【文章內容簡介】 新聞會展中心216。卡通動漫產業(yè)基地216。汽車后市場產業(yè)基地216。長三角國際技術藍領基地工業(yè)地產開發(fā)市場風險相對較小，但由于政府土地政策調控及產業(yè)結構變化，工業(yè)地產開發(fā)也存在一定的市場風險。經營風險：區(qū)域市場供應情況，供大于求造成的市場經營難度，形成的風險。政策風險：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。市場風險：216。產業(yè)轉移導致區(qū)域競爭力下降，引起對工業(yè)物業(yè)需求的減少；216。產業(yè)升級及產業(yè)結構調整引起對物業(yè)需求變化。開發(fā)風險分析開發(fā)風險工業(yè)地產開發(fā)區(qū)域不斷擴大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產開發(fā)正向 產業(yè)地產產業(yè)地產 方向發(fā)展。? 政策將強調市場對工業(yè)用地的配置作用，促進工業(yè)地產價格回歸到真實價值。趨勢一? 國外地產巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。資本運作成為工業(yè)地產開發(fā)的趨勢。趨勢二? 由于國內全面產業(yè)轉移和發(fā)達地區(qū)總部經濟的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域將不斷擴大，更多城市將得到發(fā)展機遇。 趨勢三? 工業(yè)地產逐步向產業(yè)地產升級過渡，工業(yè)地產開發(fā)將進入 “ 產業(yè)型新城開發(fā)時代 ” 。趨勢四工業(yè)地產趨勢分析第二部分：工業(yè)地產開發(fā)模式研究v 工業(yè)園區(qū)模式v 主導企業(yè)引導模式v 工業(yè)地產商模式v 綜合模式開發(fā)模式工業(yè)地產開發(fā)通常包括的四種開發(fā)模式：工業(yè)地產開發(fā)模式工業(yè)地產商模式房地產開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地 ,建設基礎設施或廠房、倉庫等 ,然后以租賃、轉讓或合資等方式經營管理項目。主體企業(yè)引導模式實力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對獨立的工業(yè)園區(qū) ,自身進駐且占主導，通過土地出讓、項目租售等方式引進同類企業(yè)。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產業(yè)。該模式為中國目前各級地方政府 最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式 ，同樣也是我國工業(yè)地產市場的主要載體。綜合運作模式上述三種模式的混合運用。工業(yè)地產開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 ： 以政府開發(fā)為主導，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產業(yè)園，示范帶動區(qū)域經濟全面發(fā)展。 地方政府是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級地方政府 最常使用的工業(yè)地產開發(fā)方式。? 地方政府創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。開發(fā)主體操作手段? 區(qū)域經濟發(fā)展迅速，產業(yè)潛力十足；? 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；? 宏觀政策重大利好，產業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。具備外部條件工業(yè)園模式總體規(guī)劃 園區(qū)建設 園區(qū)管理 園區(qū)升級216。區(qū)域經濟研究216。園區(qū)開發(fā)定位216。行業(yè)發(fā)展規(guī)劃216。園區(qū)招商定位216。園區(qū)開發(fā)策略216。園區(qū)招商策略216。開發(fā)財務規(guī)劃216。概念性規(guī)劃216?？刂菩砸?guī)劃216?；A設施規(guī) 劃216。詳細規(guī)劃216。非盈利性基礎設施建設216。盈利性基礎設施建設216。共用設施建設216。國內招商216。國外招商216?？蛻艄芾?16。物業(yè)管理216。土地容積率216。產業(yè)升級工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程政府規(guī)劃及先期投入為基礎，制定相應的優(yōu)惠政策及稅收政策實現(xiàn)招商，同時還負責園區(qū)管理及產業(yè)升級。政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商策略及開發(fā)財務規(guī)劃等，通過前期的基礎投入，制定相應的優(yōu)惠政策來吸引大型工業(yè)企業(yè)來園區(qū)建廠，政府負責未來園區(qū)管理及未來的規(guī)劃升級。政府完全主導的開發(fā)模式以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設為主導，吸引符合條件的企業(yè)進駐，完成工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設 。松山湖將努力發(fā)展成為國內外著名企業(yè)聚集中心、研發(fā)服務中心、人才教育中心和高新技術產業(yè)基地 ； 發(fā)展 “ 三大產業(yè) ” （電子信息產業(yè)、生物技術產業(yè)和裝備制造業(yè)）；聚集 “ 三類企業(yè) ” （高新技術企業(yè)、 “ 兩自 ” 企業(yè)和高稅收企業(yè)）；當好 “ 三創(chuàng) ” 示范區(qū)（創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新發(fā)展能力），全力打造活力松山湖，實力松山湖，魅力松山湖。松山湖屬丘陵地貌，地處東莞幾何中心，規(guī)劃控制面積 72平方公里，有近 8平方公里的淡水湖和豐富的植被。截至2023年 6月，已完成 130多公里高標準道路、 100多萬平方米生產生活設施、 500多萬平方米綠化面積。 案例— 東莞松山湖工業(yè)園? 北部工業(yè)城 ：? 位于松山湖科技產業(yè)園區(qū)的北部，占地面積約 10平方公里，分成 A、 B、 C、 D、 E五個工業(yè)分區(qū)和一個城市核心區(qū)。城市核心區(qū)內配備小學、幼兒園、高級公寓、商業(yè)中心、文體廣場、汽車客運站等生活設施，滿足了區(qū)內人員的日常生活需要。另外，各工業(yè)分區(qū)均設員工生活區(qū)，配套飯?zhí)?、便利店、自動柜員機、運動場等設施， 企業(yè)可租用、購買或購地自建員工宿舍。科學園： 位于松山湖科技產業(yè)園區(qū)的中心區(qū)，占地面積３平方公里，擁有大面積的單元式開發(fā)用地，現(xiàn)有研發(fā)樓、商務辦公樓、東莞留學人員創(chuàng)業(yè)園、生產力大廈等辦公場所，配套學術交流中心、圖書館等公共服務平臺 , 已 引進廣東電子工業(yè)研究院、南海海洋生物技術國家工程研究中心東莞基地、廣東華南工業(yè)設計院等技術平臺， 并正全力打造信息咨詢平臺、產權交易平臺、 863軟件項目孵化器，努力將其建設成為東莞的總部中心、研發(fā)服務中心。東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的兩大核心支撐點以電子信息、生物技術和高端裝備制造為主的開發(fā)建設及招商策略，促進產業(yè)鏈的完善與發(fā)展。? 2023年松山湖實現(xiàn)工業(yè)總產值 110億元，比上年增長 45%；本級可支配財政收入 ，比上年增長 125%；工商稅收 ，比上年增長195%.園區(qū)大中型科研機構達到 29家，世界 500強企業(yè) 9家，跨國公司企業(yè)18家。另外，全年共引進大中型項目 36個，協(xié)議引進資金 130億元。 2023年，松山湖專利申請和授權總量分別達到 83件和 53件，被確定為 “ 廣東省知識產權試點園區(qū) ” 和 “ 廣東省版權興業(yè)示范基地 ” 。 招商進駐主要企業(yè)主體企業(yè)引導模式：政府支持，大型企業(yè)進駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設。地方政府是我國目前工業(yè)地產市場建設的主導，主體企業(yè)引導模式是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，也是各級地方政府 經常使用的工業(yè)地產開發(fā)方式 。? 創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工? 業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢， 吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進駐，利用其在行業(yè)的影響度來帶動行業(yè)上下游相關產業(yè)的聚集，以產業(yè)鏈帶動發(fā)展。開發(fā)主體操