【正文】 多，使用也方便，大大減少通訊成本。聯(lián)合招商2001年，澳門、珠海兩地聯(lián)合舉辦“招商澳門珠海投資環(huán)境介紹會(huì)”取得良好的招商效果，兩地聯(lián)合招商的概念就是要集合兩地優(yōu)勢(shì)和資源，形成整體投資環(huán)境。第五篇 劉曉力：投資中國工業(yè)地產(chǎn)的實(shí)例分析 “中國地交會(huì)”是唯一被商務(wù)部批準(zhǔn)并有國土資源部官方資源支持的國際性地產(chǎn)頂級(jí)盛會(huì)，是國際與國內(nèi)、政府與民間、區(qū)域與城市、產(chǎn)業(yè)與企業(yè)、資本與地產(chǎn)溝通互動(dòng)的最佳平臺(tái)。今天想大家介紹一下我們自己做的。在和地方政府合作的時(shí)候，我們是從規(guī)劃入手的，非常幸運(yùn)我們請(qǐng)來了1986年在上海為江澤民市長(zhǎng)做規(guī)劃的SASADA規(guī)劃大師，在2002年和2003年的時(shí)候做了一個(gè)比較前衛(wèi)的環(huán)保型、生態(tài)型的綜合工業(yè)園區(qū)。重新規(guī)劃以后，這個(gè)園區(qū)不是一個(gè)方方正正的形狀，成了蛋形，曲線形的公路很多。這個(gè)開發(fā)區(qū)在環(huán)保上的特點(diǎn)有一條，首先園區(qū)里面的所有地方必須保持原狀，我們拿到園區(qū)的時(shí)候已經(jīng)由當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃院做過一些規(guī)劃，是簡(jiǎn)單的方塊形，拿尺子畫的直上直下的方式，另外園區(qū)住宅生活區(qū)、商務(wù)區(qū)和工業(yè)區(qū)的設(shè)置也沒有充分考慮地形的特點(diǎn)，我們都做了相應(yīng)的調(diào)整。開發(fā)區(qū)的基本模式是一個(gè)我方即我們的企業(yè)和地方政府的國營企業(yè)合作開發(fā)的合資公司，由一個(gè)合資公司對(duì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃、機(jī)械、招商、經(jīng)營管理做全面的開發(fā)，而且經(jīng)營管理的權(quán)力是交由我方管理的，政府只是一個(gè)監(jiān)管，實(shí)際上所有的資金權(quán)全在我方手里，這種模式在山東可能是唯一的，我們也非常感謝膠南市政府非常大膽地將膠南市唯一的一個(gè)開發(fā)區(qū)交給了我們。 國外的工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入中國投資工業(yè)土地雖然最近的事情，但動(dòng)作還是很快的，據(jù)我們了解，普羅斯公司、新加坡、澳大利亞、新西蘭的一些公司都在中國有很大的動(dòng)作。通過對(duì)項(xiàng)目和產(chǎn)品的集中展示，廣泛吸收人氣，從而達(dá)到招商的目的?！衿渌猩谭绞綄W(xué)術(shù)招商江蘇舉辦的“西部大開發(fā)與江蘇發(fā)展戰(zhàn)略”研討會(huì)取得了豐碩成果，除收到130多篇優(yōu)秀論文之外，還達(dá)成41個(gè)東西部合作項(xiàng)目，及資金27億元。交流簡(jiǎn)便互動(dòng)性強(qiáng)。信息傳播快、精準(zhǔn)。阿力士招商網(wǎng)（）就是招商網(wǎng)站中比較專業(yè)的一個(gè)，以工業(yè)地產(chǎn)作為目標(biāo)，把項(xiàng)目精準(zhǔn)的推介給廣大的投資者?，F(xiàn)在的招商網(wǎng)站大多都是介紹投資環(huán)境、招商政策、招商項(xiàng)目等，但如果沒建立良好建全的互動(dòng)系統(tǒng)，不能及時(shí)解決客商的疑問，那又有何用？招商網(wǎng)站建立后，不能把它當(dāng)作是當(dāng)?shù)卣男蜗蠊こ?，而是要?shí)實(shí)在在的讓客商了解當(dāng)?shù)氐那闆r。有個(gè)別招商網(wǎng)長(zhǎng)期“休眠”不更新，導(dǎo)致信息不流通，招商信息不能及時(shí)送達(dá)用戶。但一些政府招商網(wǎng)站中也突顯的一些現(xiàn)象也讓人擔(dān)憂： ①安全系數(shù)不高 黑客常光顧政府網(wǎng)站因其公信力高、影響力大，成為黑客重要的攻擊目標(biāo)。區(qū)內(nèi)已有的120多家臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)，投資1000萬美元以上的企業(yè)就達(dá)43家，已形成年產(chǎn)1000萬臺(tái)彩色顯示器、1000萬臺(tái)不間斷電源供應(yīng)器、1000萬臺(tái)手機(jī)、360萬臺(tái)掃描儀、300萬臺(tái)筆記本電腦、300萬臺(tái)電腦主機(jī)及一大批電腦周邊產(chǎn)品的加工生產(chǎn)能力。●產(chǎn)業(yè)招商的不同模式① 利用企業(yè)優(yōu)勢(shì)，吸引上下游企業(yè)配套大企業(yè)帶動(dòng)、小企業(yè)配套的模式在“產(chǎn)業(yè)招商”中最為常見，猶以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)的“星網(wǎng)工業(yè)園”模式最為典型，從2001年成立以來，星網(wǎng)工業(yè)園以首信諾基亞為龍頭，吸引了20多家國際和國內(nèi)著名的手機(jī)零配件廠商和服務(wù)提供商為之配套，從芯片到集成電路板，從顯示屏到界面設(shè)計(jì)，組成了一個(gè)以首信諾基亞為核心的完整的產(chǎn)業(yè)鏈，手機(jī)從組裝到出貨只需一天時(shí)間，星網(wǎng)工業(yè)園正在成為一個(gè)世界級(jí)的移動(dòng)通信生產(chǎn)基地。其中包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)公司、招商代理公司、企業(yè)管理咨詢公司、會(huì)計(jì)師事物所、律師事務(wù)所??正是這些專業(yè)性中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)，確保了招商工作的規(guī)范有效。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)工業(yè)園區(qū)在招商引資的過程中，重視發(fā)展與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主管部門及經(jīng)濟(jì)實(shí)體的關(guān)系，加強(qiáng)與天津市工業(yè)委局、中央有關(guān)部委、國外駐京津的律師事務(wù)所、代表處、咨詢機(jī)構(gòu)、駐華使館及其他有考察團(tuán)組和項(xiàng)目信息的單位聯(lián)絡(luò)，并與部分單位建立了較密切的關(guān)系，為天津工業(yè)園區(qū)及時(shí)收集各種項(xiàng)目信息，掌握項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，加快項(xiàng)目審批奠定了較好的基礎(chǔ)。有了精美的包裝，接下來便是廣告宣傳。委托代理招商 充分利用我國在境外的機(jī)構(gòu)及國際大財(cái)團(tuán)的渠道多、信息靈、經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)勢(shì)，委托他們代理招商，拓寬招商引資的渠道，提高利用外資的質(zhì)量和效益。工業(yè)園區(qū)的各類稅費(fèi)包括企業(yè)所得稅、地方所得稅、土地批租費(fèi)、廠房場(chǎng)地出租費(fèi)、電力、自來水、燃?xì)?、供熱、通訊、污水處理等各種費(fèi)用，其中有些費(fèi)用是不可變更的，有些則可以給予優(yōu)惠的。如前所述包括自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、人力資源等。工業(yè)園區(qū)通過各種營銷策略的組合，同樣可以吸引投資者進(jìn)入。表1：“商”的分類過去 現(xiàn)在 將來I類 有項(xiàng)目 有項(xiàng)目 有項(xiàng)目II類 有項(xiàng)目 有項(xiàng)目 無項(xiàng)目III類 有項(xiàng)目 無項(xiàng)目 有項(xiàng)目IV類 無項(xiàng)目 有項(xiàng)目 有項(xiàng)目V 類 無項(xiàng)目 無項(xiàng)目 有項(xiàng)目第I類的案例：香港某橡膠集團(tuán)，原來在香港、深圳、東莞、佛山已有8個(gè)項(xiàng)目（工廠），2005年（現(xiàn)在）計(jì)劃找新址建一間新廠，規(guī)劃將來擴(kuò)建成一個(gè)橡膠科學(xué)城（生產(chǎn)和研發(fā)基地）。例如，可口可樂公司進(jìn)駐開發(fā)區(qū)后，美特容器投資近一億美元與之配套；而摩托羅拉則吸引來了綠點(diǎn)公司、模范公司、英國的BOC集團(tuán)、韓國富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入?yún)^(qū)為之配套。通過功能優(yōu)勢(shì)集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象。金融中介服務(wù)越完備，吸引外資的能力就越強(qiáng)。勞動(dòng)力資源包括勞動(dòng)力的質(zhì)量和數(shù)量。基礎(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)等條件。開發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢(shì)、重塑新功能、實(shí)現(xiàn)新突破，開發(fā)區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，即利用土地資源來換取外資的特殊營銷。當(dāng)前，國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、服務(wù)一體化的組團(tuán)式轉(zhuǎn)移態(tài)勢(shì)，因而開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要因素，這對(duì)開發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求。在國家有關(guān)政策的鼓勵(lì)下，開發(fā)區(qū)在地價(jià)、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合。進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)的國外巨頭，如上面提到的普洛斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國公司在華的工業(yè)倉儲(chǔ)進(jìn)行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，基本上按需定制，這是國內(nèi)開發(fā)商所截然不同的。因此說，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的引致需求，或者說工業(yè)品的需求。剛才談到用未來的租金收益做投資。（五） 工業(yè)地產(chǎn)融資工業(yè)地產(chǎn)的投融資的方向只有私募、公募和直接投資這三個(gè)方向。更重要是通過園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，形成園區(qū)獨(dú)特的企業(yè)文化。從配套、服務(wù)的角度來考慮，搭建了一個(gè)非常好的點(diǎn)。以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個(gè)整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個(gè)配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。客戶分析即對(duì)客戶進(jìn)行把握，一般情況下，客戶分析從五個(gè)方面來進(jìn)行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進(jìn)入是因?yàn)槌杀尽⒄哌€是市場(chǎng)，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進(jìn)三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進(jìn)行搬遷，你給它提供一個(gè)很好的場(chǎng)地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進(jìn)入北京之后，圍繞奔馳對(duì)他的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析；第四，還要對(duì)國外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動(dòng)向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢(shì)，會(huì)帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動(dòng)向；第五，還有以商招商的概念，還要對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項(xiàng)。定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯(cuò)了或者是方向錯(cuò)了，你所有的東西都錯(cuò)了。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。（三）工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，其贏利點(diǎn)體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。（2）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長(zhǎng)期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。2）中國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)①政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。圈地運(yùn)用，機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào)，造成土地資源開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤。從開發(fā)的角度來看，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的難度應(yīng)該是不高的，而且風(fēng)險(xiǎn)也是可控的，只要在前期規(guī)劃時(shí)把各物業(yè)形成的比例控制到一個(gè)合適的水準(zhǔn)，可以說是完全沒有風(fēng)險(xiǎn)。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進(jìn)入壁壘相對(duì)比較高。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤匯報(bào)率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡(jiǎn)單的緣故。這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。中國作為“世界工廠”的顯著地位吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國投資工業(yè)地產(chǎn)。是目前中國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體；如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。針對(duì)園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運(yùn)盛等。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)并不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)?！雹谡猩桃Y機(jī)制不完善，來者不拒；政府（政績(jī)）與入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)“雙贏”③貪大求洋，面子工程④資金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。③產(chǎn)業(yè)分析：對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)，實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會(huì)形成一個(gè)非常好的定位。當(dāng)中各種類型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)標(biāo)。首先確定園區(qū)營銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺(tái)（政府溝通平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶交流平臺(tái)），創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇）?！駨恼猩探嵌葋砜催€有一個(gè)很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運(yùn)營一個(gè)工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可以分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進(jìn)來。因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度，要針對(duì)性和有效性，你的客戶能不能找到你。你給政府創(chuàng)造了很好的價(jià)值，你只有給政府提供價(jià)值，政府才會(huì)支持你，這也是我們進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最根本的，不能突破底線的原則。第二點(diǎn)，在資金支付方式和還款方式上是否可以多元化，比如用產(chǎn)品換資金、用產(chǎn)品換項(xiàng)目，這也是一個(gè)非常好的創(chuàng)新。特別是對(duì)房地產(chǎn)，如何解決資金問題進(jìn)行有的融資，我想這是我們將來開發(fā)商最重要的需要思考的工業(yè)地產(chǎn)的課題。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ：一般而言，工業(yè)廠房的租賃價(jià)格在長(zhǎng)期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性相吻合。國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍中國市場(chǎng)的背后，是其與跨國公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場(chǎng)支撐，是強(qiáng)大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競(jìng)地中的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，也可以增強(qiáng)其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)中帶來的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長(zhǎng)期現(xiàn)金流有足夠保證。第四篇 工業(yè)地產(chǎn)招商引資招商引資是開發(fā)區(qū)建設(shè)成敗的關(guān)鍵，工業(yè)園區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是投資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，也是引資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，引資者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是引資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資一、工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點(diǎn)，招商引資是利用外來資金、技術(shù)，推進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識(shí)。其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)4200余個(gè)，至于區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見不鮮。開發(fā)區(qū)的營銷環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。 環(huán)境保護(hù)也是外商選擇開發(fā)區(qū)進(jìn)行投資的一個(gè)重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的，而好的環(huán)境質(zhì)量能體現(xiàn)出好的管理水平，也容易吸引外資。政策法規(guī)是招商引資環(huán)境中的一個(gè)核心因素。三、招商定位 知彼更要知己通過功能優(yōu)勢(shì)集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象，以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象。產(chǎn)業(yè)群是指相互間具有密切的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系的同一產(chǎn)業(yè)或行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)在空間的集聚。廣州天圓咨詢及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)高級(jí)咨詢顧問許學(xué)鋒博士認(rèn)為，“商”的內(nèi)涵有三個(gè)意思：商人；商號(hào)（企業(yè)）；商機(jī)（項(xiàng)目）。通過連續(xù)3年跟蹤近200個(gè)項(xiàng)目，我們得出以下結(jié)論：第I和第II類“商”，招商成功率較高，約30%；第III類的成功率約為20%，但這類