【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 展示策略 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 招商策略 房市金碟 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 老城區(qū) 都市級(jí)商圈 明珠廣場(chǎng) 區(qū)域級(jí)商圈 西組團(tuán) 市級(jí)商圈 西南組團(tuán) 市級(jí)商圈 濱湖新區(qū) 都市級(jí)商圈 項(xiàng)目位臵 新天地廣場(chǎng) 大唐國(guó)際 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 西環(huán)中心廣場(chǎng) 綠地花花市街 鳳凰城商業(yè)廣場(chǎng) 逛街 樂(lè)客來(lái)國(guó)際 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 森林公園區(qū)域級(jí)商圈 合肥大型商業(yè)分布狀況 多分布在傳統(tǒng)商圈之外的新興區(qū)域 優(yōu)購(gòu)中心 樂(lè)活廣場(chǎng) 優(yōu)閣商業(yè)廣場(chǎng) 九龍珠兒童城 中綠廣場(chǎng) 當(dāng)前基本售罄項(xiàng)目 當(dāng)前仍然在售項(xiàng)目 房市金碟 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目案名 商業(yè)規(guī)模（萬(wàn)㎡） 整體定位 /(定位語(yǔ)） 商業(yè)類(lèi)型 優(yōu)購(gòu)中心 —— 集中式商業(yè) 新華優(yōu)閣商業(yè)廣場(chǎng) 1 —— 集中式商業(yè) 大唐國(guó)際購(gòu)物中心 8 西南新商務(wù)圈財(cái)富標(biāo)桿，引領(lǐng)合肥 集中式商業(yè) 新天地國(guó)際國(guó)際購(gòu)物中心 鉆石旺鋪（北一環(huán)投資硅谷 CBD旗艦商業(yè)） 集中式商業(yè) 逛街 安徽各地名品特產(chǎn)市場(chǎng) 集中式商業(yè) 樂(lè)活廣場(chǎng) 4 合肥首創(chuàng) “ LOHAS”鄰里商業(yè)中心（創(chuàng)新購(gòu)物街區(qū) 快樂(lè)生活秀場(chǎng)） 集中式商業(yè) 九龍珠兒童城 2 —— 集中式商業(yè) 中綠廣場(chǎng) 5 —— 集中式商業(yè) 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 38 58萬(wàn)平米SHOPPINGMALL(一座城市只有一座MALL) 綜合體商業(yè) 西環(huán)中心廣場(chǎng) 5 一個(gè)改變合肥生活觀(guān)的商業(yè)都市綜合體（體驗(yàn)國(guó)際商業(yè)時(shí)代） 綜合體商業(yè) 樂(lè)客來(lái)國(guó)際商業(yè)中心 15 長(zhǎng)江西路高架出口 22萬(wàn)平米商鋪投資寡頭（坐擁黃金圈 匯天下財(cái)富） 集中式商業(yè) 松芝萬(wàn)象城 5 合肥動(dòng)感都芯（合肥商業(yè)的大都市蛻變） 集中式商業(yè) 鳳凰城商業(yè)廣場(chǎng) 全能保障型商鋪 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（集中式商業(yè)） 綠地花花市街 —— 特色街區(qū)商業(yè)、集中式商業(yè) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 18 中國(guó)合肥 70萬(wàn)㎡首席城市綜合體（每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 每一座城市中心） 綜合體商業(yè) 合計(jì) 108 —— 集中式商業(yè)和綜合體商業(yè) 合肥大型商業(yè)列示 商業(yè)規(guī)模較大，集中式商業(yè)和綜合體商業(yè)據(jù)市場(chǎng)主流 ?目前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)在售的商業(yè)面積接近 108萬(wàn)平米，商業(yè)總規(guī)模較大，集中式商業(yè)或綜合體商業(yè)為市場(chǎng)主流。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 案名 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 業(yè)態(tài)劃分 優(yōu)購(gòu)中心 合家福 新華優(yōu)閣商業(yè)廣場(chǎng) 1 —— 大唐國(guó)際購(gòu)物中心 8 一層：休閑、美容、健身、餐飲、品牌店； 二層：樂(lè)購(gòu)超市安徽總店； 三層：真冰溜冰場(chǎng)、電玩城、美食城； 四層：盧米埃國(guó)際影城 新天地國(guó)際廣場(chǎng) 地下一、二層為停車(chē)場(chǎng)，地上一層為百貨、服飾類(lèi)精品購(gòu)物； 二、三層為美食餐飲，四層為娛樂(lè) 已入住的主力店包括樂(lè)購(gòu)（一至三層）、肯德基、招商銀行等 逛街 —— 樂(lè)活廣場(chǎng) 4 一層：便利生活館；二層：健康生活館；三層：休閑生活館；四層：商務(wù)館 九龍珠兒童城 2 兒童用品 中綠廣場(chǎng) 5 各類(lèi)服飾 明發(fā)商業(yè) 廣場(chǎng) 36 負(fù)一層：主題游樂(lè)場(chǎng)、家紡、婚慶、酒吧街、美食等 一層：百貨、建材家裝； 二層 ::數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)、夜總會(huì)等 三層：五星級(jí)酒店、游戲動(dòng)漫、影城、健身 西環(huán)中心廣場(chǎng) 5 由特色商業(yè)和主題百貨構(gòu)成，特色商業(yè)包括健身會(huì)所、美容 SPA、婚慶、美容、休閑餐飲、禮品、茶飲、運(yùn)動(dòng)等 主題百貨共四層，負(fù)一層為北京華聯(lián)，一層為珠寶、化妝品、 二層為品牌專(zhuān)賣(mài)、書(shū)店， 三層為家居主題館及嬰幼兒類(lèi) 合肥大型商業(yè)業(yè)態(tài)（一） 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 案名 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 業(yè)態(tài)劃分 樂(lè)客來(lái)國(guó)際商業(yè)中心 15 餐飲、娛樂(lè) MALL：地下負(fù)一、二層位地下停車(chē)場(chǎng)， 一、二層為特色餐飲， 三、四層是深圳金碧輝煌 KTV、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：建材、軟裝、食品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、 SHOPPINGMALL:樂(lè)購(gòu)意向進(jìn)駐 松芝萬(wàn)象城 5 2F層停車(chē)場(chǎng)、大型娛樂(lè)城； 1F層為超市沃爾瑪和休閑街區(qū)； A座下面 5層裙樓是精品百貨；其他連體商業(yè) 1層是潮流街區(qū)； 2F是運(yùn)動(dòng)街區(qū)； 3F：生活中心（主題國(guó)際影城，書(shū)店，網(wǎng)吧）； 4F：安徽首家室內(nèi)大型機(jī)游樂(lè)城（兒童玩和童裝）； 5F： 1萬(wàn)平米餐飲 鳳凰城商業(yè)廣場(chǎng) 負(fù)一樓：超市、陶瓷；一樓衛(wèi)浴、五金； 二樓：櫥柜、吊頂； 三樓：地板、樓梯； 四樓：衣帽間、移門(mén)、成品門(mén)、壁紙； 五樓：燈飾、窗簾、軟裝 綠地花花市街 負(fù)一層：餐飲，休閑娛樂(lè)； 一層：主題特色餐飲。超市、酒吧； 二層：酒吧、餐飲； 三、四層 :j酒吧、休閑娛樂(lè) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 18 負(fù)一層：百貨、超市； 一層：百貨、金街、步行街、酒店、品牌主力店； 二層：百貨、金街、步行街、酒店、電器； 三層：百貨、商業(yè)區(qū)、兒童游樂(lè)、 KTV； 四層：百貨、影城、健身 ? 目前合肥市場(chǎng)主要大型商業(yè)體的業(yè)態(tài)均較為豐富（少數(shù)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)除外），各業(yè)態(tài)之間往往遵從相互促進(jìn)、相互帶動(dòng)的理念； ? 業(yè)態(tài)的規(guī)劃在商業(yè)體的實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，具有較為良好的說(shuō)服力，但于后續(xù)的經(jīng)營(yíng)往往也存在較大差距。 合肥大型商業(yè)業(yè)態(tài)（二） 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目案名 主力店 主力店面積（已確定部分） 主力店面積占比 優(yōu)購(gòu)中心 合家福 —— —— 新華 U閣商業(yè)廣場(chǎng) —— —— —— 大唐國(guó)際購(gòu)物中心 樂(lè)購(gòu)、大唐百貨、盧米埃影院 20220 60% 新天地國(guó)際廣場(chǎng) 樂(lè)購(gòu)、肯德基、屈臣氏、棒！約翰 …… 25000 55% 逛街 安徽名品特產(chǎn)市場(chǎng)、合家福超市 5000 17% 樂(lè)活廣場(chǎng) 永輝超市 7000 18% 九龍珠兒童城 —— —— —— 中綠廣場(chǎng) —— —— —— 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 金鷹影院 5600 % 西環(huán)中心廣場(chǎng) 北京華聯(lián)、國(guó)美電器 —— —— 樂(lè)客來(lái)國(guó)際商業(yè)中心 深圳金碧輝煌 KTV、番茄主義、（意向進(jìn)駐）樂(lè)購(gòu) —— —— 松芝萬(wàn)象城 沃爾瑪，其他正在招商中 25000 14% 鳳凰城商業(yè)廣場(chǎng) 各類(lèi)一線(xiàn)、二線(xiàn)品牌建材、家居主力店 —— —— 綠地花花市街 永輝超市、其他正在招商中 2022 5% 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 萬(wàn)千百貨、大歌星 KTV、萬(wàn)達(dá)影院 —— —— 合肥大型商業(yè)主力店 品牌主力店的進(jìn)駐對(duì)提高項(xiàng)目的知名度和投資者信心都有明顯作用 ?主力店的進(jìn)駐對(duì)提高商業(yè)體項(xiàng)目的知名度和投資者信心都有明顯作用； ?目前入駐的主力店除樂(lè)購(gòu)、沃爾瑪、肯德基等國(guó)外一線(xiàn)品牌以外；部分國(guó)內(nèi)品牌如北京華聯(lián)、永輝超市、金鷹影院、合家福等也開(kāi)始受到部分商業(yè)體的青睞； ?從品牌主力店的影響力來(lái)看， 國(guó)內(nèi)外一線(xiàn)品牌影響力優(yōu)勢(shì)更為明顯 。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 案名 銷(xiāo)售模式 主力面積（㎡） 備注 優(yōu)購(gòu)中心 返租、收益返還 2045 2050 新華優(yōu)閣商業(yè)廣 返租 1530 松芝萬(wàn)象城 —— 10200 樂(lè)活廣場(chǎng) 返租 2050 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 返租 3070 逛街 返租 550 綠地花花市街 返租 3060 新天地國(guó)際廣場(chǎng) 返租 2080 鳳凰城商業(yè)廣場(chǎng) 返租 +40年90%租金保障 1014 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) —— 100200 樂(lè)客來(lái)國(guó)際商業(yè)中心 返租、回購(gòu) 底商：96183 MALL：712 720 大唐國(guó)際購(gòu)物中心 返租、回購(gòu) 720 西環(huán)中心廣場(chǎng) 返租、回購(gòu) 2050 ?商鋪分割與商鋪銷(xiāo)售模式存在較大關(guān)聯(lián)，單用返租模式的商業(yè)地產(chǎn)主力分隔面積在 2050平米之間；既有返租又有回購(gòu)模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要分隔面積集中在 720平米之間； ?面積分隔的差異與面向的消費(fèi)群體來(lái)聯(lián)系密切，由于在返租加回購(gòu)的銷(xiāo)售模式下，消費(fèi)群體更多為中小投資群體，對(duì)總價(jià)的要求較高，小面積的分隔可以降低消費(fèi)者的購(gòu)鋪門(mén)檻。 面積分隔注重低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，利于吸引更多投資者的加入 大唐國(guó)際：分割面積 720㎡ 、 2050㎡ ,獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 鳳凰城家世界： 640㎡ ，主力面積 1014㎡ ，獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 合肥面積劃分 房市金碟 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 包租或返租幾乎被所有大型商業(yè)項(xiàng)目所采用，回購(gòu)也成為部分項(xiàng)目用來(lái)吸引投資客的有效手段，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較佳 商業(yè)項(xiàng)目 目前銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售模式 具體情況 優(yōu)購(gòu)中心 售罄 返租 包租 10年，前 6年返還 40%優(yōu)惠， 710每年反還投資收益 8% 新華優(yōu)閣商業(yè)中心 售罄 返租 前三年每年 8%，一次返還； 48年每年10%，半年返還一次； 910年每年 13%返還；終身包租 大唐 國(guó)際購(gòu)物中心 售罄 返租 （合約11年）、回購(gòu) 前兩年年回報(bào)率 8%，一次性從房款或首付中扣； 第 3—— 第 6年，年回報(bào)率 9%；第 7——到第 11年，年回報(bào)率 10%，租金季付；11年后，如續(xù)簽約 9年，回報(bào)率 11%，不續(xù)合約開(kāi)發(fā)商返購(gòu)收益 150%。 新天地國(guó)際廣場(chǎng) 售罄 返祖（ 6年） 前三年投資回報(bào)率分別是 6%、 7%、 7% 后三年每年 8% 樂(lè)活廣場(chǎng) 一二層售罄 返租 返租 16年，前 6年一次性返還 36%， 711年每年返還 7%， 1216年每年返還8% 九龍珠兒童城 基本售罄 返租（ 2年） 每年返 8%租金，無(wú)其它優(yōu)惠 中綠廣場(chǎng) 一二層售罄 可代租 無(wú)其它優(yōu)惠 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) —— 返祖（ 6年） 第一年 6%；第二、三年各 7%，第四、五年各 8%；前三年一次返還。 西環(huán)中心廣場(chǎng) 95% 返祖（ 310年）、回購(gòu) 一樓部分外鋪包租 3年，年利率 8%；內(nèi)鋪包租 10年，年利率 8%；返祖年限期到后，可選擇自己經(jīng)營(yíng)、或者代租，或由開(kāi)發(fā)商以 150%的價(jià)格回購(gòu) 樂(lè)客來(lái)國(guó)際購(gòu)物中心 95% 返祖（ 816年）、回購(gòu) 不足 8年：以 110%回購(gòu)，且需返還所有收益 8年制： 12年每月返租 55元 /月 /㎡ ， 35每月返租 60元 /月 /㎡ 68年每月返租55元 /月 /㎡ ， 8年后由以 120%回購(gòu) 16年制：前 8年與 8年制相同，后 8年利率未定， 16年后回購(gòu)價(jià)格未定 鳳凰城商業(yè)廣場(chǎng) 售罄 返租（合約2年） 第一年回報(bào)率為 11%，第二年回報(bào)率為12%，第 340年按商場(chǎng)純利潤(rùn)的 90%分紅，（其中第 37年按銀行最高利率%保本） 大型商業(yè)銷(xiāo)售模式 ?目前在合肥幾乎所有的在售商業(yè)體都采用返租銷(xiāo)售模式，返租時(shí)間多在 6年以上，只有少部分在 23年； ?部分項(xiàng)目由于周邊商業(yè)氛圍的不成熟，為吸引投資者，在進(jìn)行返租銷(xiāo)售模式的同時(shí)往往承諾一定比例的回購(gòu)。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 樓層 項(xiàng)目案名 銷(xiāo)售模式 所處商圈 負(fù)一層 一層 （外鋪） 一層 （內(nèi)鋪） 二層 三層 四層 底商（獨(dú)立門(mén)面） 均價(jià)（對(duì)外報(bào)價(jià)） 均價(jià)（備案價(jià)格） 優(yōu)購(gòu)中心 返租 周邊無(wú)成熟商圈 21000 16000 17000 新華優(yōu)閣商業(yè)廣場(chǎng) 返租 周邊無(wú)成熟商圈 20000 20220 20220 16000 大唐國(guó)際