個(gè)人集資建房主要法律問題與風(fēng)險(xiǎn)全面分析(編輯修改稿)
2025-04-22 23:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 析，我們基本上就排除了可以個(gè)人合伙、社團(tuán)法人形式集資合作建房的可能性。因此，下面就僅就以成立公司形式的個(gè)人集資建房的實(shí)踐風(fēng)險(xiǎn)予以簡要分析。 六、成立有限責(zé)任公司集資合作建房的實(shí)踐風(fēng)險(xiǎn) 如果集資人出資成立有限責(zé)任公司，存在的主要法律問題：首先，由于建造房屋需要大量的資金，因此，集資人低于50人，就無法達(dá)到建造房屋的資金規(guī)模，集資人高于50人，又受到我國《公司法》的限制。那么，只能把人數(shù)按照比例分組，然后以組（第三人）的名義入資，這實(shí)際上就成了隱性投資入股，其股東的合法權(quán)益就不受公司法的保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，只能按照民法通則來解決。 其次，隱性股東無法直接管理公司，更無法直接參與資金流向與使用決策。如果發(fā)生卷資外逃或者轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、揮霍公司資產(chǎn)等嚴(yán)重危害性的行為，又不能立即制止，只能假借第三人向違法人追究責(zé)任。這里，第三人的及時(shí)行使決策權(quán)和管理義務(wù)就成了至關(guān)重要的條件，而約束第三人的違法和不良行為，只能按照民法通則的相關(guān)條款來行使，即實(shí)際上就演繹成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。這對(duì)集資人用辛辛苦苦賺來的錢來投資建房來說，是個(gè)極大的風(fēng)險(xiǎn)。 再次，由于集資人不是以股東形式參與，又不是公司的職工，因此，假如房屋真的建造完工，則其交付又成了問題。因?yàn)槲覈擅鞔_規(guī)定，只有依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司才能依法公開出售沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋。這些集資人既然不是公司股東，也不是公司職工，那么獲得房屋，只能通過轉(zhuǎn)移方式獲得，這就需要繳納各種各樣的稅費(fèi)。 這里還存在一個(gè)問題值得探討也值得一提：在房屋竣工驗(yàn)收完工，可以交付使用之時(shí)，假如房產(chǎn)的價(jià)格又上漲了許多，那么，又如何來保證公司的決策人會(huì)按時(shí)交付房屋，而不會(huì)向社會(huì)其它人公開銷售以獲取巨額利潤？因?yàn)閷?duì)公司的決策人來說，他只需要對(duì)公司的股東負(fù)責(zé)即可，無須考慮幕后真正的集資人存在。從社會(huì)倫理道德來說，如果面對(duì)所獲得的巨額利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其所需付出的代價(jià)，那么，十之八九都會(huì)選擇利益。 綜上，我認(rèn)為以成立有限責(zé)任公司來運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)集資人來說風(fēng)險(xiǎn)太大，可省的費(fèi)用又少，可操作性太小。七、成立股份有限公司集資合作建房的實(shí)踐風(fēng)險(xiǎn) 如果以成立股份有限公司來運(yùn)轉(zhuǎn)集資建房流程，在政策法律上沒有什么障礙，但其存在的風(fēng)險(xiǎn)仍然比一般的公司要多的多。 首要問題，就是公司注冊(cè)風(fēng)險(xiǎn)。 成立股份有限公司，必然要先募集至少1000萬元的注冊(cè)資金，上報(bào)審批，租賃場所，購買辦公設(shè)備等。由于目前法律對(duì)設(shè)立股份有限公司控制的嚴(yán)格，因此，設(shè)立時(shí)間漫長（少則1年多則達(dá)2年以上），注冊(cè)費(fèi)用昂貴，審批手續(xù)繁雜。 成立股份有限公司后，取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、辦理固定資產(chǎn)投資立項(xiàng)、建造規(guī)劃許可、土地出讓手續(xù)、簽訂施工承包合同等等一系列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的辦理也是相當(dāng)繁瑣且費(fèi)時(shí)間的。 這就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)大問題：就是如何防止在公司注冊(cè)過程中集資人退出。由于集資人只是出于建造廉價(jià)的商品房而加入，因此，誰也無法保證集資人會(huì)心甘情愿等待如此久長的時(shí)間。第二個(gè)問題，公司管理風(fēng)險(xiǎn)公司設(shè)立后，必然需要各種專業(yè)管理人員來專心操作，所以必然需要聘請(qǐng)相當(dāng)量的外來人員來管理公司的日常運(yùn)轉(zhuǎn)。如果所有的股東都不參與公司的日常管理，這簡直是兒戲。 如果需要股東參與公司日常管理，那么，就需要既懂公司管理的又愿意放棄目前工作的股東擔(dān)任，且該股東應(yīng)有全心全意參與管理的意愿。那么，這樣的股東是否會(huì)有，有多少，少了什么辦，多了又該如何分配名額？集資人自己參與管理，是否需要薪水？集資人為了投資建造該房，放棄目前的職業(yè)，對(duì)此如何補(bǔ)償，又如何平衡發(fā)放薪水與原單位收入的不平衡等等。這些都是很現(xiàn)實(shí)的問題，而且一旦出現(xiàn)問題無法妥當(dāng)解決，那么勢必影響整個(gè)公司的管理。 如果讓集資人兼職管理，根本無法保證他的管理是否到位。 第三個(gè)問題，公司決策權(quán)行使的風(fēng)險(xiǎn)由于每個(gè)人的出資額相等或大致相等，即每人持有的股權(quán)相等，這就必然會(huì)造成決策與管理上的巨大難度與混亂。 我們知道股份有限公司的決策權(quán)取決于股東大會(huì)。一般的股份有限公司，其決策權(quán)是由持較大股份的股東來行使，且兼任董事會(huì)的董事和公司的日常執(zhí)行人（總經(jīng)理）。由于決策權(quán)與自己所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任相適應(yīng)（比如說如果虧損1000萬，那么他由于股份所占比例大，其虧損額也就最大），這就使得權(quán)力能緊緊跟隨公司的業(yè)務(wù)發(fā)展變化，權(quán)力決策也無可置疑。 但如果所有的股東所持有的股份相同或大致相同，那么，由誰來代表公司決策和管理日常運(yùn)轉(zhuǎn)，就只能通過股東表決選舉來決定。由于該代表人的股份與其它股東相同或
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