【文章內(nèi)容簡介】 標客戶細分，導(dǎo)致發(fā)展商有意識開發(fā)建設(shè)老年社區(qū)。 房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場細分，發(fā)展商開始打造宜居老年社區(qū) 我國老齡化開始趨勢顯現(xiàn)，但 6070年代中年人口數(shù)量所占比例較大，處于老齡化初級階段 我國老年住宅模式 類型：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式 政府收益型 主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式。 如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄，最低收費約 1000元 /月 人 政府福利型 主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。 如：威海老年公寓是目前山東省標準最高、規(guī)模最大的集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會福利服務(wù)機構(gòu)。 企業(yè)贏利型 由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施，但并不成熟。 如： 02年，北京太陽城，均價 6800元 /㎡ ，綠地 21城均價 36005100元 /㎡ 我國老年住宅現(xiàn)狀 特點：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟實力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長 我國老年住宅現(xiàn)狀 – 現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性化居住條件和人性化服務(wù) – 僅有部分發(fā)達城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商 – 我國社會保證體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成 “ 產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化 ” 。 – 無真正針對老年人生活習慣、消費習慣、心理特點等方面研究，服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。 目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性 老年住宅受眾群體有限 建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大 現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差 – 現(xiàn)有老年公寓具有 “ 福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營 ” 的特點，基本屬于商業(yè)范疇 人口開始老齡化，老年客戶細分市場出現(xiàn)，老年住宅處于初級階段，還不成熟 我國老年住宅生存 條件分析 ?我國老年人口絕對數(shù)字大， 到 2040年 60歲以上的老人 ，而 65歲以上達到 ，增長速度將快于經(jīng)濟發(fā)展速度。 ?傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”觀念在相當時間內(nèi)仍占主導(dǎo)地位，“度假養(yǎng)老”觀念沒有形成。 充分條件 人口結(jié)構(gòu)齡化加劇 老年人養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變 必要條件 經(jīng)濟發(fā)達，社會保障體系完善 政府扶持，給予政策與資金的支持 我國處于老齡化初期，市場雖然已經(jīng)開始細分，但老齡化并未加劇，老年住宅的需求量不大，因此，在沒有具備充分條件和必要條件的已有的贏利性老年住宅并不成熟。 我國老年住宅預(yù)期 未來發(fā)展前景看好，老齡化未加劇，社會保障體系不完善，觀念未轉(zhuǎn)變，市場培育期較長 我國 80歲以上高齡人口數(shù)量占總數(shù)的 10%，每年 5%的速度增長世界罕見 20302040年會面臨人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇，因此老年住宅需要較長的市場培育期 經(jīng)濟發(fā)展迅速，社會保障機制將不斷完善 人口老齡化嚴重的未來，政府也會給予政策與資金上的扶持 未來發(fā)展前景看好，在老年人居住需求量放大的時候，傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老” 觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變和“度假養(yǎng)老”習慣開始形成 我國老年住宅情況小結(jié) ?人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢顯現(xiàn) 引發(fā) 老年住宅的發(fā)展進程 ?社會保障體系不完善 阻礙 老年住宅的快速發(fā)展 ?服務(wù)、設(shè)施等不完善致使老年住宅處于 初級 發(fā)展階段 ?傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅 需要 一定的市場培育期 ?缺少政府的扶持及較高的成本投入 限制 了老年社區(qū)的發(fā)展 ?未來發(fā)展前景看好，但需 較長的市場培育期 國外老年社區(qū)發(fā)展模式 我國老年住宅的發(fā)展 打造老年社區(qū)必備條件 國內(nèi)案例 ?區(qū)位： 坐落于有 “ 東方萊茵河 ” 之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔 7000畝浩瀚林地中 ?規(guī)模： 規(guī)劃面積近 234萬平方米，總建筑面積 70萬平米，共可入住 2萬余人 ?功能： 以會議展覽為經(jīng)營主業(yè)，集休閑度假、康體健身、美食購物、影視拍攝等多種功能于一體 ?建筑形式： 獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為 78716平方米不等 ?定位： “ 世界級的高尚退休社區(qū) ” 、 “ 全新退休生活的領(lǐng)跑者 ” 北京東方太陽城 國內(nèi)最成功老年社區(qū)之一；定位 ——“世界級的高尚退休社區(qū) ” 、 “ 全新退休生活的領(lǐng)跑者 ” 區(qū)域概況 ?過去順義以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主，植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，很多綠化率高檔的別墅項目都是在京順路沿線的地區(qū)。 ?新版北京總規(guī)確定城市發(fā)展格局是兩軸、兩帶、多中心，多中心就包括順義；首都機場擴建也為順義經(jīng)濟發(fā)展注入了新動力，順義必將成為北京重點發(fā)展的區(qū)域。 ?主要目標客源地為北京。2022年，北京 65歲及以上人口超 10%，早已進入老齡化社會，人均 GDP達 6210美元，有較強的經(jīng)濟實力。 組團帶狀排布最大借景、組團設(shè)計體現(xiàn)老年社區(qū)特色 ： 極致景觀與閉合的開放組團 北京東方太陽城 規(guī)劃特點 ?整體規(guī)劃 ?帶狀排布，借景最大化： ?社區(qū)傍水而建，周邊為 7000畝綠化隔離帶。三期組團呈帶狀平鋪，保證了每個組團與景觀最大的接觸面積 ?組團設(shè)計，功能獨立： ?由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團式設(shè)計，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴 ?老年社區(qū)特色規(guī)劃 ?組團內(nèi)引入大量景觀，追求極致： ?目標客戶成長在建國初期的艱苦年代，艱辛的童年使他們對養(yǎng)老環(huán)境有更高追求。在整體景觀之外，每個組團內(nèi)單獨布臵了大量水系、綠化，這在低密度項目中非常少見 ?組團對外閉合、對內(nèi)開放： ?老年人需要更多的安全感，因此，組團均以組團中央景觀為核心圍合布臵，對組團外空間有效隔絕；老年人渴望交流，因此在內(nèi)部布臵大量開敞交流空間 公建區(qū) 二期 一期 三期 設(shè)計公司 美國 SASAKI設(shè)計公司擔綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規(guī)劃，為中國老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個新型范例 規(guī)劃依據(jù) 使命： 關(guān)愛老人、專注銀發(fā)產(chǎn)業(yè) 目標： 開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準 理念： 摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為 為老人的生活提供全方位的配套，生活、醫(yī)療、娛樂、休閑、交流等設(shè)施完善 配套設(shè)施 ?醫(yī)療中心、老年文教中心、老年健身娛樂中心、會議中心、購物中心、家政服務(wù)中心等共 7萬平方米的商業(yè)城。 ?生活通訊配套：道路無障礙設(shè)計鋪設(shè)防滑鋼磚，公寓住宅樓全部能容納