商家是哪些，一般商家是哪些？如何解決倉儲問題、物流問題等等，和主導(dǎo)城市的產(chǎn)業(yè)對接問題。第二點，在資金支付方式和還款方式上是否可以多元化，比如用產(chǎn)品換資金、用產(chǎn)品換項目，這也是一個非常好的創(chuàng)新。第三點，除了物業(yè)、資金的支撐以外，還有一點就是營銷，建立營銷網(wǎng)絡(luò)，建立標(biāo)準(zhǔn)化，建立全國的通道。工業(yè)園首先融資的條件是，當(dāng)你說服投資方的時候，你如何能拿出這些服務(wù)來，很多投資方就可以跟進(jìn)，就可以和你一起規(guī)劃發(fā)展中的工業(yè)園。為什么談到這些呢？因為投資者看的是你的成長，你的工業(yè)園能否升值？升值的前提是什么，它一定有一套科學(xué)的、規(guī)劃的管理、融資渠道、管理渠道和融資渠道。很多時候都盯著銀行，很多人也盯著國外的老板、盯著國外的投資，但是這些投資對于一些中小企業(yè)來講有時候是可望而不可及的，有時候可以跳出一種思維，除了基金、國外的財團(tuán)、風(fēng)投以外，假設(shè)說這個工業(yè)園比較大，有200萬平方米，如果按照一平米3塊錢收租金，一年下來200萬平方米可以達(dá)到幾個億的租金，通過預(yù)期的穩(wěn)定的收益，這樣可以和風(fēng)投公司進(jìn)行資金捆綁，這就是reits的模式，但是是私募的reits的模式，這是非常有效的。剛才談到用未來的租金收益做投資。第二種是特別適合做金融租賃模式，國家除了金融機(jī)構(gòu)以外，還有專門的金融租賃公司，它的生存法寶是為企業(yè)解決生產(chǎn)過程當(dāng)中的一些資金困難，通過和金融公司的對接，廠房已經(jīng)投資設(shè)備的，這就完全有理由相信你，你投入5000萬，設(shè)備就值3000萬，我可以借給你錢，五年內(nèi)還本付息，這種模式對于很多工業(yè)園區(qū)特別是一些標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)園區(qū)比較容易實現(xiàn)的。 當(dāng)然，除此之外，還有很多融資模式，這就要看你的企業(yè)在運(yùn)行過程當(dāng)中到了什么階段，你需要的是過橋基金還是中資基金，你需要的還是成長基金？不同的融資模式的運(yùn)行模塊是不一樣的，因為時間關(guān)系，總而言之，目前比較困惑我們企業(yè)的工業(yè)園區(qū)，困惑我們企業(yè)的最大的資金問題就是信貸問題。特別是對房地產(chǎn)，如何解決資金問題進(jìn)行有的融資，我想這是我們將來開發(fā)商最重要的需要思考的工業(yè)地產(chǎn)的課題。融資之前，園區(qū)的規(guī)劃、發(fā)展和它的集群的謀劃也是非常重要的。第二篇 工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程第一：房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立公司設(shè)立準(zhǔn)備；申請資質(zhì)等級審批；申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；辦理工商注冊登記；辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立申請批準(zhǔn)項目建議書；辦理企業(yè)名稱登記；送審合資或合作合同、章程；申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書；辦理企業(yè)登記「開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)」企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)；企業(yè)法人變更登記費(fèi)；企業(yè)法人年度檢驗費(fèi)；補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)第二：開發(fā)項目的立項和可行性研究：房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序選定項目，簽定合作意向書；初步確定開發(fā)方案；申報規(guī)劃要點；申報、審批項目建議書；編制項目可行性研究報告；申報、審批項目可行性研究報告 「項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)」可行性研究費(fèi)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三：開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套●開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計申報選址定點；申報規(guī)劃設(shè)計條件；委托作出規(guī)劃設(shè)計方案；辦理人防審核；辦理消防審核；審定規(guī)劃設(shè)計方案；住宅設(shè)計方案的專家組審查；落實環(huán)保“三廢”治理方案；委托環(huán)境影響評價并報批；建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；1委托地質(zhì)勘探；1委托初步設(shè)計；1申報、審定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套1征求主管部門審查意見；1落實市政公用設(shè)施配套方案；1報審市政配套方案；1市政各管理部門提出市政配套意見；1市政管線綜合●開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)：工程勘察（測量）費(fèi)；工程設(shè)計費(fèi)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；竣工檔案保證金；臨時用地費(fèi)；臨時建設(shè)工程費(fèi)；建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)；勘察設(shè)計監(jiān)督管理費(fèi)；古建園林工程設(shè)計費(fèi)第四：開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得●取得開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓：辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；辦理建設(shè)用地委托釘樁；辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；主管部門實地勘察；土地估價報告的預(yù)審；委托地價評估；辦理核定地價手續(xù)；辦理土地出讓審批；簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；領(lǐng)取臨時國有土地使用證；1領(lǐng)取正式國有土地使用證；1國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥：1國有土地使用權(quán)劃撥用地申請、1主管部門現(xiàn)場勘察、1劃撥用地申請的審核、報批、1取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用：1征用集體土地用地申請、1到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、1簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、2確定勞動力安置方案、2區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、2市政府下文征地、2交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)、2辦理批地文件、批地圖、2辦理凍結(jié)戶口、2調(diào)查戶口核實勞動力、2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、3地上物作價補(bǔ)償工作、3征地結(jié)案●取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)：地價款（土地出讓金）；資金占用費(fèi)；滯納金；土地使用費(fèi)；外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；土地閑置費(fèi)；土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)；城市土地使用稅；地價評估費(fèi)；1出讓土地預(yù)訂金；1征地管理費(fèi)；1土地補(bǔ)償費(fèi)；1青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)；1地上物補(bǔ)償費(fèi)；1勞動力安置費(fèi)；1超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；1新菜田開發(fā)建設(shè)基金；1耕地占用稅第五：房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置●開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序：委托進(jìn)行拆遷工作、辦理拆遷申請、審批、領(lǐng)取拆遷許可證、簽訂房屋拆遷責(zé)任書、辦理拆遷公告與通知、辦理戶口凍結(jié)、暫停辦理相關(guān)事項、確定拆遷安置方案、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置、1發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款、1拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理、1移交拆遷檔案資料、1房屋拆遷糾紛的裁決、1強(qiáng)制拆遷●開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)：房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)；搬家補(bǔ)助費(fèi)；提前搬家獎勵費(fèi)；臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）；清理費(fèi)；停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)；對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)；一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)；房屋拆遷管理費(fèi)；房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六:項目的開工、建設(shè)、竣工階段●項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作：領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊、項目轉(zhuǎn)入正式計劃、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)