投資產權式酒店的法律問題(編輯修改稿)
2025-02-14 05:38 本頁面
【文章內容簡介】 營模式是商業(yè)地產開發(fā)經營中一種較新的模式，房地產商在開發(fā)商業(yè)地產之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并與其相適應的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關系，在開發(fā)過程中，讓這些商業(yè)企業(yè)參與相關的工作，最終使整個開發(fā)經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。與先建設后招商的傳統(tǒng)模式相比，這種模式具有多種優(yōu)點，即能吸引投資者的關注和購買信心，又能較大程度地保證該地產的商業(yè)增值空間，更適應變化中的市場環(huán)境。位于文三路 108 號的“西溪數碼港”就有點類似與該種模式，開發(fā)商將整個商場分割銷售給眾多投資者，同時簽訂將所購商鋪統(tǒng)一返租給品牌數碼企業(yè)經營數碼市場的租賃協(xié)議，約定租期、租金等條款，房產開發(fā)與商業(yè)籌劃一起進行，在商圈定位、市場分析、業(yè)態(tài)組合上達到比較好的效果。產權式酒店有些類似于該種經營模式。五、專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域對酒店經營模式不甚了解的投資者在產權式酒店投資過程中，前期不調查酒店開發(fā)商是否真的具有經營和擔保實力，后期也不調查酒店的管理集團是否真的具有管理能力，只要看到高回報就匆匆購買，已經出現(xiàn)了一些投資風險的實例。產權式酒店的投資風險，讓越來越多的投資者開始意識到產權式酒店并非只賺不賠的“黃金屋”，為此，出現(xiàn)了產權式酒店為房產投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔保的這種銷售模式，專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。第二部分、產權式酒店涉及的法律關系產權式酒店主要涉有二個法律關系，一是開發(fā)商與投資者之間的房屋買賣合同法律關系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同法律關系（也有的是委托經營合同關系等）。當然，還不排除有其他如擔保、抵押等法律關系。一、房屋買賣合同法律關系投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，買方主要負有付款的義務、賣方主要負有交付符合約定的房產的義務，一定要注意產權清晰，拿到產權證，還要擁有對所購房屋的獨立處置權。這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細認真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結構、裝修標準及配套設施、綠化等）、交付時間、權證辦理、違約責任約定的條款。二、房屋租賃合同法律關系投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責任等進行約定。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經營、難以收回投資回報的不利情況。三、擔保法律關系產權式酒店存在投資風險，開發(fā)商為增強吸引力，為房產投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔保即專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。擔保公司以專業(yè)的特長要對這一項目進行嚴格的考察和評價，如酒店經營效益、客房入住率、旅游資源的豐富程度，每年度收取一定的擔保費用，以及一定的抵押實物，為酒店管理公司向投資者提供擔保。投資者（權益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權益。在保證期間，若權益人回報率低于承諾時，權益人有權依據擔保函在保證期間和保證范圍內要求保證人承擔保證責任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理公司履約進行監(jiān)督、擔保，以及無法履約時的代付賠償。保證擔保關系使原來簡單的兩方關系變成了三方關系，成為一種“金三角關系”，使三方在某個目的上
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