【文章內(nèi)容簡介】 工地路牌：表明物業(yè)的名稱和位置 ， 直接與工程形象相關(guān)聯(lián) 。 工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性 。 工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場： (2) 工地形象誘導(dǎo) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 目的： 將整個工地現(xiàn)場 ， 根據(jù)建筑施工的進程和環(huán)境特色進行包裝 。包裝強調(diào)項目的特色 ， 對項目有一個整體良好的視覺形象 。 手段： 一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標志牌制作、掛旗制作、路燈安裝等；另一部分內(nèi)容為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先摘好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。 (3) 工地環(huán)境包裝設(shè)計 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 1. 樓盤形象包裝 樓盤包裝的內(nèi)容 樓盤包裝的具體任務(wù) 樓盤包裝策略 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ① 外墻廣告 ——最大的戶外看板 樓盤的外墻一般是將外墻用墻柱分隔成多面 ， 每面的內(nèi)容圖案顏色相同 ， 主要是樓盤名 、 樓盤標識 、 電話等 ， 以達到統(tǒng)一形象 ， 加深買家印象的目的；粉刷上投資商 、 發(fā)展商 、 代理商 、 承建單位 、 設(shè)計單位的大名及標志 。 ② 戶外廣告看板 。 立在售樓處頂部或兩側(cè)、外墻以及主要入口處的大型看板，內(nèi)容一般是樓盤透視效果圖、樓盤名稱、廣告語、售租電話、樓盤標識、交通圖等。 ③ LOGO 即樓盤標識，樓盤獨有的標志，多見于廣告幅、旗、板、牌以及外墻、售樓處。一般表現(xiàn)為圖案、美術(shù)字、字母等。樓盤標識體現(xiàn)樓盤的品味檔次及精神內(nèi)涵，是樓盤包裝不可缺少的手段和內(nèi)容。 樓盤包裝策略 (1) 入主工地前期階段的樓盤包裝策略 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ① 先入為主的致歉公告 ② 入口牌樓 即在樓盤入口或主要道路入口處搭建的大型牌樓，通常是燈光鐵架拱門，也有些是具有藝術(shù)特色的水泥建筑。有些高檔豪華住宅的入口牌樓搞得比較漂亮，像萬科城市花園、都市花園等，這些入口牌樓一般都作為小區(qū)建筑的一部分保留下來。 ③ 施工進度板 讓人看到樓在長高！現(xiàn)在大部分的期樓都會在棚架外設(shè)置一些明顯的標志，讓人看見樓房的建設(shè)速度，讓無論是已買樓或?qū)①I樓的人都有信心。 ④ 廣告布幅 樓盤包裝策略 (2) 施工階段的樓盤包裝策略 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ⑤ 指示牌 指示牌的形狀靈活多樣，有箭頭形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌與路旗一樣，起引導(dǎo)作用。設(shè)備指示牌，方便消費者參觀看樓，提醒他們注意某些事項，展示發(fā)展商的細心與誠意。 ⑥ 充氣拱門 ⑦ 精神堡壘 。 臺灣流行的說法。精神堡壘，實際上指的是實物化的樓盤標識(LOGO)，具體講就是帶有樓盤名稱的建筑小品。顧名思義，精神堡壘表現(xiàn)樓字的精神內(nèi)涵，應(yīng)切合樓盤的主題與定位。 ⑧ 溫柔的警告牌 。 在草地、花壇、工地中一些可能不夠安全的地方，設(shè)置一些警示標志、用一些婉轉(zhuǎn)溫柔的語氣提醒客人 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ① 路旗 即在樓盤旁邊的主要道路兩旁設(shè)置的宣傳旗幟 ， 內(nèi)容主要為樓盤名稱及樓盤標志 。 ② 小彩旗 可以是三角小彩旗或者是旋轉(zhuǎn)風(fēng)輪小彩旗 ， 利用小彩旗可以裝點現(xiàn)場 ， 營造氣氛 。 ③ 景觀庭園 有條件的樓盤 ， 可以在售樓處前面的空間布置一些庭園式小景觀 ，如假山 、 雕塑 、 噴泉 、 小瀑布 、 微型小花園等 。 景觀庭園可以為死板生硬的售樓環(huán)境注入活力生氣 ， 表現(xiàn)地產(chǎn)商的細心體貼 ， 增加親和力和溫馨感 ， 特別適宜于住宅樓盤的包裝 。 ④ 售樓處 樓盤包裝策略 (3) 預(yù)售階段樓盤包裝策略 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ① 樹立入住率廣告板 把銷控表做大 ， 勝于任何一種宣傳促銷方式 。 ② 逐步回撤各種包裝工具 有步驟地撤回路旗 、 彩旗 、 充氣拱門 、 廣告板等 ③ 告謝板 公開感謝市民的大力支持，樹立公司品牌形象！ 樓盤包裝還包括其他一些內(nèi)容，如標志旗、大彩旗、區(qū)域旗 (標示樓盤所規(guī)劃的各個分區(qū)域 )、樓棟旗 (標示不同樓棟、朝向 )、警示牌 (如禁煙牌、草坪保護牌等 )、歡迎牌、汽球 (上面標出樓盤名稱、標識等，一般汽球下面都持有條幅 )、燈光照明設(shè)備、小區(qū)總體平面圖等等。 樓盤包裝策略 (4) 收尾階段樓盤包裝策略 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)銷售實施與管理 1 樓盤形象包裝 2 售樓處布置 3 銷售模型制作和展示 4 樣板房的設(shè)計 5 售樓書的制作 6 內(nèi)部認購 7 銷售進度控制 8 賣點儲備與挖掘 9. 售樓人員基本技能 10. 售樓人員培訓(xùn) 11. 售樓人員禮儀 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 2 售樓處布置 事實告訴我們 ， 人是被細節(jié)所打動的 ， 沒有細節(jié)的完美 ， 就沒有全局的完美 。 衡量售樓部現(xiàn)場好壞的標準，就是買家在此停留時間的長短。 越愿意多停留，對項目了解越多一點，成交的機會無疑也會更高。 所以，開發(fā)商越來越重視售樓處的建設(shè)，不惜重金建設(shè)售樓部，北京目前投資最大的售樓部高達 1500萬元！ 位置的選擇 形式的確定 形象與構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 緊挨雙井橋的富麗城大彩蛋讓第一次路過的人絕對想不到那是一個售樓中心，音樂噴泉，面積很大的水面以及晚上的水幕電影讓無數(shù)路人駐足，既像一個休閑廣場，又像是朝陽區(qū)的一個地標性建筑。要想走進“彩蛋”的內(nèi)部，先得過一座橋，橋的上面是水流形成的天棚，濺不到身上，但是彌漫的水汽又平添涼爽，孫大圣的“水簾洞”估計也不過如此。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 2 售樓處布置 位置的選擇 形式的確定 形象與構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 位置的選擇 ① 設(shè)在樓盤廳堂內(nèi) 。 ② 緊靠樓盤廳堂搭建 ， 與廳堂內(nèi)部連為一體 ， 空間上更為寬敞 ③ 在主要道路旁建造的獨立接待中心 ， 一般不會離樓盤很遠 。 ④ 設(shè)在小區(qū)會所里面 ， 這樣一方面讓客人看到實實在在的配套措施 ， 一方面讓客人感覺到發(fā)展商的誠意與務(wù)實 。 ⑤ 設(shè)在鬧市 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 2 售樓處布置 位置的選擇 形式的確定 形象與構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 形式的確定 ① 二合一型 同時利用樣板房的各個房間充當(dāng)各功能分區(qū)，實現(xiàn)售樓處的基本功能。這種布局方式可以加強客戶對戶型空間的直觀感受、而且沒有路線組織上的混亂，增強親切感，但缺乏豪氣，由于缺少家私的擺放，其家居的溫暮氣氛較弱。 ② 聯(lián)體型 這種布置方式是將售樓接待區(qū)單獨設(shè)置，而樣板房又緊鄰其側(cè)布置，二者既獨立又相連，從而形成一個整體，令客戶不知不覺地完成了看樓的全過程，完整緊湊。既可保持獨立接待區(qū)的氣勢，又可體驗家居的溫暮氣氛。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ③ 分散獨立型 這種布置方式多體現(xiàn)在其多種戶型的小區(qū)內(nèi)。為展示某一戶型，而選取與接待中心稍有一段距離的實例作樣板房。二者相對獨立且較分散。 ④ 立體式 立體式售樓處一般是指售樓接待區(qū)與樣板房不在同一平面上的布置方式。這種布置方式多用于高層建筑中 (因高層建筑下部多為綜合性的裙房，五層或六層以上才是標淮住宅層 )，為展示其豪華住宅入口、大堂及電梯間，在較高的某一層裝修了大中小三種戶型的樣板房，既令客戶感受到真實尺度下的住房實景，又通過參觀路線的設(shè)計，讓客戶親眼目睹了住戶大堂及電梯間的豪華，從面感受高檔豪宅的不同凡響。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 2 售樓處布置 位置的選擇 形式的確定 形象與構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 形象與構(gòu)成 包括室內(nèi)和室外兩大部分，兩者均不可偏廢。室外部分是一個整體的樓盤視覺引導(dǎo)系統(tǒng)，結(jié)合樓盤本身的包裝，旨在營造出醒目、濃重的樓宇銷售氛圍。我們現(xiàn)在主要介紹一下室內(nèi)部分。 售樓部的功能分區(qū)：接待區(qū)、模型展示區(qū)、洽談區(qū)、音像區(qū)(兼作休息區(qū) )、簽約區(qū)、兒童游戲區(qū)等。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)銷售實施與管理 1 樓盤形象包裝 2 售樓處布置 3 銷售模型制作和展示 4 樣板房的設(shè)計 5 售樓書的制作 6 內(nèi)部認購 7 銷售進度控制 8 賣點儲備與挖掘 9. 售樓人員基本技能 10. 售樓人員培訓(xùn) 11. 售樓人員禮儀 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 3. 銷售模型制作和展示 (1) 區(qū)域模型 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 (2) 樓盤形象模型 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 （ 3） 戶型的空間展示模型 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)銷售實施與管理 1 樓盤形象包裝 2 售樓處布置 3 銷售模型制作和展示 4 樣板房的設(shè)計 5 售樓書的制作 6 內(nèi)部認購 7 銷售進度控制 8 賣點儲備與挖掘 9. 售樓人員基本技能 10. 售樓人員培訓(xùn) 11. 售樓人員禮儀 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 樣板房的分類 ① 能完整賣掉的樣板房 ② 半拆樣板房 ③ 全拆樣板房 4. 樣板房的設(shè)計 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ① 揚長 ——充分展示自己的優(yōu)點。 ② 避短 ——通過設(shè)計的手法來彌補戶型的缺憾。 ③ 主題風(fēng)格 ——樣板房設(shè)計必須有明顯的主題思路或風(fēng)格，讓人們記憶深刻。 ? 設(shè)計的原則 樣板房的設(shè)計與制作 4. 樣板房的設(shè)計 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ① 光、燈具 ——光是營造氣氛的重要工具。有一個恰當(dāng)?shù)墓猸h(huán)境非常重要，應(yīng)做到柔和、舒適、有層次。照明分三種方式：背景照明、輔助照明、重點照明。 ? 設(shè)計的關(guān)鍵因素 ② 色 ——顏色最能刺激人的視覺神經(jīng)。設(shè)計師必須關(guān)注色彩的象征性和意象性，有意識地利用色彩媒介傳達出一定的意境、情感和內(nèi)涵。 樣板房的設(shè)計與制作 4. 樣板房的設(shè)計 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ③ 新材料、新技術(shù) ——“新”代表著最新的時尚。 ④ 配飾 ——配飾是整個設(shè)計工作的重頭戲。配飾的選擇看是否符合設(shè)計的風(fēng)格、情調(diào)，而且要畫龍點睛，點到即止。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ① 包裝切合主題 。 ② 注重細節(jié) ， 充分利用每一個空間 、 角落 。 廣泛使用指示牌、說明書，布置在走道、通道、門口兩側(cè)、轉(zhuǎn)角處、欄桿上、家具上，說明方向、用選材料、面積以及注意事項等等； ? 設(shè)計樣板房注意問題 樣板房的設(shè)計與制作 4. 樣板房的設(shè)計 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 ③ 樣板房應(yīng)給人一個真正的 “ 家 ” 的感覺 。 ④ 色調(diào)應(yīng)強化促銷氛圍 。 ⑤ 樣板房的數(shù)量控制 。 ⑥ 電梯與通道 、 樓梯的包裝 。 ? 設(shè)計樣板房注意問題 樣板房的設(shè)計與制作 4. 樣板房的設(shè)計 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 房地產(chǎn)銷售實施與管理 1 樓盤形象包裝 2 售樓處布置 3 銷售模型制作和展示 4 樣板房的設(shè)計 5 售樓書的制作 6 內(nèi)部認購 7 銷售進度控制 8 賣點儲備與挖掘 9. 售樓人員基本技能 10. 售樓人員培訓(xùn) 11. 售樓人員禮儀 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 5. 售樓書的制作 樣板房、模型、售樓書是買房者了解某一房屋最基本、最直接的材料。這“三大法寶”之中，唯有售樓書可以讓人隨身帶走。 售樓書的內(nèi)容構(gòu)成 現(xiàn)有樓書的“流行病” 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營