【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 使用權(quán)人可以利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。本條中的建筑物主要是指住宅、寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房等。構(gòu)筑物主要是指不具有居住或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)功能的人工建造物，比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀(jì)念碑等；附屬設(shè)施主要是指附屬于建筑物、構(gòu)筑物的一些設(shè)施。 【 建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立與限制 】 ? 第一百三十六條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 ［條文注釋?zhuān)? 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立的規(guī)定。 我國(guó)城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。土地的性質(zhì)決定了土地上下空間的所有權(quán)屬于國(guó)家和集體，當(dāng)事人只能通過(guò)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的方式取得對(duì)土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要征收為國(guó)家所有后才能出讓?zhuān)瑖?guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，只要對(duì)建筑物的四至、高度、建筑面積和深度做出明確的規(guī)定，那么該建筑物占用的空間范圍是可以確定的。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不過(guò)其使用權(quán)所占用的空間范圍有所區(qū)別。 在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設(shè)用地使用權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)適用相鄰關(guān)系的規(guī)定。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 【 建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式 】 ? 第一百三十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。 嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。 ［條文注釋?zhuān)? 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式主要有兩種：有償出讓和無(wú)償劃撥。有償出讓是建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主要方式，是指出讓人將一定期限的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給建設(shè)用地使用權(quán)人使用，建設(shè)用地使用權(quán)人向出讓人支付一定的出讓金。有償出讓的方式主要包括拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議等。劃撥是無(wú)償取得建設(shè)用地使用權(quán)的一種方式，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在建設(shè)用地使用權(quán)人繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償交付給建設(shè)用地使用權(quán)人使用的行為。 本條根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)實(shí)中土地出讓的新情況，進(jìn)一步擴(kuò)大了采取公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓建設(shè)用地的范圍，從“豪華住宅”擴(kuò)大到“商品住宅”，并把“工業(yè)用地”納入到公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓方式的范圍，同時(shí)明確對(duì)于同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，一律采取公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式。該規(guī)定已發(fā)展了現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理的規(guī)定，符合國(guó)家利用土地的政策。 【 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 】 ? 第一百三十八條 采取招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款： （一）當(dāng)事人的名稱(chēng)和住所； （二）土地界址、面積等； （三）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出讓金等費(fèi)用及其支付方式； （七）解決爭(zhēng)議的方法。 ［條文注釋?zhuān)? 本條是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容的規(guī)定。 以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，以明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，該合同屬于民事合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容主要包括：（ 1）當(dāng)事人的名稱(chēng)和住所，這是合同中最基本的要件；（ 2）土地界址、面積等；（ 3）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；（ 4）土地用途；（ 5）使用期限；（ 6）出讓金等費(fèi)用及其支付方式；（ 7）解決爭(zhēng)議的方法。 【 建設(shè)用地使用權(quán)登記 】 ? 第一百三十九條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。 ［條文注釋?zhuān)? 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)登記的規(guī)定。 建設(shè)用地使用權(quán)登記是指縣級(jí)以上人民政府將土地的權(quán)屬、用途、面積等基本情況登記在登記簿上，并向建設(shè)用地使用權(quán)人頒發(fā)使用權(quán)證書(shū)。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。建設(shè)用地使用權(quán)適用登記生效的原則，經(jīng)登記生效。 目前我國(guó)的土地登記是以宗地為基本單元。使用兩宗以上建設(shè)用地的建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記。兩個(gè)以上建設(shè)用地使用權(quán)人共同使用一宗建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)分別申請(qǐng)登記?？缈h級(jí)行政區(qū)使用土地的，應(yīng)當(dāng)分別向建設(shè)用地所在地縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記。 【 土地的利用與用途變更 】 ? 第一百四十條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。 ［條文注釋?zhuān)? 本條是關(guān)于土地用途的規(guī)定。 加強(qiáng)對(duì)土地用途的管制，是我國(guó)土地管理的重要內(nèi)容，現(xiàn)行有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，都對(duì)土地用途有著相關(guān)的規(guī)定。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中對(duì)土地用途都需要做出明確的規(guī)定，擅自改變約定的土地用途不但是一種違約行為，而且也是違法行為。 如果建設(shè)用地使用權(quán)人確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)向土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)。土地行政主管部門(mén)經(jīng)過(guò)審查后才能作出是否可以改變土地用途的決定。 【 土地出讓金 】 ? 第一百四十一條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。 ［條文注釋?zhuān)? 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人支付出讓金等費(fèi)用的義務(wù)的規(guī)定。 根據(jù)土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等有關(guān)法律、行政法規(guī)中規(guī)定的法定義務(wù)，建設(shè)用地使用權(quán)人在取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，采用出讓等有償使用方式的，應(yīng)當(dāng)支付出讓金等費(fèi)用；在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，通過(guò)劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳出讓金。如果不支付出讓金等費(fèi)用，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任和民事責(zé)任。 【 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物的權(quán)屬 】 ? 第一百四十二條 建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。 ［條文注釋?zhuān)? 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施權(quán)屬的規(guī)定。 建設(shè)用地使用權(quán)人依法取得國(guó)有土地的使用權(quán)后，就有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。在多數(shù)情況下，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)是屬于建設(shè)用地使用權(quán)人的，但也存在一些例外。如由開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中配套建設(shè)的一部分市政公共設(shè)施，其性質(zhì)屬于市政公用，其歸屬就應(yīng)當(dāng)按照有充分的證據(jù)證明的事先約定來(lái)確定，而不是當(dāng)然地歸建設(shè)用地使用權(quán)人。尚需注意的是，本條中的“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”應(yīng)當(dāng)是“合法”建造的，違章建筑不在本條規(guī)定范圍內(nèi)。 【 建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式 】 ? 第一百四十三條 建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。 ［條文注釋?zhuān)? 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的規(guī)定。 根據(jù)土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法這些法律、行政法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。但是，對(duì)于劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其流轉(zhuǎn)就要受到一定限制，其流轉(zhuǎn)要通過(guò)行政審批，并交納相應(yīng)土地出讓金或者土地收益；以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也受到某些情況的限制，如該權(quán)利已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封、限制的，被依法收回的，權(quán)屬有爭(zhēng)議的，未經(jīng)共有人同意的等。 【 處分建設(shè)用地使用權(quán)的合同形式與期限 】 ? 第一百四十四條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。 ［條文注釋?zhuān)? 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人處分建設(shè)用地使用權(quán)的合同形式和期限的規(guī)定。 理解和掌握本條規(guī)定應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)方面： 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，這些情況屬于交易復(fù)雜、涉及利益巨大的