重慶某項目的開發(fā)策劃方案第15(編輯修改稿)
2025-05-26 08:53 本頁面
【文章內容簡介】 值，將本項目做成區(qū)域及全市的精品江景物業(yè)，在市場中脫穎而出，成為購房者關注的焦點。（3）交通價值本項目緊鄰輕軌車站，拉近空間距離，提升本項目品質優(yōu)勢。（4）機會價值充分利用濱江路房地產發(fā)展的契機，炒熱本區(qū)域，聚集人氣，順勢推出“本項目”，一炮而紅，大造成為江景樓盤的品質典范。三、產品定位項目所處地塊面積較小，相鄰項目都是以高層建筑為主，故我司將本項目規(guī)劃設計為31層的高層建筑，主要分為裙樓（地下一層，臨街三層）的商業(yè)部分和塔樓（27層）的住宅部分。以下分別對裙樓和塔樓進行定位分析。（一）裙樓定位——餐飲、娛樂業(yè)依據(jù)地塊所處位置——嘉濱路沿線的發(fā)展大體走勢，我司將其裙樓部分主要定位為餐飲、娛樂市場。 本項目不適合經營百貨業(yè)態(tài)。百貨業(yè)態(tài)一般建立在人流量大的商業(yè)中心地區(qū)，很大程度上依賴于人流的聚集來保證收益的產生。而該地塊雖然臨街，但沒有大面積的廣場或其他公共休閑場所吸引人群逗留，僅僅依靠少量的地區(qū)客戶是遠遠不能保證此種業(yè)態(tài)的利潤收益，所以，本項目不適合于百貨業(yè)態(tài)生存。 本項目不適合經營汽車、建材等專業(yè)市場。該項目臨街，存在做汽車、建材等專業(yè)市場的條件。但汽車市場對樓層層高有一定要求，裙樓高度的增加造成塔樓高度降低，從而減小住宅建筑面積；無論是汽車還是建材市場，都會因區(qū)域內沒有同類市場而顯得勢單力薄，形成較大的市場風險。 項目裙樓宜做餐飲、娛樂市場。盡管目前地塊周圍餐飲娛樂行業(yè)氛圍還沒充分顯現(xiàn)，但天天漁港的餐飲巨頭姿態(tài)就是該地區(qū)發(fā)展的牽引力；并且渝中半島城市形象“休閑水岸”定位也為本區(qū)域市場發(fā)展提供了政策支持；輕軌2004年通車、嘉濱路交通的改善都將帶動該地區(qū)的經濟發(fā)展。（二）塔樓定位——中高檔住宅產品項目處于居住區(qū)之中，若做寫字樓產品在交通方面條件限制相當大，所以我司將塔樓定位為住宅。項目依嘉陵江而建，江景資源是本項目優(yōu)勢與賣點的突出體現(xiàn)。由于該項目占地面積小，自身不可能在主題景觀營造上大做文章，所以必須要對自然景觀進行充分利用，傾力打造江景住宅。嘉濱路已有部分江景房存在，并且沿線仍有大量地塊或圈地或已進入拆遷階段，所以，我們的項目一定要尋求差異化競爭。我們將項目定位為中高檔產品，在塔樓建筑設計上采用梯型退臺設計，加大住宅的景觀面與采光面，走精致、陽光的產品路線，這主要依賴于產品戶型的超大落地玻璃景觀窗、弧形窗、景觀陽臺，以及在外立面的設計等方面，這部分將隨后進行詳細闡述。（三）形象定位對于一個房地產項目來說，除了產品定位與特點之外，可以通過賦予產品概念來達到形象的樹立與提升，也就是所謂的虛實結合。 根據(jù)產品定位和建筑設計，我司提出“上生活空間”的居家理念，本項目是一個居家的閑適之所，坐觀潮涌潮落，人生卻一直向著更高的方向走；“上”是一種趨勢，一種沖勁，代表積極，上風上水，源于產品外觀的梯形設計與戶型上的躍層設計，表達生活往更高處發(fā)展之意，并可衍生出時“尚”之感。居家理念的詮釋，凸顯本項目的一種標榜、一種個性、一種炫耀，豐富了其品質的內涵。四、目標客戶定位（一）裙樓目標客戶定位由于該區(qū)域目前只有天天漁港一家大型餐飲，市場環(huán)境成熟度遠遠不夠，需要知名商家入駐為區(qū)域定位迅速造勢，帶動區(qū)域發(fā)展，所以裙樓目標客戶介定為具有一定影響力和品牌形象的大型餐飲、娛樂商家，以帶動本地區(qū)的娛樂業(yè)經營，同時也是為嘉濱路蓄勢。（二）塔樓目標客戶定位從對本地區(qū)的前瞻出發(fā)，我
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