【文章內(nèi)容簡介】 樓盤價格走勢尚無法完全準確預測，市場未來的走勢也會受到多種無法預測的因素的影響而變化，消費者會更加理性的消費。同時，本項目區(qū)域周邊在售樓盤較多，市場競爭相當激烈。另外，政策因素導致投資者將加大投資風險，投資者如 受 政策因素的影響后，會更 加謹慎的選擇項目投資 。 基本對策建議 根據(jù)項目地塊特點，合理進行規(guī)劃布局，力爭打造最適合居住的純居社區(qū) ,吸引大量自住型客戶購買。 通過項目“純居”的產(chǎn)品形態(tài)與市中心商住并存的產(chǎn)品形態(tài)的差異化定位，成為成都內(nèi)環(huán)線最具居住優(yōu)勢的樓盤。 通過項目合理的開發(fā)步驟，實現(xiàn)項目快速滾動開發(fā)，減少前期投入資金。 通過項目的個性化設計，打造耳目一新的建筑風格及多元化的建筑功能，力求在成都形成與眾不同的純居建筑亮點。 5． 2 項目核心競爭力分析 本項目的核心競爭力的挖掘，通過對項目地塊的價 值的分析，要努力克服不利因素的限制和影響，最大限度的發(fā)揮項目地塊的資源優(yōu)勢，變不利為有利，讓消費者切實感覺所購買的住宅商品是超值的，滿足他們對住宅的深層次的渴求，充分挖掘項目的價值。 本案在產(chǎn)品設計、配套規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境改造前景、市政交通方面與其他競爭項目相比，占據(jù)了“面面俱到，面面優(yōu)先”的優(yōu)勢，對于普通購房者來說，生活的超級便捷、豐富的生態(tài)資源、實用至上的房型這幾大優(yōu)勢兼具的項目是他們理想中的選擇。 俗話說：合適的產(chǎn)品賣給合適的人。本案自產(chǎn)品設計伊始就已經(jīng)有了明確的消費對像定位，因此，當本案在上述幾方面都具 備的時候，消費者唯一關心的就只有價格了。最適合自己的產(chǎn)品人人都喜歡，但并非人人都消費得起。所以，本案在定價方面不一定要參照其他項目的價格基礎，只要在確定了目標消費群后，本案的價格能在其承受范圍內(nèi)，相信本案的銷售壓力會遠遠小于其他競爭項目。 5． 3 目標市場分析 受傳統(tǒng)區(qū)域“南富西貴”觀念的影響，區(qū)域特性吸引了眾多置業(yè)者首選西南方向樓盤。但成都房地產(chǎn)市場日新月異，各區(qū)域都在積極打出獨特的居住特色來吸引目標客戶。因此，只有充分把握市場方向，深入了解區(qū)域特性及項目自身要素，揚長避短，才能在激烈的市場競爭中立于不 敗之地。 我們將本項目的目標客戶，劃分為自營者和投資者兩大類型： 自營者（自用者）。 這部分客戶具備較高的學歷和素質(zhì)，從事行業(yè)大都屬于技術性行業(yè)、公務員、白領階層等高收入人群，且在行業(yè)中擁有一定職務，屬于中高層管理人員，他們重視居家的環(huán)境和未來發(fā)展，希望能夠給自己選擇一個舒適的居家環(huán)境，能夠放松在工作中疲憊的身心，同時也將購房當 作 一項投資，希望能夠在未來看到收益。 投資者 A、專業(yè)收租投資者 這部分客戶經(jīng)濟基礎較好，一般擁有多套投資性物業(yè)，以“滾雪球”方式積累財富。他們有強烈的投資意識和精明的 投資理念，在投資前，往往比較謹慎，會對周邊可比的現(xiàn)有商業(yè)行情詳細了解。他們對新購商業(yè)物業(yè)，首先考慮租金水平，同時也會較多考慮變現(xiàn)能力，做好短期內(nèi)收益受損時的變現(xiàn)解套。 B、私營企業(yè)老板 這類 客戶 結(jié)構(gòu)復雜，但其共性心理是“背靠大樹好乘涼”。一般個體私營企業(yè)原始積累達到一定程度后 ，在生意上所需的流動資金不大，有較多的余錢。但他們對其他投資 不 熟悉 ，不愿盲目冒險，所以當翹腳老板是他們的主流想法。 C、國企及大公司高層 這類人早已滿足了基本生活水平，對自己生活所需的物質(zhì)配套已沒有什么可補充了。但并不意味著他們沒有危機 感，對未來的許多不可預知的因素，他們一般多會產(chǎn)生一種原始性的防御方式 ： 購買不動產(chǎn)來保值和增值 。同時 他們的投資多具有長期性，并且一次性付款者較多。 D、部分政府官員 該類客戶一般不愿張揚，他們的投資資金主要來源于隱性收子孫后來留下一筆傳世家業(yè)。他們投資商業(yè)，對資金的安全性特別謹慎，看重開發(fā)商的實力和運營商的運作能力。但他們專業(yè)知識相對較少，容易被一些表面相象迷惑，容易被感染，從眾心理比較突出。在付款上，一次性付款者較多。 E、專業(yè)炒家 這部分客戶是專業(yè)炒家，熟悉市場和交易環(huán)節(jié)，懂得如何從口岸、地段、定位、規(guī)劃 和價格來分析商業(yè)的潛力，判斷較準。這部分客戶有本地“房串串”甚至二手房中介公司，也有房地產(chǎn)和建筑行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士，還會有外地投資者甚至江浙人，最大的來源是荷花池一批老商家，往往以商會的形式成團隊運做，具有明顯的群體效應和連帶效應，并且動用的資金往往很大。 5． 4 目標客戶定位 A．他們普遍生于 70 年代。不再為方向迷茫，不再為生存憂慮，他們的事業(yè)正值海闊天空，他們的未來清晰可見，他們有相對穩(wěn)固的積累，他們在步步為營的上升，他們對現(xiàn)狀并不滿足，對繁華名利保持長足的渴望，他們在不斷的追逐更高的話語權和更高層面的社 會認知度。 B．他們的特點。他們有小資的情調(diào)，有小資沒有的財力與實力，他們有中產(chǎn)的姿態(tài)，有中產(chǎn) 群體 沒有的激情與斗志。他們熱愛城市，城市中有他們奮斗的軌跡和成熟的歷程；他們迷戀城市，城市中的流光溢彩與物欲橫流是他們生活的樂趣。 他們主動追逐生活的品質(zhì)感。 C．他們需要一個尊貴的市中心居所，他們需要一個能為 “ 生活加冕 ” 的地方。 5． 5 形象 定位 整體形象： 城市中心 靜景 庭 院 定位解析： ■“城市中心” —— 市中心絕版區(qū)域，純粹品質(zhì)生活社區(qū)。實現(xiàn)中心居住價值。項目區(qū)域價值的肯定，作為成都城西內(nèi)環(huán)線的稀缺土 地資源，本案更可借這樣一個極大的優(yōu)勢，提高市場的認可度和接受度。 ■“靜景 庭 院” —— 項目是繁華市中心不可多得的“純居社區(qū)”。是現(xiàn)代歐式、簡約、挺拔、時尚、大氣的市中心標志性建筑；闊綽兩房，奢適三房是市場的主流，市中心至尊家園；絕對皇家園林，培育一域真正的奢華舒適的景觀園林。方方面面，造就 XX 御園區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)生活標榜。 5． 6 功能和業(yè)態(tài) 定位 主樓： 住宅 地下： 負一層：停車場、設備房 5． 7 價格定位 住宅： 整體均價 8000 元 /㎡（清水房），面積 80— 140 ㎡； 地下室： 地下一層車庫： 9000 ㎡， 252 個車位，租金 200 元 /月 /個， 售價 100000 元 /個 第六章 項目規(guī)劃 6． 1 規(guī)劃條件 規(guī)劃凈用地面積： ㎡； 用地性質(zhì)： 商住 用地； 容積率：不大于 ； 建筑密度：不大于 %； 建筑高度：不大于 100 米； 綠地率：大于 25%， 6． 2 規(guī)劃定位的基本思路 總體布局 主體建筑順應地形，沿街布置，其中 1 號樓由 A、 B、 C、 D 座 4 個單元組合而成， 2 號樓由 A 座及 B 座組合而成。 2 號樓之間間距為 13 米，建筑層數(shù)根據(jù)退界要求分別為 17F、 17F、 16F、 16F、 20F 和 31F，采用周邊 布置的方式不僅滿足了規(guī)劃要求，同時使大部分的住宅獲得了良好的日照、通風、采光及視野、景觀、私密性要求；在 2 號樓南邊臨街轉(zhuǎn)角處還自然的形成了集中綠地，北邊形成了小區(qū)的集中綠地（中心花園）。緊臨 2 號樓設有小型 3F 的獨立商業(yè)服務用房，其中 2F 為店鋪， 3F 為物管用房。 平面布局 本工程由 1 號樓及 2 號樓組成， 1 號樓由 A、 B、 C、 D 座 4 個單元組成，層數(shù)分別為 17F、 17F、 16F、 16F； 2 號樓由 A、 B 座及 3F 小商鋪組成，層數(shù)分別為 20F 和 31F。 住宅單體設計充分體現(xiàn)其特點，都具有合量的空間尺度和功能關系。 建筑特色 建筑物的設計強調(diào)幾何形和大空間，磅礴的氣勢奠定了整體秩序。綠化園林空間細膩的手法和小巧的尺度豐富了設計的層次，并起到了把建筑物結(jié)合成為有機整體的作用。 重視第五立面（屋頂）的設計，使之在功能和景觀上成為本地的唯一性。 住宅造型設計上通過巧妙安排采光面和遮陽板，使得造型生動細膩，富于時代氣息而且融濃濃的人情于其中，實現(xiàn)了花園式家園的居住理想。 在立面造型風格上采用簡潔、明快、精細的實用主義風格，在明朗中不失親切，水平的線條，大面積明凈的玻璃窗以及疏密有致的韻律，體現(xiàn)出現(xiàn)代主義的簡潔。 精彩園林 設計，精心的景觀安排，使得每一扇窗戶都成為一個景框，就在你的舉手投足之間，將風景融入生活。 1） 建筑外觀 外墻體，分戶墻為 200 厚頁巖空心磚，內(nèi)隔墻為 200 厚加氣砼磚，廚房、衛(wèi)生間為 120 厚頁巖實心磚。 水泥 混合砂漿面，表面不作乳膠漆面層 ，用于（衛(wèi)生間、廚房以外的）的所有內(nèi)墻面。 釉面磚飾面，用于所有衛(wèi)生間及廚房。 外墻面飾面為外墻涂料。 2）建筑景觀 建筑景觀的運用往往是通過各種建筑符號來實現(xiàn)，本案充分考慮自然、生態(tài)與住宅氛圍的有效融合，其目的是在于對本案的再度升級，這是立足于項目的區(qū)域特點 和市場長期發(fā)展需要的，同時也是為了提升項目的商業(yè)價值 . 3） 剖面設計 住宅層高 米或 3 米，均為平層設計，建筑室內(nèi)外高差為 米，建筑總高度最高為 98 米，地下車庫層高為 米，頂板上覆土 米。 6． 3 主要技術經(jīng)濟指標 總建筑面積： ㎡；基底面積： ㎡； 容積率： ； 建筑密度： %； 建筑高度： 98M， 地上建筑面積 : 住宅 ㎡ 商業(yè) 552 ㎡ 物管 276 ㎡ 地下室：建筑面積 9000 ㎡； 第七章 項目管理 基本原則 按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度及 經(jīng)營機制 組建有限責任公司，健全和完善法人 治理機構(gòu)， 規(guī)范公司組織和行為， 確保 公司、股東的合法權益 不受損害。 遵循民主決策，權威管理的原則，實行 董事會領導下的總經(jīng)理負責制。 公司的股權結(jié)構(gòu)為：自然人占 100%，如融資需要，在適當?shù)臅r候可進行股權轉(zhuǎn)讓進行融資。 第八章 項目實施計劃 2020 年 9 月 2020 年 3 月：設計、報建； 2020 年 4 月 2020 年 7 月：基礎及地下部分建設，取得政府令； 2020 年 8 月 2020 年 5 月： 08 年 9 月開始預售， 09 年 5 月主體封項； 2020 年 6 月 2020 年 1 月：內(nèi)外裝、整改以及 竣工驗收； 2020 年 2 月： 交房。 第九章 財務分析與評價 9． 1 分析的原則和依據(jù) 遵循重要性、謹慎性原則； 建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； 項目規(guī)劃及實施計劃； 9． 2 基礎數(shù)據(jù)說明