廣州珠江南景園商鋪推廣計(jì)劃(編輯修改稿)
2025-02-15 05:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地宣傳廣告針對(duì)全部潛在客戶，反復(fù)訴求、反復(fù)刺激、反復(fù)引導(dǎo)投資者的購(gòu)買力，在最短的時(shí)間內(nèi)使項(xiàng)目在市場(chǎng)上形成一定聲勢(shì)宣傳效果，強(qiáng)勢(shì)塑造項(xiàng)目形象，制造投資熱點(diǎn)和銷售高潮。成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)與熱點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目若要擁有一個(gè)成功的銷售期，最重要的指標(biāo)是人氣指數(shù)，尤其是銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣的聚集，旺盛且持續(xù)的人氣，對(duì)項(xiàng)目銷售的推動(dòng)作用是巨大的。經(jīng)濟(jì)學(xué)專家常提到的“口碑效應(yīng)”、“羊群效應(yīng)”皆是對(duì)這一點(diǎn)的深刻洞察。一、周邊商圈及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)調(diào)查售價(jià)（元/m2）租價(jià)（元/m2）管理費(fèi)（元/m2）商鋪面積（㎡）商鋪規(guī)模經(jīng)營(yíng)情況投資回報(bào)率備注動(dòng)感華庭2200010015053010028間開業(yè)率不足40%散鋪銷售曉燕灣20000內(nèi)街5070、江燕路9012024520046間開業(yè)率不足50%散鋪銷售南珠廣場(chǎng)15000吉鋪，無(wú)人問(wèn)津310050030間開業(yè)率不足25%保利百合花園15000190001201504015025間開業(yè)率100%散鋪銷售海富花園801204030040間開業(yè)率50%保利紅棉花園15000190001201503040048間開業(yè)率100%散鋪銷售鴻榮閣19000801203050013間開業(yè)率100%散鋪銷售從上表可見，本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的投資回報(bào)率是比較高同樣本項(xiàng)目規(guī)劃路開通后無(wú)論從地理位置及商業(yè)配套都會(huì)較同地段商圈更有投資價(jià)值。美廬群樓商場(chǎng)鋪銷售模式建議開盤前/內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期重在造勢(shì)一個(gè)項(xiàng)目的成功與否在項(xiàng)目開盤銷售階段就已基本看到大趨勢(shì)。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭(zhēng)取一炮而紅，否則項(xiàng)目再有前景，也可能難以為繼、中途夭折。所以我司強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)銷售的短時(shí)間內(nèi)的大量成交，強(qiáng)調(diào)以快打慢。這需要通過(guò)造勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。銷售中期掌握節(jié)奏銷售中期是成交量最大的時(shí)期，且銷售價(jià)位也處在獲利最大階段。此時(shí)的策劃重點(diǎn)在于掌握銷售節(jié)奏，利用各種賣點(diǎn)的組合與轉(zhuǎn)移，多種銷售渠道共用，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)波次進(jìn)攻。操作的重點(diǎn)，在于：一要借助開盤的勢(shì)，趁熱打鐵。二是注意購(gòu)買力的積蓄與釋放周期，采用波次進(jìn)攻策略。三是至始至終要強(qiáng)調(diào)快速、靈活的銷售原則，以快打慢。尾期重促銷銷售后期要敢于讓利，出清存貨。其策劃重點(diǎn)在于促銷技巧的組合，以強(qiáng)力的銷售保證銷售的零庫(kù)存。在促銷技巧的組合上，應(yīng)把握幾點(diǎn)原則：一是不直接降價(jià)，以其它方式體現(xiàn)讓利。二是促銷技巧要出新，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況度身訂造。三是促銷不應(yīng)只著眼于手頭存貨的銷售，還要注意為下一期推售重點(diǎn)的推廣造勢(shì)，起到承上啟下的作用。 三、營(yíng)銷階段的劃分營(yíng)銷階段劃分的思考過(guò)程：美廬群樓商場(chǎng)鋪是南景園2006年推出的重點(diǎn)，擁有相當(dāng)優(yōu)越的地理位置、前瞻性的整體定位與規(guī)劃、并隨著商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，目標(biāo)客戶群的置業(yè)及投資意識(shí)也日益強(qiáng)烈，綜合來(lái)看，堪稱占據(jù)天時(shí)、地利、人和。我司在重新檢閱項(xiàng)目整體素質(zhì)后，認(rèn)為廣州商業(yè)市場(chǎng)處于商業(yè)物業(yè)發(fā)展的上升期，且本項(xiàng)目的體量完全可能快速地被消化，因此，在制訂營(yíng)銷階段劃分時(shí)，本著“短、平、快”的戰(zhàn)略需要，力爭(zhēng)通過(guò)前期的營(yíng)銷推廣安排，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目清盤，則意味著本項(xiàng)目的營(yíng)銷階段劃分將不會(huì)像操作大型常規(guī)項(xiàng)目時(shí)，那樣復(fù)雜與繁瑣，而是全程保持強(qiáng)銷的態(tài)勢(shì)，以實(shí)現(xiàn)即定的銷售任務(wù)。營(yíng)銷階段劃分：市場(chǎng)預(yù)熱期（預(yù)訂登記期）：2006年1－2月份進(jìn)行早期的展示及接受預(yù)訂，以超常的推廣手段，結(jié)合戶外廣告、海報(bào)派發(fā)、報(bào)紙、人際傳播等渠道形成較強(qiáng)的宣傳之勢(shì)，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注，在競(jìng)爭(zhēng)樓盤的攻勢(shì)下，暫緩消費(fèi)者的購(gòu)買行為，等待項(xiàng)目推出。發(fā)售期：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：2006年2－3月初中旬 利用兩周時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，消化首批客戶。同時(shí)以項(xiàng)目的各種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為傳播點(diǎn)，多種媒體、多種銷售渠道配合現(xiàn)場(chǎng)展示，打動(dòng)消費(fèi)者，激發(fā)購(gòu)買欲望，積累首批客戶資源。公開發(fā)售期：2006年3－4月制造百佳與珠江南景正式簽署進(jìn)駐協(xié)議正式公開發(fā)售強(qiáng)銷期：2006年5月上旬承接首次公開發(fā)售的熱潮，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整推售安排，推出全新的單位及全新銷售舉措，以較為集中的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及廣告推廣給予客戶進(jìn)一步的認(rèn)知與感受，促成再次的銷售高潮。清盤期：2006年5月下旬利用靈活多變的促銷措施，以“壓軸珍藏”為主題告知此時(shí)已是入主美廬商場(chǎng)鋪的最后機(jī)會(huì)，促使目標(biāo)客戶把握良機(jī)，盡快行動(dòng)四、整體營(yíng)銷策略簡(jiǎn)述開盤前/內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期重在造勢(shì)一個(gè)項(xiàng)目的成功與否在項(xiàng)目開盤銷售階段就已基本看到大趨勢(shì)。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭(zhēng)取一炮而紅，否則項(xiàng)目再有前景，也可能難以為繼、中途夭折。所以我司強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)銷售的短時(shí)間內(nèi)的大量成交，強(qiáng)調(diào)以快打慢。這需要通過(guò)造勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。銷售中期掌握節(jié)奏銷售中期是成交量最大的時(shí)期，且銷售
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