【正文】 廠房)為租殼(廠房)，成為真正的“瓤”企業(yè)。他們也成為工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要客戶。（2）供給減少?gòu)墓┙o方面來(lái)看。前些年工業(yè)園區(qū)一哄而上的“圈地運(yùn)動(dòng)”。帶來(lái)了全國(guó)性的土地資源浪費(fèi)，而其后出臺(tái)的一系列土地政策。又使近期各地的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積受到影響。有資料顯示。2022年全國(guó)有3763個(gè)工業(yè)園區(qū)被取消，2022年達(dá)到4813個(gè)。上海原有的176個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)已被核減至79個(gè)。共減少了378．9平方公里的規(guī)劃面積。比清理前減少37．9％。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的需求已呈現(xiàn)出逐步上升的態(tài)勢(shì)。（3）眾多企業(yè)看中工業(yè)用地低廉的價(jià)格之所以會(huì)有很多企業(yè)開(kāi)始積極投身，其中，其根本還是在于低成本和增值性上。眾所周知，住宅、商業(yè)用地與工業(yè)用地的價(jià)格，往往要相差一倍乃至數(shù)倍。究其原因，主要是住宅與商業(yè)用地都已經(jīng)采取“招拍掛”方式轉(zhuǎn)讓，而工業(yè)用地還是基本以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，地方政府為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，增加地方財(cái)政收入，也需要以較低的土地價(jià)格吸引工業(yè)企業(yè)入駐。事實(shí)上，一些地方政府是“心甘情愿” 地將大塊土地廉價(jià)地轉(zhuǎn)讓給投資商。工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格原本就比中心區(qū)便宜。而在政府看來(lái)，如果是純住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在取得土地征用的補(bǔ)償后就沒(méi)有更多的地方收益了。而工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更能給當(dāng)?shù)貛?lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力，持續(xù)增加地方稅收和安排人員就業(yè)。因此。政府以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓土地給開(kāi)發(fā)商做工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也就不足為奇了。10 / 49工業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)高速發(fā)展原因（1）工業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)——全球產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移20 世紀(jì) 80 年代以來(lái)，戰(zhàn)后第三次全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入高潮，世界范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷出現(xiàn)了一些新的特征，不僅包括為適應(yīng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和一般加工制造業(yè)大量向發(fā)展中國(guó)家的轉(zhuǎn)移，也包括資本密集型和技術(shù)密集型等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的全球戰(zhàn)略調(diào)整。 在產(chǎn)業(yè)有序更替過(guò)程中，各國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間逐步形成了一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了較為開(kāi)放的模式，加之中國(guó)在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模等方面的優(yōu)勢(shì)，使中國(guó)成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一?？梢哉f(shuō)，在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，中國(guó)是主要的目的國(guó)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)接受來(lái)自香港、臺(tái)灣、日本和韓國(guó)以及自歐美等多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是中國(guó)制造業(yè)的崛起和發(fā)展重要誘因。中國(guó)制造業(yè)的迅速發(fā)展很大程度上是經(jīng)濟(jì)全球化條件下，全球產(chǎn)業(yè)升級(jí)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷深化的必然結(jié)果。制造業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，給我國(guó)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展提供了新的歷史性機(jī)遇，其間也蘊(yùn)藏著新的商機(jī)。（2）工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體——工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)大量建造我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)自改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)歷了從無(wú)到有的發(fā)展時(shí)期，它的誕生順應(yīng)了國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)和新技術(shù)革命的發(fā)展潮流。開(kāi)發(fā)區(qū)作為本地區(qū)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國(guó)價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。建立和發(fā)展開(kāi)發(fā)區(qū)，是我國(guó)改革開(kāi)放政策的一項(xiàng)重要措施，其重要作用與國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移密切相關(guān)?！　￠_(kāi)發(fā)區(qū)由于具備政策優(yōu)惠、投資環(huán)境相對(duì)完善等特性，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匚胀赓Y、先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)最為集中的地區(qū)。這在國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。同時(shí)通過(guò)外引內(nèi)聯(lián)，開(kāi)發(fā)區(qū)又成為帶動(dòng)周邊城市、企業(yè)及整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)積極參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)、擴(kuò)大開(kāi)放的重要通道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó) 54 個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 2022 年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，占全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的%。伴隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的逐步完善，以工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為主的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐步形成和快速發(fā)展，龐大的市場(chǎng)需求是行業(yè)快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)。2022 年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)大事記（1）中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑——中國(guó)首界產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇召開(kāi)2022 年 8 月 10 日到 11 日，由北京思源置地房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司和新地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦的“中國(guó)產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇”在北京國(guó)際會(huì)議中心召開(kāi)。來(lái)自北京、上海、深圳、杭州、西安、11 / 49香港、臺(tái)灣、新加坡等地的政府官員、學(xué)者、產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)代表、入住產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)代表和專業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)等，著重討論了：“在新政策環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及工業(yè)用地的投資價(jià)值？ 如何判斷國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)？ 如何在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式上進(jìn)行創(chuàng)新？ 在新政策環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何定位、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)？ 國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何與國(guó)外資本對(duì)接？”等問(wèn)題。為了方便業(yè)界對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有更全面和深入的了解，思源顧問(wèn)總結(jié)了過(guò)去數(shù)年對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期跟蹤、系統(tǒng)研究、顧問(wèn)咨詢的經(jīng)驗(yàn)，推出了國(guó)內(nèi)首部全景式介紹中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的深度研究報(bào)告——《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新研究報(bào)告》 ，力求給開(kāi)發(fā)投資企業(yè)和園區(qū)發(fā)展管理機(jī)構(gòu)以參考和啟發(fā)。（2）總部經(jīng)濟(jì)、總部模式全國(guó)開(kāi)花自 2022 年北京第一個(gè)總部基地中關(guān)村（豐臺(tái)）基地開(kāi)始建設(shè)以來(lái)，總部經(jīng)濟(jì)從北京逐步蔓延到上海、廣州、武漢等城市。目前我國(guó)已形成了三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)：①長(zhǎng)三角區(qū)基本形成以上海為核心，以江蘇、浙江的蘇州、紹興等中等城市為制造基地的總部加工基地區(qū)域合作模式；②珠三角區(qū)形成了香港和順德、東莞間的總部制造業(yè)互動(dòng)發(fā)展模式；③ 環(huán)渤海區(qū)以北京為核心，以京津冀及環(huán)渤海為腹地的總部加工基地模式?？偛拷?jīng)濟(jì)對(duì)于一個(gè)區(qū)域的發(fā)展具有５種效應(yīng)：稅收供應(yīng)效應(yīng)一個(gè)總部在這兒，結(jié)算中心一般就在總部，部分稅收得上交總部所在地；產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，一個(gè)總部入住一個(gè)區(qū)域，往往能帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的水平；消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)一個(gè)總部的研發(fā)、生產(chǎn)、投入及交通運(yùn)輸、個(gè)人消費(fèi)等活動(dòng)都在本區(qū)域?qū)崿F(xiàn)；就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)商務(wù)服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)與生活服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)往往能帶動(dòng)新的就業(yè)；社會(huì)資本效應(yīng)一個(gè)地區(qū)總部越密集，說(shuō)明這個(gè)城市的各方面條件較優(yōu)越，越能吸引企業(yè)總部，使城市設(shè)施條件更趨完善?？偛繋?lái)的種種利好效應(yīng)，帶來(lái)了一股總部經(jīng)濟(jì)熱潮：廣州、深圳強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合欲做南中國(guó)總部12 / 49中心。青島、沈陽(yáng)、大連、杭州、南京、廈門、武漢、西安、重慶等國(guó)內(nèi)各大城市紛紛樹(shù)起了發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的大旗。（3） 物流地產(chǎn)成為工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵從 2022 年普洛斯帶著“物流地產(chǎn)”的概念登陸中國(guó)后，就掀起了物流地產(chǎn)的熱潮。美國(guó)的AMB，新加坡的豐樹(shù)基金，騰飛基金，麥格理亞洲投資基金等國(guó)外投行紛紛在國(guó)內(nèi)布下棋子。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭也不甘寂寞，合生創(chuàng)展，恒大、美林基業(yè)、珠江投資、復(fù)地、綠地等也開(kāi)始在各大城市上演“圈地”熱潮。同時(shí)一向在地產(chǎn)界活躍的江浙財(cái)團(tuán)在住宅和商業(yè)逐漸被政策限制的情況下也開(kāi)始染指物流地產(chǎn)。陸家嘴集團(tuán) 億收購(gòu)陸家嘴軟件分園一廠房，并以 6363 萬(wàn)元的代價(jià)獲得 3 萬(wàn)平方米的地塊，用于工業(yè)廠房的建設(shè)。嗅覺(jué)靈敏的溫州商人也加入到工業(yè)地產(chǎn)的淘金中來(lái)，普慶投資在上海投資兩處工業(yè)物業(yè)之后，又將資本之手探向了天津。復(fù)地與上海鋼聯(lián)投資發(fā)展、上海新楊行經(jīng)濟(jì)發(fā)展簽定合作開(kāi)發(fā)協(xié)定,共同開(kāi)發(fā)上海寶山國(guó)際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項(xiàng)目, 項(xiàng)目占地面積約 347畝,總建筑面積 萬(wàn)平方米，復(fù)地在合資公司中占 50%股權(quán)。外商工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有本土化的障礙，工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化決定了工業(yè)地產(chǎn)的客戶需求在全球范圍內(nèi)都是基本一致的，這正是外資工業(yè)產(chǎn)商無(wú)需本地化就能長(zhǎng)驅(qū)直入迅速布局中國(guó)的原因，也讓本土地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在財(cái)大氣粗的海外同行面前優(yōu)勢(shì)盡失。更重要的是，全球的工業(yè)巨頭都在外資工業(yè)地產(chǎn)商的客戶名單上，以普洛斯維利，目前，全球四千多家企業(yè)與其建立合作關(guān)系，世界一千強(qiáng)企業(yè)中近半為其客戶。（4） AMB 在中國(guó)市場(chǎng)首次發(fā)力于上海１月 22 日，仲量聯(lián)行宣布，已協(xié)助美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)巨頭 AMB 收購(gòu)了松江九亭的一個(gè)物流房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資約 1330 萬(wàn)美元。 “這是 AMB 在中國(guó)的第一筆收購(gòu)。 ”AMB 中國(guó)副總裁 Oliver Treneman 介紹說(shuō)，這一倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)距虹橋機(jī)場(chǎng) 6 公里，距上海市區(qū) 18 公里。最早由日本八佰伴公司于 8 年前建成。2022 年 11 月，AMB 從香港上市公司“爪哇控股”手中收購(gòu)，項(xiàng)目包括一期17474 平方米的工業(yè)地產(chǎn)及旁邊一塊待開(kāi)發(fā)用地，可開(kāi)發(fā)工業(yè)物業(yè)面積達(dá) 17826 平方米。 AMB 將在中國(guó)側(cè)重拓展機(jī)場(chǎng)、海港及其他主要交通樞紐的物流房地產(chǎn)市場(chǎng)，近期計(jì)劃在中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)至少投資 5 億美元。資金投向主要考慮北京、上海、珠三角以及其他沿海港區(qū)。AMB 置業(yè)有限公司（紐約證交所代碼：AMB）成立于 1983 年，是全球第二大工業(yè)物流房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)公司，在北美、歐洲和亞洲開(kāi)發(fā)、收購(gòu)并經(jīng)營(yíng)工業(yè)物流地產(chǎn)，目前在全球近 40 個(gè)區(qū)域市場(chǎng)里擁有 1, 100 多棟物業(yè)，總面積超過(guò) 1100 萬(wàn)平方米，主要服務(wù)于美國(guó)聯(lián)邦政府、FedEx（聯(lián)邦快遞）、DHL（德國(guó)郵政局）等 2800 多家客戶。投資及管理的資金總額達(dá) 100 多億美元，全球擁有 1000 多平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施， 13 / 49（5）ＧＥ開(kāi)始試水中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)２月，ＧＥ旗下的ＧＥ東芝有機(jī)硅公司與江蘇省南通市政府簽署協(xié)議，計(jì)劃投資約 7800 萬(wàn)美元在南通建設(shè)其在中國(guó)最大的工業(yè)廠房。同時(shí)ＧＥ還將拓展中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，計(jì)劃通過(guò)5000 萬(wàn)美元的資產(chǎn)而使項(xiàng)目得到經(jīng)營(yíng)性升值。小結(jié)：工業(yè)地產(chǎn)的供需倒掛，使其投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)。而隨著土地供應(yīng)日趨緊張。工業(yè)用地的集約利用程度引起人們的關(guān)注。目前我國(guó)大部分城市工業(yè)園區(qū)的平均容積率在0．8至1 l2之間。容積率水平遠(yuǎn)低于同樣缺少土地的El本(2．0至2．5之間)。 目前，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，成為投資熱點(diǎn)，但是，我們也可以發(fā)現(xiàn)，我們?nèi)匀惶幱谄鸩诫A段，如何提高工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力，挖掘這座金礦，成為我們面前的問(wèn)題。14 / 49第二章 如何深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦 要深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦，我們必須深入理解工業(yè)地產(chǎn)的特性，從而創(chuàng)新工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)模式，最后，使得在開(kāi)發(fā)、投資工業(yè)地產(chǎn)中，達(dá)到價(jià)值最大化。認(rèn)清工業(yè)地產(chǎn)模式的特性工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。（1）特性一 ——大投資　　工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導(dǎo)向?yàn)橹饕绞降拈_(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)過(guò)程，一個(gè)重要特點(diǎn)就是對(duì)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開(kāi)發(fā)區(qū)所需的資金投入。　　工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點(diǎn)成為資金不足的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻。工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長(zhǎng)達(dá)十幾年，資金實(shí)力稍有不足，就會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的情況。因此工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需要一定實(shí)力的投資開(kāi)發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點(diǎn)所決定的。　　工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方式。直接融資方式是指開(kāi)發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目的直接投，以及項(xiàng)目法人通過(guò)發(fā)行股票、債券等直接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款借入的資金。（2）特性二——快速啟動(dòng)　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動(dòng)、形成雛形的基礎(chǔ)?；A(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)、水電管道等基礎(chǔ)硬件。在投資者對(duì)投資地進(jìn)行考察時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施通常是最先引起注意的因素。只有過(guò)硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引優(yōu)秀項(xiàng)目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項(xiàng)目得以如期開(kāi)工的必要條件，自然也是其關(guān)注的重點(diǎn)。另外，近年來(lái)許多國(guó)外投資者不僅注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、娛樂(lè)和休閑設(shè)施。（3）特性三——提供增值服務(wù)15 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49　　目前我國(guó)大部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關(guān)系。針對(duì)這種情況，開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)主動(dòng)出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展。建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境隨著政策優(yōu)惠對(duì)投資者吸引力的不斷減弱，利用完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境吸引投資者，特別是那些知名大企業(yè)、跨國(guó)公司，正成為開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的新動(dòng)向。隨著國(guó)際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，分工進(jìn)一步細(xì)化，跨國(guó)公司的在華經(jīng)營(yíng)更加注重核心技術(shù)、控制核心部件，以實(shí)現(xiàn)比較利益。由于目前跨國(guó)公司集中于靠其強(qiáng)大的研發(fā)力量支撐品牌，逐漸將其生產(chǎn)環(huán)節(jié)放掉，因而如何更好的靠本地化市場(chǎng)就近解決非關(guān)鍵部件的生產(chǎn)整合問(wèn)題就成為其選擇投資地點(diǎn)的關(guān)鍵。搭建物流服務(wù)體系根據(jù)長(zhǎng)城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的分析，開(kāi)發(fā)區(qū)的物流環(huán)境正成為投資者對(duì)投資地選擇的新趨勢(shì)。在社會(huì)化大生產(chǎn)條件下，為了保證投入產(chǎn)出鏈條的有效鏈接，從生產(chǎn)資料到最終產(chǎn)品的巨額吞吐，企業(yè)產(chǎn)品的供、產(chǎn)、銷的經(jīng)濟(jì)配置都需要物流業(yè)的高效配合。完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉(cāng)儲(chǔ)等服務(wù)業(yè)，以及原料和市場(chǎng)地區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)間的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對(duì)投資者是巨大的吸引力。為投資者提供良好的投資軟環(huán)境近年來(lái)投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來(lái)越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢(shì)。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業(yè)化咨詢服務(wù)，讓來(lái)到園區(qū)的客商能在細(xì)微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)境，是被許多投資者越來(lái)越重視的事情。另外，開(kāi)展一站式辦公、簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批手續(xù)；開(kāi)通雙語(yǔ)網(wǎng)站、方便企業(yè)與開(kāi)發(fā)區(qū)管理者雙向溝通；設(shè)立企業(yè)服務(wù)熱線，及時(shí)解答企業(yè)問(wèn)題等這些雖然給開(kāi)發(fā)區(qū)管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來(lái)了方便，減輕了負(fù)擔(dān)，必然會(huì)獲得投資者的