【文章內容簡介】 ），商業(yè)物業(yè)的空置面積居全國前列等因素，市場存在一定隱憂。因此項目此時入市，雖然面臨的市場局勢整體較好，但仍然應慎重選擇物業(yè)形態(tài)及市場定位。房地產市場需求分析說明：在前一部分房地產市場現狀部分所列舉的房地產開發(fā)指標在此不再贅述，本篇主要針對消費者需求進行分析。為了把握重慶住宅消費的發(fā)展動向，在房交會期間對潛在購房人群做了調查問，結果發(fā)現，重慶人住宅消費主流在保持基本面的同時，也出現了引人注目的一些新特點：●首次置業(yè)仍是房市主流，二次置業(yè)需求看漲本次調查發(fā)現，參加房交會的潛在購房者大多數還是第一次的置業(yè)者，占到被訪者總數的56％；但是，被訪者為第二次置業(yè)的占到34％，這個數據與2002年秋交會調查結果比較，漲幅有13個百分點，這說明，在我市房地產需求市場上，首次置業(yè)買房的消費者仍然是市場的主力群體，但是，已經有越來越多的市民成為二次或多次的購房置業(yè)者?！駶撛谛枨笸祿{查顯示：參加房交會并準備在今后一年內購房的市民占了觀眾的七成多。有10％的被訪者準備在近12月內就購房置業(yè)，半年內會購房的消費者有37％，半年至一年內購房的占24％?！?調查中提到，生活中最重要的方面，回答比例最高的為：健康，占31％，其次是家庭和睦占29％，再其次是事業(yè)占16％，然后才是女子成長、財富、社會地位，分別占10％，9％，4％。“健康”和“家庭和睦”是購房群體的生活觀中最重要的兩點，因此，開發(fā)商在產品規(guī)劃、設計和推廣中把握這兩點是最有效的溝通源點。 從“家庭和睦”可知，重慶市三代同堂的家庭占有一定的比率?！癖敬握{查中消費者能承受的單價是15002000元居多，％，其次是20003000元。 本次調查中，購房總價在2030萬的居多，％，其次是1520萬，％。不同家庭結構能承受的購房總價。由于重慶經濟發(fā)展水平的提高，人均收入的提高，承受的住宅單價和總價也迅速提高?！?此次調查顯示，在購房因素上消費者最看重的是配套設施的完善與否，統(tǒng)計得出配套設施完善占18％，其次考慮的是價格合理和地理位置優(yōu)越分別占12％，戶型合理占11％，物業(yè)管理占10％，不太注重的是增值潛力，只占3％，知名度高占2％。 ●在居家到工作地的車程的時間大多數能接受2030分鐘左右?！翊舜握{查中，擁有私家車的購房者偏少，％。三、北部新區(qū)房地產市場分析北部新區(qū)概況北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)北部，地域面積130平方公里。下轄人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉四鎮(zhèn)。　　北部新區(qū)地勢平坦，地理位置十分優(yōu)越。南接重慶中心城區(qū)江北區(qū)和渝中區(qū)；北靠江北國際空港；西鄰嘉陵江，與高校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)一橋相聯(lián)；東南3公里與規(guī)劃中的長江寸灘滾裝碼頭毗鄰。231212三條高速公路呈U型在新區(qū)分布，已經開工建設的渝懷鐵路從該區(qū)穿過，重慶新火車客運站正在區(qū)內興建，西南大型電信交換樞紐之一在新區(qū)南緣。優(yōu)越適中的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件，使北部新區(qū)具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢和較大的發(fā)展?jié)摿?。區(qū)域規(guī)劃：重慶北部新區(qū)總體規(guī)劃凸現可持續(xù)發(fā)展理念，結合新區(qū)逶迤起伏、臨水傍山的淺丘地形，采用“多中心、組團式”模式，規(guī)劃為7個組團、10個產業(yè)片區(qū)，形成“北斗七星”組團布局；各組團間用綠地、森林和生態(tài)農地等隔離，既保護組團的城市形態(tài)，又擴大了綠地面積。在編制完成重慶北部新區(qū)建設規(guī)劃的同時，重慶北部新區(qū)高新技術產業(yè)發(fā)展規(guī)劃、旅游規(guī)劃、教育規(guī)劃、生態(tài)建設規(guī)劃、物流規(guī)劃等一批專業(yè)規(guī)劃已經啟動并加緊編制，一個指導重慶北部新區(qū)可持續(xù)發(fā)展的經濟、社會、科技和環(huán)境協(xié)調發(fā)展的規(guī)劃文本體系正在日趨完善之中。產業(yè)發(fā)展：重慶北部新區(qū)主要發(fā)展信息技術、光電子、生物工程和新醫(yī)藥、綠色環(huán)保等高新技術產業(yè)；醫(yī)療器械、汽車及零配件等現代制造業(yè)；出口加工制造等產業(yè)?！　￠L安福特汽車工業(yè)園和重慶光電產業(yè)園已在2001年4月奠基并動工建設。經過短短21個月的緊張建設，中美合資的長安福特汽車有限公司首款產品福特“嘉年華”已于2003年1月正式下線，形成批量生產。重慶出口加工區(qū)于2001年11月在重慶北部新區(qū)經開園奠基，同年底第一批價值100多萬美元的機電產品已出口德國。重慶環(huán)保產業(yè)園（國家環(huán)保產業(yè)重慶基地）和重慶軟件園于2002年4月分別在重慶北部新區(qū)經開園和高新園奠基和授牌?！　≈貞c北部新區(qū)共成功引進49個項目，其中有世界500強和知名企業(yè)延鋒偉世通、APL等?；A設施： 　　道路：建成道路總里程22公里，縱貫北部新區(qū)南北主干道——金開大道已經通車，橫貫東西的主干道——金山大道正在加緊建設，重慶北部新區(qū)首期開發(fā)的五個產業(yè)園區(qū)之間已經實現了城市快車道連接。北部新區(qū)各組團分析北部新區(qū)規(guī)劃為七個組團：人和組團、鴛鴦組團、大竹林組團、大云組團、禮嘉組團、黃茅坪組團、金山組團。七個組團間用生態(tài)農地、林地、綠地和主題公園相隔離，規(guī)劃為北線精準農業(yè)綜合開發(fā)園。重點發(fā)展名、優(yōu)、特、新、稀種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)，發(fā)展都市觀光農業(yè)和城郊休閑旅游業(yè)。規(guī)劃有一個森林和鳥類保護區(qū)，兩個景觀林木培植區(qū)，三個主題生態(tài)公園，四個生態(tài)農業(yè)區(qū)。嘉陵江16公里沿江江岸線規(guī)劃為嘉陵江濱江山水園林綜合產業(yè)帶。重點培植沿江綠化帶，建設生態(tài)公園、休閑度假中心和高檔住宅區(qū)，發(fā)展休閑旅游、生態(tài)觀光和高檔物業(yè)。各組團、各產業(yè)園區(qū)之間用區(qū)內環(huán)狀道路交通連接。人和組團 　　人和組團規(guī)劃建設用地20平方公里，人口4萬人，組團內規(guī)劃有綜合商務區(qū)和光電產業(yè)園的一部分。綜合商務區(qū)將主要建設為新區(qū)的行政、商務、金融、信息中心，重慶鐵路新客站也將在這里建設。光電園重點發(fā)展光電產業(yè)及其相關的高新技術產業(yè)。鴛鴦組團 　規(guī)劃用地17平方公里，人口8萬人，組團內規(guī)劃有汽車工業(yè)園及金山汽車配套產業(yè)，主要發(fā)展長安福特汽車項目以及相關的汽車配套產業(yè)。大竹林組團 　，人口4萬人，組團內規(guī)劃有軟件產業(yè)園和光電產業(yè)園的一部分。軟件產業(yè)園重點發(fā)展軟件產業(yè)及其相關的高新技術產業(yè)。大云組團 　，人口2萬人，組團內主要規(guī)劃有生物工程及新醫(yī)藥產業(yè)園，重點發(fā)展生物工程和新藥生產及其相關的高科技產業(yè)。禮嘉組團 ，人口6萬人，組團內規(guī)劃有新材料產業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產業(yè)園。新材料產業(yè)區(qū)重點發(fā)展新型材料和環(huán)保產業(yè)及其他高科技產業(yè)。黃茅坪組團 ，人口1萬人，規(guī)劃有創(chuàng)新科教園。重點建設北部新區(qū)的研發(fā)、教育和培訓基地，形成北部新區(qū)高新技術產業(yè)的孵化基地。金山組團 規(guī)劃總用地3平方公里，人口1萬人，重點發(fā)展外向型產業(yè)，出口加工業(yè)，拓展海外市場。北部新區(qū)房地產發(fā)展特征五黃路、新牌坊地區(qū)為重慶房地產開發(fā)較早的區(qū)域，中高檔項目較為密集。而人和至兩路區(qū)域，2003年前的房地產開發(fā)還是較為滯后的，由于其距主城區(qū)較遠，因此除少量高端別墅項目外，其余均是以中低檔的小規(guī)