【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)設(shè)施常包括以下五種產(chǎn)品和服務(wù)： ? 基本的物質(zhì)供應(yīng)、設(shè)施 ? 有可供選擇的休閑活動(dòng)、整個(gè)項(xiàng)目的參觀活動(dòng) ? 為游客提供在原居住地享受不到的各種服務(wù) ? 醫(yī)療和其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)或貿(mào)易服務(wù) ? 基本的餐館和娛樂(lè)服務(wù) 商業(yè)設(shè)施可以由開(kāi)發(fā)商以某種方式自主經(jīng)營(yíng)，也可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，但必須注意控制商業(yè)設(shè)施的內(nèi)容、數(shù)量、規(guī)模 總 論 度假區(qū)市場(chǎng)分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)與管理 實(shí)例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 簡(jiǎn)言之，可行性分析和計(jì)劃過(guò)程的目的就是確定最合適的能獲得成功的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這個(gè)分析和計(jì)劃過(guò)程需考查幾種不同的開(kāi)發(fā)方案，以決定哪種是可行的或是最合適的。 可行性分析和投資包括： 1. 可行性分析，討論開(kāi)發(fā)計(jì)劃和許多可能的因素 2. 項(xiàng)目位置選擇和分析 3. 多功能度假區(qū)的假設(shè)經(jīng)濟(jì)模型 4. 度假區(qū)資產(chǎn)投資問(wèn)題 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 ? 開(kāi)發(fā)計(jì)劃： 1. 基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃 2. 娛樂(lè)項(xiàng)目計(jì)劃 3. 住宅和旅館項(xiàng)目計(jì)劃 4. 商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)計(jì)劃 5. 開(kāi)發(fā)的階段和時(shí)間計(jì)劃 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 ? 基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃 1. 設(shè)置內(nèi)容研究 2. 交通及公共設(shè)施規(guī)劃 3. 前期投入 ? 娛樂(lè)項(xiàng)目計(jì)劃 1. 要與項(xiàng)目的市場(chǎng)觀念相匹配，具有一定功能、數(shù)量和質(zhì)量的娛樂(lè)項(xiàng)目。 2. 投入與建設(shè)周期 3. 經(jīng)營(yíng)模式 4. 總體控制 5. 應(yīng)變能力 ? 住宅和旅館項(xiàng)目計(jì)劃 ? 地塊銷(xiāo)售 ? 產(chǎn)品組合 ? 分段實(shí)施 ? 商業(yè)設(shè)施計(jì)劃 ? 投資 ? 經(jīng)營(yíng)、管理 ? 服務(wù) 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 ? 開(kāi)發(fā)的階段和時(shí)間計(jì)劃 階段性和時(shí)間性是度假區(qū)開(kāi)發(fā)的兩個(gè)主要理論。如果在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期就能提供適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，則能吸引充足的客源，并因此滿(mǎn)足了開(kāi)發(fā)者不斷增長(zhǎng)的需求。 ? 平衡前期費(fèi)用和收益 幾種不同的前期策略： ? 優(yōu)化已有的自然景觀，依托自然景觀進(jìn)行寓所開(kāi)發(fā)、聚集人氣。 （香泉湖） ? 高投入營(yíng)造高質(zhì)量的娛樂(lè)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、加快銷(xiāo)售進(jìn)程。 （ 國(guó)外 ） ? 高爾球場(chǎng)、土地轉(zhuǎn)讓給高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，由他們建造，但注意控制標(biāo)準(zhǔn)。 （ 國(guó)外 ） ? 將娛樂(lè)項(xiàng)目向公共開(kāi)放。一可以吸引潛在買(mǎi)主，二可以獲得收益，缺點(diǎn)是易被理解為社區(qū)的貶值。 （華僑城） ? 經(jīng)營(yíng)控制策略和出售策略 ? 開(kāi)發(fā)者需要對(duì)娛樂(lè)設(shè)施和項(xiàng)目的各個(gè)部分在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)進(jìn)行持續(xù)性的控制和管理。 ? “控制”意味著保證項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和設(shè)施的維護(hù)與項(xiàng)目的整體構(gòu)想和目標(biāo)保持在相當(dāng)水平的能力 ? “ 如果開(kāi)發(fā)者一定要做大規(guī)模的項(xiàng)目，比較合理的是將該項(xiàng)目分成一系列獨(dú)立的小項(xiàng)目，各自只需要較短的時(shí)間即可完成。 ? 成功的度假區(qū)開(kāi)發(fā)者應(yīng)該是那些不僅提供了基本的消費(fèi)產(chǎn)品，而且建立一定的系統(tǒng)、計(jì)劃和組織的人，這些系統(tǒng)、組織使得人們一旦購(gòu)買(mǎi)了這種產(chǎn)品，那么他們的假期就變成了一次極好的經(jīng)歷。不管度假者是度假區(qū)的游客或第二寓所的擁有者，他們都會(huì)在管理者井井有條的安排中渡過(guò)他們的假期。 ? 必須清楚地認(rèn)識(shí)到銷(xiāo)售過(guò)程中最重要的是度假區(qū)的質(zhì)量，而不是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身，每個(gè)居住單元都是度假區(qū)質(zhì)量的體現(xiàn)，質(zhì)量是房地產(chǎn)的靈魂。一套公寓的價(jià)值同整個(gè)度假區(qū)的整體質(zhì)量相當(dāng)，在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠獲勝的就是那些認(rèn)識(shí)到這一區(qū)別并努力去做好的人們?！? —— 哈里 ?H?弗蘭普頓 科羅拉多州東西部合資公司總裁 “成功的第二寓所項(xiàng)目應(yīng)位于距主寓所三四小時(shí)的汽車(chē)路程，漸漸地第二寓所會(huì)成為主寓所的延伸。因此，成功的度假區(qū)不僅要提供娛樂(lè)活動(dòng)，還要有文化和教育設(shè)施。 —— 小詹姆斯 ?J?查芬 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 ? 地點(diǎn)選擇與分析： 1. 環(huán)境 2. 位置 3. 物質(zhì)環(huán)境分析 4. 規(guī)章制度分析 （參見(jiàn)圖表 3－ 1） 勘測(cè)圖 植被 公用事業(yè) 邊界測(cè)定和土地面積 已有植被物種 污水管道 法定繪制圖 樹(shù)林、動(dòng)物保護(hù)和植被面積 水 所有權(quán)的形式 樣本樹(shù)林的面積和位置 雨、雪水 附屬建筑物（形式和位置） 特殊植物的特征和棲息地 電 道路用地 天然氣 地形 土地使用 電視電纜 航空照片 土地使用現(xiàn)狀（結(jié)構(gòu)和用途） 電話(huà) 行政區(qū)域和所在地位置 歷史使用狀況 周?chē)恋厥褂们闆r（包括任何錯(cuò)誤的使用或活動(dòng)） 公共服務(wù)設(shè)施 地形 毗鄰用地 學(xué)校 坡度（按比例繪制） 開(kāi)敞空間 本地區(qū)和鄰近地區(qū)的 計(jì)算（高點(diǎn)、低點(diǎn)的值） 鄰近土地質(zhì)量評(píng)估 容量 山坡 該地區(qū)增長(zhǎng)、發(fā)展格調(diào) 學(xué)校片區(qū)的人口 排水方式 公園和娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施 特殊特征（露出地面的巖層等） 規(guī)章制度 緊急救助設(shè)施 景觀（地面上的和離開(kāi)地面的） 政府權(quán)力（城市、鄉(xiāng)村、學(xué)校管區(qū)、公園管區(qū)、公用事業(yè)管區(qū)、其他） 火警 主要的和總的計(jì)劃方針 警察 土壤 現(xiàn)有的分區(qū)（包括鄰近地塊） 救護(hù)車(chē)、護(hù)理人員 種類(lèi)和特征 法令細(xì)則 公共交通運(yùn)輸 表土層的深度 可用的開(kāi)發(fā)費(fèi)用 商業(yè)服務(wù)和商店 底層土條件 專(zhuān)項(xiàng)預(yù)算 職業(yè)介紹服務(wù) 所在地可用的建筑材料狀況 其他可用的市政、地區(qū)和州立規(guī)劃 基巖、地下水的深度 其他特征 交通和流通 主導(dǎo)風(fēng)向 排水 現(xiàn)有的交通形式 氣候條件 表層排水特征 道路入口 考古發(fā)現(xiàn) 地下水平面 到達(dá)該地區(qū)交通系統(tǒng)最短時(shí)間 野生動(dòng)物（種類(lèi)和棲息地） 洪水泛濫的臨界線(xiàn) 規(guī)劃和建議的交通系統(tǒng)改進(jìn)方案 噪聲聲源 濕地、沼澤 鐵路（現(xiàn)存的和規(guī)劃的） 本地和周?chē)h(huán)境的藝術(shù)氛圍 水井的位置 運(yùn)輸路線(xiàn) 地下水的深度 整個(gè)地區(qū)的污染源 潮汐數(shù)據(jù) （圖表3＊1）位置分析樣表清單 自然策略 自然為主，娛樂(lè)設(shè)施為補(bǔ)充 住宅產(chǎn)品以寓所為主：公寓、別墅 商業(yè)設(shè)施應(yīng)符合自然、幽靜的特點(diǎn) ? 對(duì)特定的土地兩種基本的介入思路： 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 人工策略 自然條件為背景 ， 娛樂(lè)設(shè)施豐富 住宅產(chǎn)品中包括較多的旅館 商業(yè)設(shè)施齊全 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 ? 財(cái)務(wù)分析： 評(píng)價(jià)擬建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性、指導(dǎo)并修正有關(guān)建議內(nèi)容和開(kāi)發(fā)過(guò)程，獲得與開(kāi)發(fā)目標(biāo)相一致的最大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)；并且為整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)控制提供基本數(shù)據(jù)和方便的手段。 總 論 度假區(qū)市場(chǎng)分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)與管理 實(shí)例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 土地使用規(guī)劃 度假區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的主要目的之一就是創(chuàng)造出良好的環(huán)境氣氛，能給顧客帶來(lái)賓至如歸的感覺(jué)。 創(chuàng)造良好氣氛可以有許多方法，多種考慮，但這個(gè)過(guò)程要求創(chuàng)造出一個(gè)形式或主題 —— 度假區(qū)應(yīng)該有怎樣的景象？ 土地使用規(guī)劃階段需要我們研究： 1. 場(chǎng)地的特點(diǎn)及文化內(nèi)涵，景觀環(huán)境 2. 未來(lái)度假區(qū)的游客和居民所能承受的消