【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 謂。因此，具體放在哪個(gè)位置，應(yīng)視小區(qū)物業(yè)管理的整體定位來(lái)決定；建議為迎合外立面的公建風(fēng)格，統(tǒng)一將曬衣架安裝在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)，單純從數(shù)據(jù)來(lái)看，至少有 ％的潛在置業(yè)者會(huì)接受這一作法。 曬 衣架的位置4 2 . 6 0 %3 6 . 3 0 %2 1 . 1 0 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 3 5 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 4 5 . 0 0 %在陽(yáng)臺(tái)外在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)無(wú)所謂 儲(chǔ)藏雜物的習(xí)慣 ? 超過(guò)半數(shù)的受訪者選擇將雜物儲(chǔ)藏在獨(dú)立的屋子里，但這樣肯定會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，也等于增加購(gòu)房者的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)。因此，綜合考慮，我們建議還是在戶型設(shè)計(jì)上預(yù)留小空間，由業(yè)主自主決定用途。 雜物間 的選擇5 1 . 2 0 %3 3 . 5 0 %1 5 . 3 0 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 %獨(dú)立的儲(chǔ)藏室屋內(nèi)分割的小屋子等裝修時(shí)由業(yè)主自己分割選擇什么樣的物業(yè)管理公司 ? 從調(diào)研數(shù)據(jù)中知道，大多數(shù)潛在置業(yè)者（ ％）選擇了 “ 有資質(zhì)的公司就行了 ” ，只有 ％的人選擇 “ 一定要知名公司 ” ，只有 ％的人表示對(duì)物管 “ 無(wú)所謂 ” 。仔細(xì)分析，我們認(rèn)為岳麓區(qū)的購(gòu)房者都認(rèn)為物業(yè)管理是重要的、不可缺少的，但大多數(shù)的人考慮到物業(yè)管理費(fèi)，覺(jué)得不需要非常優(yōu)秀的物管服務(wù)；只要有一個(gè)有資質(zhì)的正規(guī)物管公司就行了。 對(duì)物管公司的選擇%%%% % % % %知名公司有物管資質(zhì)的公司就行無(wú)所謂物業(yè)管理的內(nèi)容 ? 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容有很多種，圖中所列四項(xiàng)是置業(yè)者選擇較集中的。其中安全及環(huán)境衛(wèi)生、公用設(shè)施維修、代收水電費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容都是非常重要的。另外還有諸如代收發(fā)郵件、代照看老人小孩等多種收費(fèi)項(xiàng)目，接受訪問(wèn)的置業(yè)者各取所需，給出的答案很分散，不屬于多數(shù)人群的需求。 物 業(yè)管理的內(nèi)容選擇9 6 . 4 0 %6 0 . 4 0 %6 7 . 7 0 %2 5 . 1 0 %0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 % 8 0 . 0 0 % 1 0 0 . 0 0 % 1 2 0 . 0 0 %安全及環(huán)境衛(wèi)生代收水電費(fèi)公用設(shè)施維修家政服務(wù)對(duì)景觀的選擇 ? 景觀是樓盤的點(diǎn)睛之處，如果成本允許，景觀當(dāng)然是越優(yōu)美越好。但是優(yōu)美的景觀顯然要增加房?jī)r(jià)，于是一部分置業(yè)者就會(huì)要求景觀做簡(jiǎn)單一些。本次調(diào)研的數(shù)據(jù)表明有 ％的受訪者選擇簡(jiǎn)單的景觀， ％的受訪者選擇“ 要有優(yōu)美的景觀 ” 。 ? 從圖可以看出，選擇中式園林的占全體受訪者的 ％，歐式風(fēng)格的占 ％；選擇自然風(fēng)格的受訪者占樣本總體的 ％，比例最高。分析可知，長(zhǎng)沙置業(yè)者對(duì)景觀風(fēng)格的偏愛(ài)雖然存在，但影響并不是很大。置業(yè)者要求有好的景觀，但對(duì)是哪一種風(fēng)格的景觀無(wú)太高要求。 景 觀的選擇（一）5 6 . 2 0 %4 3 . 8 0 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 %景觀優(yōu)美簡(jiǎn)單一些 景 觀選擇（二）2 9 . 5 0 %2 3 . 5 0 %3 . 1 0 %4 3 . 9 0 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %中式園林歐式園林日式園林自然風(fēng)格 建筑外觀 ? 從本圖中可以看出，外墻的顏色受訪者大多傾向于素淡色彩；外墻材料上略傾向于釉面磚，但差距不大；外觀風(fēng)格上更傾向于現(xiàn)代簡(jiǎn)約，這與前面對(duì)景觀風(fēng)格的選擇是一致的。表明大多數(shù)的置業(yè)者作為普通市民，希望自己的家居環(huán)境實(shí)用性強(qiáng)一些，并不喜歡那些復(fù)雜。 外 墻顏色19%81%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%鮮艷的素雅的 外 墻材料42%58%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%涂料釉面磚 外 觀的風(fēng)格18%58%24%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%中式古典現(xiàn)代簡(jiǎn)約歐式經(jīng)典汽車停車位 有 46％的潛在置業(yè)者選擇一定要有汽車停車位，不需要的有 16％，無(wú)所謂的有 38％。小區(qū)可以按每三戶一個(gè)車位或者每?jī)蓱粢粋€(gè)車位的比例規(guī)劃汽車車位。 是否需要汽車停車位46%38%16%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%一定要有無(wú)所謂不需要 交房時(shí)的裝修類型選擇 ? 在交房時(shí)裝修類型的選擇上， 41％的潛在置業(yè)者選擇毛坯房，選擇簡(jiǎn)單裝修的有 ％，選擇精裝的也有 ％。目前，長(zhǎng)沙市場(chǎng)的置業(yè)者基本上還是習(xí)慣于毛坯房或簡(jiǎn)單裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)；但精裝房在其它區(qū)域也取得了一些成功的經(jīng)驗(yàn)；比如說(shuō)北城的 “ 珠江花城 ” 就用全裝修的概念吸引了市場(chǎng)的關(guān)注并獲得了認(rèn)可。因此，建議項(xiàng)目可以采用全裝修，提升附加值并樹(shù)立差異化形象。 裝 修類型4 1 . 0 0 %8 . 2 0 %1 4 . 7 0 %3 0 . 9 0 %5 . 2 0 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0%1 5 . 0 0%2 0 . 0 0%2 5 . 0 0%3 0 . 0 0%3 5 . 0 0%4 0 . 0 0%4 5 . 0 0%毛坯房廚衛(wèi)裝修精裝修簡(jiǎn)單裝修菜單式裝修生活配套 ? 下圖表明，最受歡迎的配套是大型超市，有 ％選擇了它；其次是幼兒園、快餐廳、美容美發(fā)店、洗衣店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、圖書閱覽室、便利店、網(wǎng)吧和酒吧。 生活配套設(shè)施3 1 . 8 7 %1 3 . 1 5 %1 3 . 9 4 %3 4 . 2 6 %3 0 . 4 8 %3 9 . 6 4 %2 1 . 3 1 %4 9 . 8 0 %2 0 . 1 2 %2 9 . 0 8 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 %美容美發(fā)酒吧網(wǎng)吧快餐廳洗衣店幼兒園圖書閱覽室大型超市便利店醫(yī)療機(jī)構(gòu)小區(qū)智能化設(shè)施 ? 有 ％的人選擇了保安系統(tǒng)，這個(gè)比例最高；其次是寬帶網(wǎng)（ ％）、可視對(duì)講（ ％），這三種智能化也是目前市場(chǎng)上已基本普及的。其他幾種被選擇的比例不高。 智能化系統(tǒng)的內(nèi)容7 3 . 1 0 %4 1 . 0 0 %7 2 . 3 0 %6 0 . 4 0 %2 0 . 9 0 %2 5 . 7 0 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 % 7 0 . 0 0 % 8 0 . 0 0 %保安系統(tǒng)直飲水寬帶網(wǎng)可視對(duì)講小區(qū)局域網(wǎng)遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)長(zhǎng)沙潛在置業(yè)者產(chǎn)品及配套分析需求綜述 顏色素雅的、線條簡(jiǎn)約的立面。 自然淡定的園林。 客廳、主臥朝南的朝向。 氣派的客廳和實(shí)用的臥室。 一個(gè)可以自由利用的多功能間。 第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 Part02 市場(chǎng)篇 宏觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng) 通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)的分析解讀，樹(shù)立定位的可能方向。 通過(guò)對(duì)微觀區(qū)域市場(chǎng)的分析，求證定位方向的可行性。 長(zhǎng)沙市各年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）及增長(zhǎng)率 1 5 1 9 . 91 2 9 6 . 6 6928813656 728535 5801 7 9 0 . 6 61 2 . 9 0 %1 4 . 9 0 %14%14%1 2 . 7 0 %1 2 . 1 0 %1 0 . 1 0 %1 1 . 3 0 %1 4 . 8 0 %05001000150020221998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P 總量增長(zhǎng)率自 98年以來(lái)，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一直呈兩位數(shù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度快于全國(guó)平均速度。從 03到 06年，經(jīng)濟(jì)總量分別超過(guò)西安、福州、長(zhǎng)春而居全國(guó)省會(huì)城市第 11位。 1798913294103431064010301020224000600080001000012022140001600018000北京 長(zhǎng)沙 武漢 鄭州 南昌幾個(gè)主要城市 2022年人均年可支配收入對(duì)比 長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為先進(jìn)，第三產(chǎn)業(yè)比重高，產(chǎn)業(yè)附加值高，因此雖然 GDP不能與武漢等城市相比，但人均可支配收入方面則要超出武漢等中部城市甚多。在全國(guó)省會(huì)城市中排名第六，中部第一。 較高的人均收入構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)力支撐。 城市名稱 商品住房均價(jià)（元 /㎡ ） 長(zhǎng)沙 3109 合肥 3257 鄭州 3573 南昌 4400 武漢 3775 長(zhǎng)沙市與周邊五省會(huì)城市商品住房?jī)r(jià)格對(duì)比 與周邊城市相比，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)處于較低水平。以 07年 5月為例，長(zhǎng)沙商品住宅均價(jià)為 3109元 /㎡ ，是五個(gè)城市里面均價(jià)最低的城市。價(jià)值洼地現(xiàn)象是造成長(zhǎng)沙市市場(chǎng)需求旺盛的主要原因之一。 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬(wàn)㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬(wàn)㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2022年全市商品房、住宅 供應(yīng) 情況 商品房累積供應(yīng)和銷售總量 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 住 宅 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2022年全市商品房、住宅 銷售 情況 ?相對(duì)于長(zhǎng)沙不足 250萬(wàn)的人口規(guī)模而言，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化量是驚人的，在 2022年，達(dá)到了商品房實(shí)際去化 690萬(wàn)平米，商品房住宅去化 625萬(wàn)平米的驚人地步。 ?相對(duì)不高的房?jī)r(jià)以及相對(duì)高的人均收入使得長(zhǎng)沙的樓市供銷兩旺，這樣的局面，今年還在繼續(xù)。 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬(wàn)㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬(wàn)㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2022年 15月年全市商品房、住宅 供應(yīng) 情況 項(xiàng)目 板塊 商 品 房 住 宅 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 同比 （ %） 比例 （ %） 全 市 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 2022年 15月全市商品房、住宅 銷售 情況 直至 2022年底，長(zhǎng)沙商品房住宅均價(jià)僅 2691元 /平方米，大大低于臨近的武漢、鄭州、南昌。然后在經(jīng)過(guò)了 2022年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的地位徘徊后，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有了飛速的上漲，商品住宅從 2691漲到 2822，直至 5月終于突破了 3000的均價(jià)。增幅超過(guò) 19%。 2022年 2022年 5月長(zhǎng)沙商品住宅價(jià)格走勢(shì) 32513244318431363162299129622924290429152885284828292816290329293002301229982943288728222691265826192604259425702549251824862594260026332400