【文章內容簡介】 使用權人可以利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。本條中的建筑物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。構筑物主要是指不具有居住或者生產經營功能的人工建造物，比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀念碑等；附屬設施主要是指附屬于建筑物、構筑物的一些設施。 【 建設用地使用權分層設立與限制 】 ? 第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。 ［條文注釋］ 本條是關于建設用地使用權分層設立的規(guī)定。 我國城市的土地屬于國家所有，農村的土地屬于集體所有。土地的性質決定了土地上下空間的所有權屬于國家和集體，當事人只能通過設定建設用地使用權等用益物權的方式取得對土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要征收為國家所有后才能出讓，國家在出讓建設用地使用權時，只要對建筑物的四至、高度、建筑面積和深度做出明確的規(guī)定，那么該建筑物占用的空間范圍是可以確定的。在分層出讓建設用地使用權時，不同層次的權利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權的，在法律上他們的權利和義務是相同的，只不過其使用權所占用的空間范圍有所區(qū)別。 在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設用地使用權人之間應當適用相鄰關系的規(guī)定。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。 【 建設用地使用權出讓方式 】 ? 第一百三十七條 設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。 嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。 ［條文注釋］ 本條是關于建設用地使用權出讓方式的規(guī)定。 建設用地使用權出讓的方式主要有兩種：有償出讓和無償劃撥。有償出讓是建設用地使用權出讓的主要方式，是指出讓人將一定期限的建設用地使用權出讓給建設用地使用權人使用，建設用地使用權人向出讓人支付一定的出讓金。有償出讓的方式主要包括拍賣、招標和協議等。劃撥是無償取得建設用地使用權的一種方式，是指縣級以上人民政府依法批準，在建設用地使用權人繳納補償、安置等費用后將該土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交付給建設用地使用權人使用的行為。 本條根據現行法律的規(guī)定，結合現實中土地出讓的新情況，進一步擴大了采取公開競價出讓建設用地的范圍，從“豪華住宅”擴大到“商品住宅”，并把“工業(yè)用地”納入到公開競價出讓方式的范圍，同時明確對于同一土地有兩個以上意向用地者的，一律采取公開競價的方式。該規(guī)定已發(fā)展了現行城市房地產管理的規(guī)定，符合國家利用土地的政策。 【 建設用地使用權出讓合同 】 ? 第一百三十八條 采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。 建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款： （一）當事人的名稱和住所； （二）土地界址、面積等； （三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出讓金等費用及其支付方式； （七）解決爭議的方法。 ［條文注釋］ 本條是對建設用地使用權出讓合同內容的規(guī)定。 以出讓方式設立建設用地使用權的，雙方當事人應當簽訂建設用地使用權出讓合同，以明確雙方當事人的權利和義務，該合同屬于民事合同。建設用地使用權出讓合同的內容主要包括：（ 1）當事人的名稱和住所，這是合同中最基本的要件；（ 2）土地界址、面積等；（ 3）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；（ 4）土地用途；（ 5）使用期限；（ 6）出讓金等費用及其支付方式；（ 7）解決爭議的方法。 【 建設用地使用權登記 】 ? 第一百三十九條 設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。 ［條文注釋］ 本條是關于建設用地使用權登記的規(guī)定。 建設用地使用權登記是指縣級以上人民政府將土地的權屬、用途、面積等基本情況登記在登記簿上，并向建設用地使用權人頒發(fā)使用權證書。設立建設用地使用權，建設用地使用權人應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。建設用地使用權適用登記生效的原則，經登記生效。 目前我國的土地登記是以宗地為基本單元。使用兩宗以上建設用地的建設用地使用權人應當分宗申請登記。兩個以上建設用地使用權人共同使用一宗建設用地的，應當分別申請登記?？缈h級行政區(qū)使用土地的，應當分別向建設用地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。 【 土地的利用與用途變更 】 ? 第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。 ［條文注釋］ 本條是關于土地用途的規(guī)定。 加強對土地用途的管制，是我國土地管理的重要內容，現行有關土地管理的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，都對土地用途有著相關的規(guī)定。建設用地使用權出讓合同中對土地用途都需要做出明確的規(guī)定，擅自改變約定的土地用途不但是一種違約行為，而且也是違法行為。 如果建設用地使用權人確需改變土地用途的，應當向土地行政主管部門提出申請。土地行政主管部門經過審查后才能作出是否可以改變土地用途的決定。 【 土地出讓金 】 ? 第一百四十一條 建設用地使用權人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。 ［條文注釋］ 本條是關于建設用地使用權人支付出讓金等費用的義務的規(guī)定。 根據土地管理法、城市房地產管理法等有關法律、行政法規(guī)中規(guī)定的法定義務，建設用地使用權人在取得建設用地使用權時，采用出讓等有償使用方式的，應當支付出讓金等費用；在建設用地使用權轉讓時，通過劃撥取得的建設用地使用權應當補繳出讓金。如果不支付出讓金等費用，責任人應當承擔相應的行政責任和民事責任。 【 建筑物、構筑物及其附屬物的權屬 】 ? 第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。 ［條文注釋］ 本條是關于建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施權屬的規(guī)定。 建設用地使用權人依法取得國有土地的使用權后，就有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。在多數情況下，建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權是屬于建設用地使用權人的，但也存在一些例外。如由開發(fā)商在房地產項目開發(fā)中配套建設的一部分市政公共設施，其性質屬于市政公用，其歸屬就應當按照有充分的證據證明的事先約定來確定，而不是當然地歸建設用地使用權人。尚需注意的是，本條中的“建筑物、構筑物及其附屬設施”應當是“合法”建造的，違章建筑不在本條規(guī)定范圍內。 【 建設用地使用權的流轉方式 】 ? 第一百四十三條 建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。 ［條文注釋］ 本條是關于建設用地使用權流轉方式的規(guī)定。 根據土地管理法、城市房地產管理法這些法律、行政法規(guī)的規(guī)定，建設用地使用權可以依法轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。但是，對于劃撥取得的建設用地使用權，其流轉就要受到一定限制，其流轉要通過行政審批，并交納相應土地出讓金或者土地收益；以出讓方式取得的建設用地使用權流轉也受到某些情況的限制，如該權利已被司法機關和行政機關裁定、決定查封、限制的，被依法收回的，權屬有爭議的，未經共有人同意的等。 【 處分建設用地使用權的合同形式與期限 】 ? 第一百四十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。 ［條文注釋］ 本條是關于建設用地使用權人處分建設用地使用權的合同形式和期限的規(guī)定。 理解和掌握本條規(guī)定應當注意兩個方面： 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，這些情況屬于交易復雜、涉及利益巨大的