西韓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案(編輯修改稿)
2025-02-16 11:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的職業(yè)細(xì)分 43 通過(guò)上述的分析論證可以得知，我們的“青年社區(qū)”概念不僅具有切實(shí)可行的市場(chǎng)基礎(chǔ)，而且也非常符合西韓項(xiàng)目 A1區(qū)的規(guī)劃特點(diǎn)，因此，該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位即是： 精英匯聚的青年社區(qū)。 四、項(xiàng)目定位 44 ★ 項(xiàng)目定位的詮釋： 它是青島市規(guī)模最大的青年主題社區(qū)。在這里居住的人群是即將崛起的前中產(chǎn)階層，他們是分屬于不同行業(yè)的知識(shí)精英，或者，他們正在創(chuàng)建自己事業(yè)的道路上努力前行。這個(gè)獨(dú)具匠心的青年社區(qū)，就是他們共同奮斗、相互鼓勵(lì)和相互支持的天地，見(jiàn)證著他們的發(fā)展，并為他們提供棲息的港灣、交流和共享的空間，每一個(gè)向往成功的人士，都向往著定居于此。 45 ★ 產(chǎn)品改進(jìn)的建議 當(dāng)我們經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治雠c論證，最終將西韓項(xiàng)目A1區(qū)的目標(biāo)客戶鎖定為“ 2539歲的知識(shí)精英階層”，并將該項(xiàng)目定位為“精英匯聚的青年社區(qū)”，我們也很遺憾地發(fā)現(xiàn)：目前，該項(xiàng)目的部分規(guī)劃設(shè)計(jì)和社區(qū)配套等還很難以滿足我們的目標(biāo)客戶需求。我們十分誠(chéng)懇地希望，在與貴司就該項(xiàng)目的定位達(dá)成一致之后，能進(jìn)一步討論和調(diào)整項(xiàng)目的部分規(guī)劃方案。當(dāng)然，那些屬于已經(jīng) 46 報(bào)批部分的規(guī)劃已經(jīng)很難以改變，但是我們?nèi)韵Ｍ軌虮M最大能力，在社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)、會(huì)所配套、生活設(shè)施等方面加以改進(jìn)，以期最大程度地提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。 在前述的項(xiàng)目定位中，我們已經(jīng)將西韓項(xiàng)目的A1區(qū)定位為“精英匯聚的青年社區(qū)”。顯然， A1區(qū)與 A2區(qū)的項(xiàng)目定位已經(jīng)有了很大差別，而我們的利潤(rùn)目標(biāo)也是希望 A1區(qū)能夠賣出更高的價(jià)錢。因此，我們主張將 A1區(qū)和 A2區(qū)劃分成兩個(gè)完全獨(dú)立的項(xiàng)目來(lái)運(yùn)作，并各自擁有不同品位的案名。在項(xiàng)目的推廣策略中，我們也傾向于將 A2區(qū)定位為西韓村改造項(xiàng)目，其案名也以突出溫馨 五、參考案名 48 家 園為主題，最好還是保留原先的“西韓”村名，既符合整村改造的特點(diǎn)，又沒(méi)有人為地割裂原西韓村民的“歸屬感”。而對(duì)于 A1區(qū)的案名，我們則傾向于突出項(xiàng)目的主題定位，在文字的組合風(fēng)格上，也力求恢宏大氣，與目標(biāo)客戶的境界和胸懷相吻合。以下兩種方案，即是我們對(duì)于案名的建議： 49 “ 領(lǐng)” 字的含義為引領(lǐng)、明了；“?！弊值暮x為通達(dá)、看的長(zhǎng)遠(yuǎn)；“城”字表明了項(xiàng)目為大規(guī)模社區(qū)的產(chǎn)品特點(diǎn)。命名緊密切合項(xiàng)目的定位，突出表現(xiàn)了目標(biāo)消費(fèi)者的特質(zhì)。命名同時(shí)力求大氣，不落俗套，具有強(qiáng)烈的沖擊力和感染力，并容納了深刻的內(nèi)涵。 A1區(qū)的案名 ● 領(lǐng)睿城： 50 六、項(xiàng)目 LOGO及形象篇 51 52 第五部分 價(jià)格分析及項(xiàng)目銷售價(jià)格定位 54 一、前言 房地產(chǎn)的價(jià)格定位必須兼顧房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)利益和市場(chǎng)消費(fèi)能力，過(guò)低的價(jià)格會(huì)損害開(kāi)發(fā)商的利益，但價(jià)格過(guò)高，會(huì)造成有價(jià)無(wú)市的狀況，銷售局面則更加被動(dòng)。 根據(jù)業(yè)界一貫的經(jīng)驗(yàn)和原則，我們認(rèn)為恰當(dāng)?shù)膬r(jià)格定位是建立在對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件透徹的分析和對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)進(jìn)行細(xì)致參照比較后得出的。 55 在對(duì)周邊物業(yè)分析比較的時(shí)候，我司本著精益求精的工作精神，盡量采用客觀、科學(xué)的數(shù)據(jù)對(duì)其進(jìn)行量化考核，對(duì)所有數(shù)字都由集體討論后落定。我們用平衡權(quán)重的方式對(duì)其中可能具有主觀因素的部分進(jìn)行離散。 56 （此數(shù)據(jù)由我司市場(chǎng)研展部提供，數(shù)據(jù)截止確認(rèn)日期為 2022年 11月 7日，就西韓項(xiàng)目的比較，我們依據(jù)從貴司規(guī)劃方案的了解。） 二、周邊典型物業(yè) 可比情況分析 項(xiàng)目 類別 西韓項(xiàng)目 中南駿景 中惠雅園 麗海花園（二期） 裕龍大廈 城市 .生活家 世紀(jì)華庭 交通狀況 一般 方便 方便 一般 方便 方便 方便 地理位置 一般 較好 較好 一般 極好 好 一般 項(xiàng)目配套 較好 一般 一般 一般 一般 較好 較好 項(xiàng)目規(guī)模 大型 一般 小 一般 一般 較大 較大 景觀綠化 一般 一般 一般 一般 一般 較好 較好 容積率 4 裝修情況 毛坯 廚、衛(wèi)一般裝修 毛坯 毛坯 廚、衛(wèi)精裝修 毛坯 毛坯 目前銷售情況 85% 60% 88% 90% 98% 95% 說(shuō)明： 交通狀況根據(jù)項(xiàng)目靠近城市主要干道的距離來(lái)評(píng)價(jià)； 地理位置根據(jù)項(xiàng)目所處片區(qū)的定位檔次、區(qū)域發(fā)展等指標(biāo)評(píng)價(jià)； 項(xiàng)目配套根據(jù)項(xiàng)目半徑 1KM范圍內(nèi)的商業(yè)、文教、娛樂(lè)等配套設(shè)施來(lái)作 為評(píng)價(jià)依據(jù)。 57 ◆ 典型物業(yè)比較 名 稱 建筑面積 特 點(diǎn) 中南駿景 m2 自然環(huán)境佳，部分樓層可觀海。容積率高，規(guī)模一般。銷售由代理公司管理 中惠雅園 m2 自然環(huán)境佳，部分樓層可觀海。小區(qū)規(guī)模小，容積率高。 外立面具有現(xiàn)代感。 麗?；▓@（二期） 約 4萬(wàn) m2 地勢(shì)較高，部分樓層可觀海。自然環(huán)境佳，規(guī)模一般。 價(jià)格橫比較為適中。 裕龍大廈 m2 自然環(huán)境佳，部分樓層可觀海。發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有 相當(dāng)市場(chǎng)知名度。 城市 .生活家 約 6萬(wàn) m2 地理環(huán)境優(yōu)越，生活機(jī)能完善。發(fā)展商實(shí)力雄厚。外立 面俊雅，價(jià)格適中。 世紀(jì)華庭 約 9萬(wàn) m2 自然環(huán)境一般，小區(qū)景觀塑造比較到位，容積率適中立 面富有現(xiàn)代感，由代理公司銷售 公 寓 分 析 58 公 寓 售 價(jià) 名 稱 起價(jià) 折后最高價(jià) 綜合均價(jià) 無(wú)裝修價(jià)格估算 市場(chǎng)接受程度調(diào)整價(jià)（均價(jià)） 中南駿景 4500 6700 5450 5450 5200 中惠雅園 4500 6000 5200 5200 5100 麗?；▓@（二期） 3860 5600 4530 4530 4500 世紀(jì)華庭 4180 5280 4550 4550 4500 裕龍大廈 5466 8300 6833 6833 6700 奧林花園 4630 6100 5380 5380 5300 城市生活家 5700 說(shuō)明：以上樓盤的價(jià)格均包含各項(xiàng)配套費(fèi)用。 價(jià)格： 元／ M2 59 指 標(biāo) 比較標(biāo)的 比 較 標(biāo) 物 西韓項(xiàng)目 中南駿景 中惠雅園 麗海花園（二期） 世紀(jì)華庭 城市 .生活家 裕龍大廈 區(qū) 域 因 素 地區(qū)級(jí)差 20 22 22 20 22 24 22 交通狀況 20 22 22 18 22 24 22 區(qū)域繁華 20 24 24 20 20 26 24 公共設(shè)施 20 18 18 20 20 20 18 商業(yè)配套 20 18 18 18
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