萬科集團房地產開發(fā)全套流程(內部培訓學習資料)道(編輯修改稿)
2024-11-24 10:38 本頁面
【文章內容簡介】 出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利 用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發(fā)除經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地 70 年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)用地 40 年等。 建筑施工階段 建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利 ，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。 銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。銷售分為預售和現房銷售兩個階危 な奐賜 ǔＫ 檔鈉詵肯 郟 侵縛 ⑸ 淘誚ㄉ韞こ炭 ⒐ ぶ 敖 邢 郟 址肯 奐純 ⑸ 淘諶〉謾犢 ⒐ぶぁ坊蚩 ⒐ ぱ槭蘸細裎募 蠼 邢 邸 ?1）預售 由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預售條件，《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定： （ 1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （ 2）持有建設工程規(guī)劃和施工許可證； （ 3）按提供預售的 商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 2）現售 商品房現售，應當符合以下條件： （ 1）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書； （ 2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （ 3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （ 4）已通過竣工驗收； （ 5） 拆遷安置已經落實； （ 6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （ 7）物業(yè)管理方案已經落實。市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書 進行項目的初步可行性研究評估 向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書 向計委申報立項報告 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 計委下文同意立項并要求可行性研究，此文經建委開發(fā)辦 進行項目投資的詳細可研測量，編制可 研報告 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務，融資運作 據此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科 結果報市房地局 結果報市房管局 政府下文批地 畫樁位并給釘樁條件，測 規(guī)劃局辦理建設用地 據此到地政部門辦理用地批準 繪院釘樁，成果給設計人 規(guī)劃許可證 書，評估項目建設用地地價 申請確定規(guī)劃，設計條件 凍結戶口并抄戶口，交納地價款，取 得 土地使用證 按規(guī)劃設計條件征詢意見表 到區(qū)配套部門征求意見 地政部門審查安置方案、安置房 規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知 發(fā)拆遷許可證 動遷會及拆遷安置 委托進行規(guī)劃方案設計 到規(guī)劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發(fā)手冊 規(guī)劃局審方案提出意見 到園林局申請伐樹許可證 了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案 煤氣、道路、上下水改造路 修改后送規(guī)委審圖 到供電局業(yè)
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