【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)專業(yè) 開(kāi)發(fā)商實(shí)力普通 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)專業(yè) 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)專業(yè) 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)一流 工程進(jìn)度 封頂 封頂 入住 打樁 附加值 投資升值空間日益增強(qiáng) 大型社區(qū) 公園住宅、投資空間 社區(qū)文化、投資空間 市場(chǎng)環(huán)境定價(jià) Part4. 綜合性價(jià)比 項(xiàng)目名稱 滿分 金城 香港城 佳潤(rùn)尚城 本案 均價(jià) P1=4800 P2 =4300 P3 =4500 P4 =？ 建筑規(guī)模 12 11 優(yōu) 12 優(yōu) 11 優(yōu) 10 良 外部配套 14 13 優(yōu) 13 優(yōu) 13 優(yōu) 13 優(yōu) 內(nèi)部配套 14 13 優(yōu) 12 良 13 優(yōu) 13 優(yōu) 主力戶型 12 11 優(yōu) 11 優(yōu) 8 一般 11 優(yōu) 建筑形象 10 9 優(yōu) 8 良 9 優(yōu) 9 優(yōu) 物業(yè)服務(wù) 12 11 優(yōu) 9 良 10 優(yōu) 10 優(yōu) 開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)力 12 10 良 9 一般 10 良 11 優(yōu) 工程進(jìn)度 6 4 良 5 良 6 優(yōu) 3 一般 附加值 8 6 良 5 一般 7 優(yōu) 7 優(yōu) 總分 100 Q188 Q284 Q387 Q487 市場(chǎng)環(huán)境定價(jià) Part4. 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) P1’ =Q4/Q1*P1=4745 P2’ =Q4/Q1*P1=4450 P3’ =Q4/Q1*P1=4500 按照上述樓盤(pán)對(duì)我項(xiàng)目參照價(jià)值取 W1=20% W2=30% W3=50% P4=P1’ W1+P2’ W2+P3’ W3=4530元 /平米 綜合本案與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較：建筑規(guī)模、外部配套、內(nèi)部配套、主力戶型、建筑形象、物業(yè)服務(wù)、開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)力、工程進(jìn)度、附加值等，得出本案目前市場(chǎng)定價(jià)為 4530元 /平米，通過(guò)恒達(dá)世行的專業(yè)能力可在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上上調(diào) 5%，實(shí)際價(jià)格可達(dá)到 4725元 /平米 項(xiàng)目操作起始價(jià)格 46004800元 /平米，形象成熟期價(jià)格 5200元 /平米，預(yù)期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目平均價(jià)格約為 5050元。 市場(chǎng)環(huán)境定價(jià) Part5. 消費(fèi)者調(diào)查分析 Part5. 對(duì)消費(fèi)者需求有所了解 是項(xiàng)目形象包裝、推廣工作的基礎(chǔ) 備注：我公司對(duì)晉城調(diào)研 1200余份市場(chǎng)問(wèn)卷，對(duì)晉城人購(gòu)房習(xí)性的研究得出以下結(jié)論 Part5. 現(xiàn)住房滿意度 : 晉城市目前住房大多沒(méi)有物業(yè)，有的只是收每月 30元左右的物業(yè)費(fèi)卻未提供任何物業(yè)服務(wù)。 晉城市目前住房大多以 6層多層住宅和獨(dú)家小院為主，對(duì)于小區(qū)的環(huán)境也沒(méi)有太多體現(xiàn)。 晉城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，福利分房和單位集資建房較多，有一定年限的住宅甚至衛(wèi)生間都是公用。 住宅綜合滿意度193283175182175162205140208179 1821847449 49111 11512660%3 7 . 0 8 % 3 8 . 5 6 % 3 7 . 0 8 %3 4 . 3 2 %4 0 . 8 9 %050100150200250300房屋質(zhì)量 地理位置 小區(qū)環(huán)境 房屋價(jià)格 生活配套 物業(yè)服務(wù)0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %滿意 不滿意 一般 滿意度Part5. 購(gòu)房考慮因素 : 價(jià)格、位臵是晉城人買(mǎi)房首要考慮的因素，兩相選擇均超過(guò) 50%，因此我們的項(xiàng)目在銷(xiāo)售推廣中需要突出較高的品牌價(jià)值，以及未來(lái)規(guī)劃中區(qū)域位臵的價(jià)值。 Part5. 了解房地產(chǎn)信息主要途徑： 了解房地產(chǎn)信息途徑中，朋友介紹所占比例最高，因此在銷(xiāo)售過(guò)程中要格外注重口碑營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立良好的形象與品牌效應(yīng)。 Part5. 所能承受的房款總價(jià)： 由圖標(biāo)可知，晉城市場(chǎng)房?jī)r(jià)由于 09年的過(guò)快增長(zhǎng)使得絕大部分人無(wú)法短時(shí)間接受目前的價(jià)格。其中 3550萬(wàn)這部分人群是剛性需求最多的人群。 5080萬(wàn)這部分人群最符合本案的客戶群體。因此需要合理抓住這兩部分人群重點(diǎn)分析，制定營(yíng)銷(xiāo)推廣策略加以引導(dǎo) Part5. 面積需求 : 從面積上看 90150受到大眾的青睞。從戶型配比上看兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳受大眾的青睞。值得注意的是大多數(shù)人更加喜歡三室一廳的戶型格局，說(shuō)明晉城對(duì)于餐客分離的概念認(rèn)識(shí)較低，需要多加以引導(dǎo)。 Part5. 付款方式： 一次性： % 分期： % 按揭： % Part5. 建筑風(fēng)格： 調(diào)查結(jié)果顯示，不同人群對(duì)樓體建筑風(fēng)格有不同的喜好。更多的人喜歡中式現(xiàn)代，占 %，其中 %對(duì)建筑外立面風(fēng)格無(wú)要求 建筑風(fēng)格%%%%%%%%%%%%%%%%傳統(tǒng) 中國(guó)古典 中式現(xiàn)代 西式古典 西式現(xiàn)代 無(wú)所謂Part5. 物業(yè)服務(wù)關(guān)注度： 調(diào)查結(jié)果顯示保安、安放監(jiān)控所占比例最高，均突破了一半以上的關(guān)注度。另外保潔、水、暖、燃?xì)狻⒕坝^綠化等也較受關(guān)注。 所提供的物業(yè)關(guān)注度%%%%%%%% %%%%%%%%%%%保安 保潔小區(qū)廣播 上門(mén)維修 親子樂(lè)園 健身設(shè)施 供水系統(tǒng) 燃?xì)庀到y(tǒng) 供熱系統(tǒng) 安防監(jiān)控 景觀綠化Part6. 本項(xiàng)目分析 Part6. 區(qū)域分析： 本案 本案東臨蘭花路，北臨新市東街，地理位臵優(yōu)越，交通便捷。新市東街以北為規(guī)劃中的大型居住區(qū) , 地塊西側(cè)有在建的小學(xué) ,周邊配套設(shè)施齊全，是未來(lái)的繁華集聚區(qū) Part6. 項(xiàng)目概況 本工程項(xiàng)目居住區(qū)用地面積44651平方米，規(guī)劃為 5棟 25層住宅、 1棟 21層住宅、 1棟 18層住宅， 1個(gè)配套幼兒園并結(jié)合配套商業(yè)、物管等輔助用房?？偨ㄖ娣e為 163305平方米，其中地上總建筑面積為115491平方米， Part6. 規(guī)劃景觀配套分析 地塊基地內(nèi)地形復(fù)雜，為一山體坡地，其東北側(cè)為地塊最高處，西南側(cè)較平緩，因而有效利用地形地貌作為規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)力求形成居住環(huán)境優(yōu)美的山地特色居住空間。 Part6. 規(guī)劃景觀配套分析 1 充分保持原有生態(tài)地貌及人文環(huán)境，創(chuàng)造具有地域特色的山地居住空間。 2 引進(jìn)時(shí)尚設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造現(xiàn)代生活方式和山地意境相融合的居住新形象。 3 運(yùn)用新材料、新技術(shù)，追求綠色生態(tài)設(shè)計(jì)，筑造可持續(xù)發(fā)展的特色小區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 Part6. 規(guī)劃景觀配套分析 小區(qū)整體布局與自然環(huán)境及已建城市充分融合，山體規(guī)劃和建筑單體設(shè)計(jì)相結(jié)合，對(duì)建筑布局和空間序列進(jìn)行整體考慮，通過(guò)建筑的錯(cuò)落、圍合等手法創(chuàng)造豐富多變的空間形態(tài)?？傮w設(shè)計(jì)概念強(qiáng)調(diào)“人車(chē)分流”，步行與車(chē)行標(biāo)高錯(cuò)位，使居民臵身于小區(qū)當(dāng)中，達(dá)到“舉目見(jiàn)綠 ,出門(mén)踏青”的意境。 根據(jù)場(chǎng)地地形條件和周邊道路環(huán)境，規(guī)劃從小區(qū)北向南分別設(shè)計(jì)了三個(gè)標(biāo)高的集中綠化臺(tái)地，而 7棟住宅樓就像“北斗七星”，呈錯(cuò)位狀線形布臵，圍繞這三塊綠地而建，東西住宅之間一改以往的山墻相對(duì)，而采取錯(cuò)位式布臵，最大限度地增加了每棟住宅的景觀視線。 地塊中央的集中綠地，標(biāo)高與蘭花路相同，為居民步行出入創(chuàng)造良好的條件。北側(cè)綠地比中央綠地高出 ，而南側(cè)綠地則相應(yīng)落低 。三個(gè) ，既結(jié)合現(xiàn)狀地形，創(chuàng)造出變化豐富的地景形態(tài)，又不易遮擋視線，保正了整個(gè)小區(qū)景觀視線的完整通透性。 北側(cè)兩塊綠地布臵二排高層住宅樓，南側(cè)較低綠地布臵一棟 21層和一棟 18層住宅。結(jié)合地形高差，建筑南低北高，最大限度地引入南側(cè)陽(yáng)光，極大改善了小區(qū)的微氣候環(huán)境。南北兩排住宅之間高差過(guò)渡地帶順應(yīng)地形布臵地下停車(chē)庫(kù)，滿足近 1： 1的停車(chē)要求；地塊東側(cè)南側(cè)沿街用二層商業(yè)公建圍合，隔離城市道路的車(chē)輛喧囂。 幼兒園結(jié)合沿街商鋪位于小區(qū)東南角，遠(yuǎn)離住宅，既不受高層住宅遮擋而獲得充足的陽(yáng)光，同時(shí)對(duì)住宅的噪聲影響也降到最低，且靠近城市道路，接送便捷。 總體布局 Part6. 規(guī)劃景觀配套分析 車(chē)行主干道集中在西側(cè)布臵，車(chē)行出入口設(shè)在新市東街和