農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目法律問題與投資案例分析(編輯修改稿)
2025-07-06 22:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，承包方是否出具了土地流轉(zhuǎn)委托書。216。 流轉(zhuǎn)期限是否超過了承包期的剩余期限。216。 農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目公司是否改變了流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。根據(jù)國土部有關(guān)規(guī)定，對于畜牧業(yè)項(xiàng)目，畜禽舍等生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地，按照農(nóng)用地管理，不視為改變土地農(nóng)業(yè)用途，經(jīng)縣級畜牧主管部門審核同意后，到縣級國土資源主管部門辦理用地備案手續(xù)，并簽訂復(fù)耕保證書。 國土資源部、農(nóng)業(yè)部：《關(guān)于促進(jìn)規(guī)?；菪箴B(yǎng)殖有關(guān)用地政策的通知》（國土資發(fā)[2007]220號文）。216。 農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目公司以承包方式經(jīng)營農(nóng)村集體土地的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。證監(jiān)會還會關(guān)注租賃農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是否會對生產(chǎn)經(jīng)營和募投項(xiàng)目產(chǎn)生重大不利影響。中介機(jī)構(gòu)一般會從土地租賃協(xié)議的合法性、長期性，租賃土地的可替代性，出租方獲得收益的穩(wěn)定性等角度論證租賃農(nóng)村土地不會影響公司的正常生產(chǎn)。案例 荃銀高科（IPO時間2010年5月）律師注意到，租賃合同約定的租賃期限存在超出土地承包期限的情形，超出期限的租賃關(guān)系可能會因國家農(nóng)村土地承包政策變化而產(chǎn)生一定的不確定性。但鑒于荃銀高科租賃相關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的期限均在10年以上，且與生產(chǎn)經(jīng)營及募投項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)的主要租賃土地?fù)?jù)土地承包到期尚有15年（安徽）和17年（海南），該等事項(xiàng)對荃銀高科生產(chǎn)經(jīng)營和募投項(xiàng)目實(shí)施不會產(chǎn)生影響，不構(gòu)成IPO的重大障礙。農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目公司在其租賃的集體農(nóng)用地上建造的永久性建筑，需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批手續(xù)，取得《集體土地使用證》。案例 華英農(nóng)業(yè)（IPO時間2009年12月）華英農(nóng)業(yè)在租賃的集體農(nóng)用地上建立了規(guī)?；B(yǎng)殖場，其中19個養(yǎng)殖場的永久性建筑物涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，經(jīng)信陽市政府批準(zhǔn)后，華英農(nóng)業(yè)取得了《集體土地使用證》。（三）集體建設(shè)用地根據(jù)《土地管理法》，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地，形成農(nóng)村集體建設(shè)用地。農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目公司可以租賃農(nóng)村集體建設(shè)用地。目前，尚無法律、行政法規(guī)規(guī)范租賃集體建設(shè)用地應(yīng)履行的程序，一些地方政府發(fā)布了適用于本地區(qū)的規(guī)定。我們應(yīng)嚴(yán)格按照地方政府的規(guī)定，調(diào)查農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目公司是否履行了租賃集體建設(shè)用地的法律程序。案例 華英農(nóng)業(yè)（IPO時間2009年12月）根據(jù)河南省人民政府辦公廳發(fā)布的《河南省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理若干意見》（豫政辦[2003]77 號文）第三條的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)以外的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時，在同等條件下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先確定給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。確定給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過本集體經(jīng)濟(jì)組織村民會議2/3 以上成員或者2/3 以上村民代表同意。根據(jù)上述規(guī)定，華英農(nóng)業(yè)取得了村集體村民會議2/3 以上村民代表的書面同意后，與相關(guān)村民委員會簽訂了《集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》。潢川縣、淮濱縣人民政府發(fā)文批準(zhǔn)租賃集體建設(shè)用地。華英農(nóng)業(yè)現(xiàn)已取得了該等集體建設(shè)用地的《集體土地使用證》。因此，律師認(rèn)為，華英農(nóng)業(yè)以租賃方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)符合我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，且履行了必要的法律程序，是合法、有效的。三、公司+農(nóng)戶模式應(yīng)關(guān)注的問題（一）公司+農(nóng)戶模式概述在農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目公司中，公司+農(nóng)戶模式是常見的商業(yè)模式。該模式常見于畜牧業(yè)，但同樣可以應(yīng)用于農(nóng)、林、漁業(yè)。已知的農(nóng)業(yè)類上市公司采取公司+農(nóng)戶模式的主要有朗源股份、雛鷹牧業(yè)、華英農(nóng)業(yè)、大康牧業(yè)等 公司+基地是概括性的說法。農(nóng)業(yè)類公司會界定的更詳細(xì)，例如，朗源股份將自己的經(jīng)營模式命名為“公司+協(xié)議基地+標(biāo)準(zhǔn)化”；雛鷹農(nóng)牧將自己的經(jīng)營模式命名為“雛鷹模式”；大康牧業(yè)將自己的經(jīng)營模式命名為“公司+基地+養(yǎng)殖大戶+農(nóng)戶”。以朗源股份為例，該模式的主要特點(diǎn)是：第一，公司牽頭與農(nóng)業(yè)局及村委會合作，以村為單位建立協(xié)議基地，為農(nóng)戶提供種植和管理指導(dǎo)，以補(bǔ)貼價格收購合格原料，保證原料供應(yīng)。第二，公司負(fù)責(zé)加工、倉儲和銷售環(huán)節(jié)，把從銷售中獲得的信息反饋到種植管理和加工環(huán)節(jié)，指導(dǎo)種植和加工。見朗源股份招股說明書。作為一種商業(yè)模式，公司+農(nóng)戶獲得了法律上回應(yīng)與優(yōu)惠政策 國家稅務(wù)總局2010年第2號文指出：鑒于采取“公司＋農(nóng)戶”經(jīng)營模式的企業(yè)，雖不直接從事畜禽的養(yǎng)殖，但系委托農(nóng)戶飼養(yǎng)，并承擔(dān)諸如市場、管理、采購、銷售等經(jīng)營職責(zé)及絕大部分經(jīng)營管理風(fēng)險，公司和農(nóng)戶是勞務(wù)外包關(guān)系。為此，對此類以“
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