【文章內(nèi)容簡介】 新聞會展中心216。卡通動漫產(chǎn)業(yè)基地216。汽車后市場產(chǎn)業(yè)基地216。長三角國際技術(shù)藍(lán)領(lǐng)基地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風(fēng)險相對較小，但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的市場風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險：區(qū)域市場供應(yīng)情況，供大于求造成的市場經(jīng)營難度，形成的風(fēng)險。政策風(fēng)險：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。市場風(fēng)險：216。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競爭力下降，引起對工業(yè)物業(yè)需求的減少；216。產(chǎn)業(yè)升級及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對物業(yè)需求變化。開發(fā)風(fēng)險分析開發(fā)風(fēng)險工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷擴(kuò)大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正向 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 方向發(fā)展。? 政策將強(qiáng)調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實(shí)價值。趨勢一? 國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。資本運(yùn)作成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢。趨勢二? 由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。 趨勢三? 工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級過渡，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入 “ 產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時代 ” 。趨勢四工業(yè)地產(chǎn)趨勢分析第二部分：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式研究v 工業(yè)園區(qū)模式v 主導(dǎo)企業(yè)引導(dǎo)模式v 工業(yè)地產(chǎn)商模式v 綜合模式開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常包括的四種開發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地 ,建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施或廠房、倉庫等 ,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營管理項目。主體企業(yè)引導(dǎo)模式實(shí)力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū) ,自身進(jìn)駐且占主導(dǎo)，通過土地出讓、項目租售等方式引進(jìn)同類企業(yè)。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國目前各級地方政府 最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 ，同樣也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。綜合運(yùn)作模式上述三種模式的混合運(yùn)用。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 ： 以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。 地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級地方政府 最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。? 地方政府創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。開發(fā)主體操作手段? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足；? 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；? 宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。具備外部條件工業(yè)園模式總體規(guī)劃 園區(qū)建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級216。區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究216。園區(qū)開發(fā)定位216。行業(yè)發(fā)展規(guī)劃216。園區(qū)招商定位216。園區(qū)開發(fā)策略216。園區(qū)招商策略216。開發(fā)財務(wù)規(guī)劃216。概念性規(guī)劃216?？刂菩砸?guī)劃216?；A(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃216。詳細(xì)規(guī)劃216。非盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)216。盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)216。共用設(shè)施建設(shè)216。國內(nèi)招商216。國外招商216?？蛻艄芾?16。物業(yè)管理216。土地容積率216。產(chǎn)業(yè)升級工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程政府規(guī)劃及先期投入為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策及稅收政策實(shí)現(xiàn)招商，同時還負(fù)責(zé)園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級。政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商策略及開發(fā)財務(wù)規(guī)劃等，通過前期的基礎(chǔ)投入，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策來吸引大型工業(yè)企業(yè)來園區(qū)建廠，政府負(fù)責(zé)未來園區(qū)管理及未來的規(guī)劃升級。政府完全主導(dǎo)的開發(fā)模式以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 。松山湖將努力發(fā)展成為國內(nèi)外著名企業(yè)聚集中心、研發(fā)服務(wù)中心、人才教育中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 ； 發(fā)展 “ 三大產(chǎn)業(yè) ” （電子信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)）；聚集 “ 三類企業(yè) ” （高新技術(shù)企業(yè)、 “ 兩自 ” 企業(yè)和高稅收企業(yè)）；當(dāng)好 “ 三創(chuàng) ” 示范區(qū)（創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新發(fā)展能力），全力打造活力松山湖，實(shí)力松山湖，魅力松山湖。松山湖屬丘陵地貌，地處東莞幾何中心，規(guī)劃控制面積 72平方公里，有近 8平方公里的淡水湖和豐富的植被。截至2023年 6月，已完成 130多公里高標(biāo)準(zhǔn)道路、 100多萬平方米生產(chǎn)生活設(shè)施、 500多萬平方米綠化面積。 案例— 東莞松山湖工業(yè)園? 北部工業(yè)城 ：? 位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的北部，占地面積約 10平方公里，分成 A、 B、 C、 D、 E五個工業(yè)分區(qū)和一個城市核心區(qū)。城市核心區(qū)內(nèi)配備小學(xué)、幼兒園、高級公寓、商業(yè)中心、文體廣場、汽車客運(yùn)站等生活設(shè)施，滿足了區(qū)內(nèi)人員的日常生活需要。另外，各工業(yè)分區(qū)均設(shè)員工生活區(qū)，配套飯?zhí)谩⒈憷?、自動柜員機(jī)、運(yùn)動場等設(shè)施， 企業(yè)可租用、購買或購地自建員工宿舍?？茖W(xué)園： 位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中心區(qū)，占地面積３平方公里，擁有大面積的單元式開發(fā)用地，現(xiàn)有研發(fā)樓、商務(wù)辦公樓、東莞留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、生產(chǎn)力大廈等辦公場所，配套學(xué)術(shù)交流中心、圖書館等公共服務(wù)平臺 , 已 引進(jìn)廣東電子工業(yè)研究院、南海海洋生物技術(shù)國家工程研究中心東莞基地、廣東華南工業(yè)設(shè)計院等技術(shù)平臺， 并正全力打造信息咨詢平臺、產(chǎn)權(quán)交易平臺、 863軟件項目孵化器，努力將其建設(shè)成為東莞的總部中心、研發(fā)服務(wù)中心。東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的兩大核心支撐點(diǎn)以電子信息、生物技術(shù)和高端裝備制造為主的開發(fā)建設(shè)及招商策略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展。? 2023年松山湖實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 110億元，比上年增長 45%；本級可支配財政收入 ，比上年增長 125%；工商稅收 ，比上年增長195%.園區(qū)大中型科研機(jī)構(gòu)達(dá)到 29家，世界 500強(qiáng)企業(yè) 9家，跨國公司企業(yè)18家。另外，全年共引進(jìn)大中型項目 36個，協(xié)議引進(jìn)資金 130億元。 2023年，松山湖專利申請和授權(quán)總量分別達(dá)到 83件和 53件，被確定為 “ 廣東省知識產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū) ” 和 “ 廣東省版權(quán)興業(yè)示范基地 ” 。 招商進(jìn)駐主要企業(yè)主體企業(yè)引導(dǎo)模式：政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場建設(shè)的主導(dǎo)，主體企業(yè)引導(dǎo)模式是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，也是各級地方政府 經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式 。? 創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工? 業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢， 吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進(jìn)駐，利用其在行業(yè)的影響度來帶動行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動發(fā)展。開發(fā)主體操