天津金港國際策劃報告(編輯修改稿)
2025-02-17 15:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 客戶由于年齡、收入的差異，明顯表現(xiàn)出生活態(tài)度的不同特征。3040歲相對時尚型30％注重室內(nèi)空間的同時，同時追求社區(qū)的整體品質(zhì)，在總價相同的條件下會考慮社區(qū)為其帶來的生活質(zhì)量的提高。為得到一定程度的滿足，可以負(fù)擔(dān)較高的物業(yè)費。50歲以上的相對保守型20％更注重室內(nèi)空間的大小，而對室內(nèi)格局和社區(qū)相應(yīng)配套沒有過多要求，對物業(yè)費精打細(xì)算。左右搖擺型50％室內(nèi)空間和社區(qū)配套及服務(wù)都有思考，對于這種客戶類型廣告的宣傳方向和銷售人員的誘導(dǎo)就變得至關(guān)重要。據(jù)以上“3040歲相對時尚型”是我們先導(dǎo)型客戶，在他們的帶動下、企劃推廣的勸說下、銷售人員的誘導(dǎo)下帶到“左右搖擺型”客戶成交，而“相對保守型”是我們應(yīng)該放棄的。三、本項目分析：、項目概況： 本項目位于天津市和平區(qū)南市地區(qū)，東臨慶善大街（次干道）；南臨福安大街（主干道）；西臨南門外大街（快速路）；北臨請河大街（次干道）。項目可規(guī)劃用地：；土地用途：商業(yè)及綜合用地總建筑面積：約15萬平米 規(guī)劃： 商業(yè)3萬平米 容積率：建筑密度：48%綠化率：約32%停車位：地下700輛；地上200輛、項目優(yōu)勢：——本項目位于天津的老城區(qū)，位于“北部中心區(qū)”開發(fā)版塊，是天津未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。——已完成拆遷，可快速啟動，占得市場先機(jī)?！卷椖颗R近食品街、旅館街、鼓樓步行街、和平路金街、古文化街等旅游熱點區(qū)域，有較多的旅游客流?！鼙橛休^完善的商業(yè)和生活配套。——地塊周遍已初步形成中、高檔居住和商業(yè)氛圍?！椖繉儆谔旖蚴械膫鹘y(tǒng)居住區(qū)，周邊人口密集——項目位于幾個大型商業(yè)區(qū)的交界，商業(yè)氛圍濃厚；——項目周邊區(qū)域的教育、醫(yī)療、銀行、郵局等各種配套都十分齊全，為本案發(fā)展高品質(zhì)住宅提供保障；、項目劣勢：——所處區(qū)位不是天津現(xiàn)在的高檔居住和高檔商業(yè)區(qū)。——周遍路網(wǎng)窄小，交通條件不好{以后的地鐵會部分緩解此壓力}。——地塊周遍開發(fā)量大，競爭項目較多?！捎诘貕K的商業(yè)和綜合用地的用地性質(zhì)，會對地塊的銷售造成不利影響（土地使用年限、貸款成數(shù)）?！貕K北部商業(yè)業(yè)態(tài)低端（食品街、旅館街），對本項目檔次提升有限制?！貕K西部在建、在售項目對本項目造成直接壓力?！椖恐苓吶丝谑杖胨街械?，在一定程度上限制了項目定位的高度。 、項目機(jī)會：——項目周邊現(xiàn)有商業(yè)項目較大，區(qū)域聚集效應(yīng)明顯，吸引了大量的人流，為項目經(jīng)營創(chuàng)造了較好的條件；——天津市實際的酒店式公寓市場占有份額少，所以酒店式公寓在市場上有一定的發(fā)展空間，保證在低總價的基礎(chǔ)上，引進(jìn)品牌的酒店管理公司，項目前景較好?！孕碌慕?jīng)營方式引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌，吸引大批的旅游客群，在區(qū)域內(nèi)前景較好?！鄬鴥?nèi)其他同級別城市尤其是南方各沿海城市來說，天津房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品品質(zhì)塑造無疑還有所欠缺，高檔住宅市場也不例外。在經(jīng)濟(jì)型酒店中引入更高水平的物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)，用貨真價實的管理與服務(wù)水平引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)型酒店、酒店式公寓的消費熱潮。、威脅：——項目周邊地塊的產(chǎn)品供應(yīng)量極大，是本案潛在的最大威脅；——天津酒店式公寓的未來市場供應(yīng)有明顯放大的趨勢，但需求上升較慢，對本項目的產(chǎn)品稀缺特性影響較大?！?005年宏觀上對于房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，增加了房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，這種行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險將是項目的潛在威脅。四、項目居住類產(chǎn)品定位分析：、產(chǎn)品定位調(diào)整建議 通過以上項目概況和分析可知，因本地塊的公建屬性，項目被規(guī)劃為含服務(wù)式公寓、酒店式公寓和商業(yè)的多產(chǎn)品類型的復(fù)合型產(chǎn)品是較為合理的，故有如下產(chǎn)品初步定位建議： 產(chǎn)品類型比例（％）建筑面積（萬平方米）服務(wù)式公寓酒店式公寓經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)253 說明：此產(chǎn)品定位的調(diào)整，主要是將原臨近旅館街的酒店式公寓改為經(jīng)濟(jì)型酒店，豐富了產(chǎn)品類型，擴(kuò)大了目標(biāo)客戶群，從而加快銷售去化。、產(chǎn)品面積分析： 本項目服務(wù)式公寓二室戶型面積為：81—88平米， 三室戶型面積為：111平米， 此面積控制較好，為區(qū)域內(nèi)暢銷戶型面積。 本項目酒店式公寓面積區(qū)間為：37—55平米，
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