廣州龍灣廣場項目策劃建議書(編輯修改稿)
2025-02-15 06:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 后花園面積：約3000平方米地下車庫面積：3500多平方米，可停放100多輛小轎車建筑風格：港臺歐陸風格住宅樓體結(jié)構(gòu)：分東西兩大獨立連體，塔樓共11棟其中多層（六層）七棟、高層（十五層）四棟]商場：裙樓1—4層為商場，每層面積達4000多平方米，其中2—3層為自留物業(yè)公共設施：藍球場、泳池、小游園等綠化：四樓空架層及小區(qū)后花園另外：距離人行路有10米寬的廣場空地項目周邊配套分析商業(yè)網(wǎng)點：黃歧百貨、黃歧廣客隆、黃歧島內(nèi)價、好又多、 肉菜市場：黃歧新市場餐廳酒樓：牛扒之家，新順景酒家文化娛樂：新豪歌劇院、頂好保齡球體育文化：黃歧文化 體育中心、海角紅樓游泳場公園：黃歧公園、 龍灣公園、青年公園醫(yī)院：梁植偉紀念醫(yī)院電影院：黃歧電影院銀行：農(nóng)行、建行商業(yè)街：潘陽路、黃海路學校：石門中學（省重點）、省商業(yè)學校、市九十三中項目SWOT分析l 強勢：*廣州樓（銀海只有部分使用廣州水電、話費），且地價平*廣佛公路起點，對面即是貨車停車場，更與窖口港口碼頭 近在咫尺，宜商宜住*東塔已建至三樓，可望短期內(nèi)平頂*周邊樓盤已定型，而本項目西塔仍可進行周詳之改進*有大型商場配套*周邊生活配套設施完善l 弱勢*處于市區(qū)邊緣，且規(guī)模一般，現(xiàn)場環(huán)境之營造難度相對大， 對區(qū)外人士吸引力弱*東塔住宅可售面積小，宣傳上不宜大投入*西塔為遠期樓花，不乎合現(xiàn)時買家購買現(xiàn)樓之趨向*廣佛公路對樓盤之居住環(huán)境造成一定的影響（如噪聲、塵 埃），周邊環(huán)境也不理想*對面即是貨車停車場，會對買家心理造成人流雜、秩序混 亂感覺*對本身樓盤尚未有清淅定位l 機會：*龍灣一帶有“中山九路”之稱，珠江大橋擴寬，此說更具 說服力*廣佛立交項目開始征拆，該帶環(huán)境將得到較大改善*西環(huán)高速公路即將開通，界時交通更為順暢*銀行大幅調(diào)低利率后，市場投資氣氛轉(zhuǎn)濃，作為項目所在 區(qū)域具備商業(yè)投資價值l 威脅*城市規(guī)劃有利于龍灣廣場的同時，也帶活了該區(qū)內(nèi)所有的 競爭樓盤，并且隨著區(qū)位價值的提升，房地產(chǎn)開發(fā)也將會 加大投入*城西高速縮短了南海與廣州的距離，使原來就以規(guī)模環(huán)境 為賣點的郊盤更具競爭力*隨珠江大橋的擴寬，大坦沙附近可能涌現(xiàn)房地產(chǎn)新潮*相對于白云、東圃，本項目所處區(qū)位吸引力低項目發(fā)展思考：，規(guī)模并不大，難以營造一種自然氣勢來吸引客群，如果單純以價格取勝，則估計需要調(diào)整到2500元/平方米左右，才具有一定的殺傷力（鑒于銀海的發(fā)售周期及現(xiàn)時附近競爭樓盤的綜合定價），但這絕不是一個理想的投資回報計劃！并由于項目位于廣佛公路旁邊，周邊環(huán)境欠缺發(fā)展高檔住宅的條件，因而也不適于在這樣的市場環(huán)境下獨立而為。因此，發(fā)展中檔、有特色的精品型住宅該會是一個比較好的路向。：營造一個價格中檔次、有特色、精品型的住宅小區(qū)l 價格中檔次，是針對本區(qū)買家的市場承受能力而言。對于一個位于市區(qū)邊緣，并不宜休閑型定位的樓盤，很難吸引到真正富豪一族的垂青；因此，根據(jù)實際情況，發(fā)展一個以中檔次的樓盤較為相宜l 特色是針對競爭對手而言。此帶競爭者多以歐陸風格包裝樓盤，而且發(fā)展規(guī)模較大，如無特色，我方很難取得突破l 精品型小區(qū)是針對項目客觀條件因勢而為。本項目之占地僅為1萬多平方米，后花園占地也不過3000多平方米，難以營造大型綠化，利用現(xiàn)場優(yōu)美的環(huán)境去迎合買家。相反地，以本項目之規(guī)模卻容易營造一些有主題，有特色的精致屋苑，將競爭中的不利化成有利因素開發(fā)思路的形成:龍灣廣場豪宅小區(qū)中檔次住宅低檔住宅 精心營造特色精品小區(qū)該區(qū)未來發(fā)展?jié)摿χ苓叚h(huán)境不配合規(guī)模不大缺乏競爭力中檔次、有特色的精品型住宅小區(qū)五、 客群分析 客群分類：l 廣州市內(nèi)中檔收入家庭此群體多為無自有物業(yè)，收入中偏低，無力購買市區(qū)中心樓，但現(xiàn)居住環(huán)境較差，急需改善。此群體以選擇城市邊緣或郊區(qū)樓為主，選擇的范圍無固定，看實際情況決定l 外地來穗打工的中薪收入人士此群體現(xiàn)時并無自有物業(yè)，所住寓所為租用，居于廣州市已有一段時期，有意在作廣州長遠發(fā)展l 芳村區(qū)、荔灣區(qū)內(nèi)獲房改房優(yōu)惠欲購買新樓者此群體為國營職工，年齡一般在40歲以上，現(xiàn)居住條件較差，極想通過房改獲取資金改善生活環(huán)境l 在廣佛上經(jīng)商的本地或南海地區(qū)的個體工商、私營業(yè)主出于經(jīng)商關(guān)系，適應了本地的生活環(huán)境，出于該區(qū)商業(yè)價值的考慮，欲在此置業(yè)以適應事業(yè)的發(fā)展l 當?shù)負碛凶约彝恋?，已蓋房建樓的農(nóng)民此群體土地不缺，房屋不缺，自蓋的房子多數(shù)用作自住或以低宜的價格出租，客源比例估計：本地買家：75%其中芳村區(qū)占25%，黃歧占15%，荔灣占35%外區(qū)買家：25% 購房者的關(guān)注點及因應對策一般情況下，可以把本項目的購買群體簡單分為二大類：一類是不熟悉該地區(qū)的外來新買家另一類是熟悉本地之買家 無論何類型的
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