房地產開發(fā)流程(報建全套)(編輯修改稿)
2024-09-11 21:38 本頁面
【文章內容簡介】 拍 賣 ? 拍賣方式概念 按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用 叫價的方法 將土地使用權拍賣給 出價最高者 （競買人 ）。 ? 拍賣流程 （一）主持人點算競買人； （二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項； （三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示； （四）主持人報出起叫價； （五）競買人舉牌應價或者報價； （六）主持人確認該應價后繼續(xù)競價； （七）主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交； （八）主持人宣布最高應價者為競得人。 Research Page 16 房地產專題報告 土地出讓方式 掛 牌 ? 掛牌方式概念 出讓人發(fā)布 掛牌公告 ，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并 更新掛牌價格 ，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。 ? 掛牌流程 接受新報價 出讓人 宗地信息掛牌公布 競買人 報價 出讓人 更新掛牌價格 出讓人 確定競得人 掛牌起始日 掛牌截止日 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： （一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； （二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； （三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價 ，出價最高者為競得人。 Research Page 17 房地產專題報告 土地出讓方式 協(xié) 議 ? 協(xié)議方式概念 指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。 劃 拔 ? 劃拔方式概念 指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。 Research Page 18 房地產專題報告 三、出讓方式的適用范圍 出讓方式 劃拔方式 招標、拍賣、掛牌 協(xié)議 1 經營性用地以 (商業(yè)、旅游、商品住宅等 )及有競爭要求的工業(yè)用地； 1 經營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的 1 國家機關、軍事用地 2 同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權人申請協(xié)議出讓 2 城市基礎設施、公益事業(yè)用地 3 劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的； 3 劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓 3 國家重點扶持的能源、交通等項目用地 4 出讓土地使用權改變用途 4 出讓土地使用權人申請續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 異同 有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同 少量費用 (補償、安置）或無償 有期限限制 有期限限制 一般無期限限制 Research Page 19 房地產專題報告 土地出讓方式 四、招標、拍賣、掛牌的異同 招 標 拍 賣 掛 牌 交易場所 指定地點 拍賣行 土地交易場所 交易方式 一次報價 多次報價 多次報價 持續(xù)時間 長 短 長 復雜程度 需要制作標書 十分復雜 不復雜 一般 衡量指標 價格及指定的技術等其它條件 價格 價格 適用范圍 具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件 土地用途無特別限制及要求 土地用途無特別限制及要求 Research Page 20 房地產專題報告 三、開 發(fā) 流 程 Research Page 21 房地產專題報告 三、開發(fā)流程 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 《 建設工程施工許可證 》 :尋找施工單位 《 商品房銷售許可證 》 選 址 立 項 取得土地 規(guī)劃設計 開工建設 竣工驗收 Research Page 22 房地產專題報告 建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 三、開發(fā)流程 房地產開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿 商 品 房 銷 售 許 可 證 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 建 設 工 程 規(guī) 劃 許
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