物權(quán)法物管部分解讀(編輯修改稿)
2025-06-18 21:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，迫不得已于 2021年 6月，由該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起訴開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。 第七十四條案例點(diǎn)評(píng) 在本案中，該地下車庫(kù)在建設(shè)規(guī)劃中是用于停放業(yè)主汽車的車位，并且該部分已經(jīng)算入小區(qū)公攤面積。 根據(jù) 《 物權(quán)法 》 第七十四條的規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑規(guī)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。 ”在本案中，該地下車位已經(jīng)算入業(yè)主的公攤面積，屬于業(yè)主共同所有。 開(kāi)發(fā)商將車位買給附近公司的行為導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法停車。 違反了物權(quán)法規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”條款，侵犯了業(yè)主的所有權(quán)。根據(jù) 《 物權(quán)法 》的規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車位的歸屬，當(dāng)事人可以約定。該案中，實(shí)際上是以把車位劃入公攤面積的方法將車位約定為業(yè)主共同所有。故法院應(yīng)判定開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該地下車庫(kù)，其將車位出賣的行為無(wú)效，車位應(yīng)該歸業(yè)主共同所有，業(yè)主對(duì)車庫(kù)享有優(yōu)先使用權(quán)。 第七十六條案例 美麗園物業(yè)費(fèi)“注水”案業(yè)主勝訴 2021年底，北京美麗園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)核查，對(duì)小區(qū)鴻銘物業(yè)管理有限公司每平方米 費(fèi)測(cè)算產(chǎn)生了疑問(wèn)，他們發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)中的水泵費(fèi)并非按照實(shí)際使用的 1組變頻水泵收費(fèi)，而是按照原規(guī)劃中 30組高壓水泵來(lái)收費(fèi)；電梯的維護(hù)與運(yùn)行費(fèi)，也是按照規(guī)劃中的118部來(lái)收費(fèi)，而實(shí)際運(yùn)行的電梯僅有 111部。 此外，有關(guān)文件規(guī)定按戶收費(fèi)的保安費(fèi)、保潔費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等均按平方米收費(fèi)；室內(nèi)中小維修費(fèi)， 不論是否委托給物業(yè)公司，也一律照收。 2021年 8月，美麗園小區(qū)成立了新一屆業(yè)委會(huì)。此前，部分業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)公司亂收費(fèi)行為不滿，緩交有爭(zhēng)議部分的物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭，兩審法院均未支持業(yè)主的抗辯理由， 業(yè)主完全敗訴且承擔(dān)滯納金 。法院判決稱，“小區(qū)公共事務(wù)應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)起訴。” 接上 2021年 3月，美麗園業(yè)主委員會(huì)以“ 物業(yè)收費(fèi)不實(shí) ”為由將鴻銘物業(yè)告上了法庭，提出 13項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為，根據(jù)鴻銘物業(yè)管理公司提供的證據(jù)，該公司各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式，與國(guó)家規(guī)定和業(yè)委會(huì)所要求的沒(méi)有矛盾。業(yè)主關(guān)于電梯費(fèi)、水泵費(fèi)等訴求，國(guó)家規(guī)定中沒(méi)有可以參照的計(jì)算方法， 一審法院駁回了業(yè)委會(huì)全部訴訟請(qǐng)求 。之后 業(yè)委會(huì)上訴 ；同年 12月 15日，北京市第一中級(jí)人民法院二審，依據(jù)北京市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)的 《 美麗園小區(qū)房屋使用、管理、維修公約 》 認(rèn)為，這份經(jīng)政府主管部門(mén)核準(zhǔn)的公約，對(duì)鴻銘物業(yè)管理公司以及小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力， 凡未經(jīng)對(duì)方同意，背離公約或者相關(guān)法規(guī)文件的規(guī)定，自行增加、減少物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目或者變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都屬違約行為，判決業(yè)委會(huì)勝訴。 根據(jù)該判決，美麗園小區(qū)的物業(yè)費(fèi)單價(jià)由 /月 /平方米降為 ，法院還判令鴻銘物業(yè)向業(yè)主歸還 3年的電梯廣告費(fèi)收益18萬(wàn)元。 第七十六條案例點(diǎn)評(píng) 維修資金由業(yè)主決定籌集 物權(quán)法出臺(tái)后，該案件可根據(jù) 《 物權(quán)法 》 第七十六條中的（業(yè)主共同決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金）、第七十九條（建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布）、第八十二條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。）作出判決，物業(yè)公司自行增加、減少物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目或者變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都屬違反 《 物權(quán)法 》 行為，應(yīng)判決業(yè)委會(huì)勝訴。 第七十六條案例點(diǎn)評(píng) 以前法律規(guī)定三分之二以上業(yè)主同意就可以，現(xiàn)在物權(quán)法規(guī)定除了人數(shù)占全體業(yè)主三分之二業(yè)主同意外，還增加了房屋專有部分占建筑物總面積三分
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