【正文】 的手法。 1. 道路可以作為兩種不同用途地塊的過(guò)渡帶。 2. 可以將各種項(xiàng)目與主要設(shè)施；建筑與毗鄰的娛樂(lè)活動(dòng)聯(lián)系起來(lái)。 3. 步行鍛煉、騎自行車(chē)居于所有娛樂(lè)消遣的首位（美國(guó)），跑步也是非常流行的娛樂(lè)活動(dòng)。這些都應(yīng)在道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)中予以考慮。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 自然娛樂(lè)活動(dòng) ? 一些非常普及的娛樂(lè)消遣只需要有適合的自然地形、氣候和環(huán)境即可，這些娛樂(lè)消遣主要是：徒步旅行、背包徒步旅行、野營(yíng)、釣魚(yú)和打獵。 ? 有適合環(huán)境的度假區(qū)，可以通過(guò)為各種娛樂(lè)消遣人員提供周到的服務(wù)和相關(guān)的設(shè)施來(lái)最大程度地增加其吸引力。如有關(guān)設(shè)備的租賃、銷(xiāo)售和修理；路線圖；服務(wù)指南和出游組織；各種外出活動(dòng)的交通服務(wù)等。急于自然的娛樂(lè)活動(dòng)正成為度假區(qū)的一個(gè)重要部分。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 文化、娛樂(lè)和零售設(shè)施： ? 娛樂(lè)活動(dòng)并不總是指運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)，許多游客和房地產(chǎn)業(yè)主被吸引到度假區(qū)的部分原因是度假區(qū)的文化、娛樂(lè)和零售服務(wù)吸引了他們。所有這些都能增加整個(gè)項(xiàng)目的品位和精致程度。當(dāng)其他的娛樂(lè)消遣不可行時(shí)，或在晚上和下雨的時(shí)候，或者在不合適的季節(jié)，這些娛樂(lè)活動(dòng)還能填補(bǔ)閑暇時(shí)間。在拉斯維加斯賭城或在迪斯尼世界、娛樂(lè)、表演或游戲活動(dòng)是吸引游客的主要方式。 ? 許多大型度假區(qū)利用公園、娛樂(lè)中心、藝術(shù)長(zhǎng)廊、表演舞臺(tái)、電影院和表演藝術(shù)等來(lái)吸引游客。 ? 音樂(lè)和表演藝術(shù)是許多知名度假區(qū)的追求組成部分。 ? 在度假區(qū)舒適的環(huán)境里購(gòu)物已經(jīng)是度假區(qū)旅客和住戶們最熱愛(ài)的活動(dòng)之一。（名品店） ? 在越寧?kù)o的第二寓所下零售的需且可能越少，但即使在這些環(huán)境中，也要保持零售店的風(fēng)格，創(chuàng)造出一種鄉(xiāng)村的零售環(huán)境。 ? 賭場(chǎng)：需要考慮政策合法性問(wèn)題。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 居住產(chǎn)品與設(shè)計(jì)： ? 按居住單元分：獨(dú)立住宅 聯(lián)排住宅（雙聯(lián)、聯(lián)排） 集合住宅： 2－ 3層的低層住宅（花園洋房） 4－ 6層的多層住宅 高層住宅 ? 按住戶擁有方式分：簡(jiǎn)單付費(fèi)式 公寓式 互助式 分時(shí)制 ? 住宅風(fēng)格策劃、類(lèi)型策劃 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 旅館產(chǎn)品與設(shè)計(jì)： ? 典型的 125－ 800房間的度假區(qū)旅館是一個(gè)設(shè)備齊全的體系。 度假旅館常常擁有一個(gè)比一般商業(yè)旅館更長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)期，隨之而來(lái)的配套服務(wù)設(shè)施以及規(guī)模也更大，具體反映如下： 1. 門(mén)廳范圍擴(kuò)大，擁有健身、娛樂(lè)、零售和其他服務(wù)，還常常作為到度假村各處的通道中心。室外場(chǎng)地也相應(yīng)擴(kuò)展，常常包括主要的水系特征和場(chǎng)地景觀。 2. 客房比較大，游客平均居住時(shí)間較長(zhǎng)，且要滿足家庭游客市場(chǎng)需求。 3. 餐飲服務(wù)和便利性：多樣的、高品質(zhì)的餐飲。 4. 為了滿足小孩與大人等不同層次度假客人的需求，游泳池、室外空間以及其他娛樂(lè)設(shè)施都有所擴(kuò)大。另外旅館還提供了一些擴(kuò)展的服務(wù)項(xiàng)目，如：高爾夫球場(chǎng)俱樂(lè)部、網(wǎng)球場(chǎng)和水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 場(chǎng)地和外部設(shè)計(jì)： ? 假日旅館應(yīng)該建在最吸引人和最容易到達(dá)娛樂(lè)設(shè)施的地方。畢竟旅館是度假區(qū)中最主要的一個(gè)部分，它決定了這個(gè)社區(qū)最起主導(dǎo)作用的格調(diào)。 ? 最根本的還是客人提供最是深刻的體驗(yàn)，展示地域最佳風(fēng)貌，從而為這個(gè)地區(qū)帶來(lái)更多的回頭客。一個(gè)令人喜悅的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)就是如何將旅館的房客轉(zhuǎn)化為粉飾購(gòu)房者或第二寓所購(gòu)買(mǎi)者，這樣能帶來(lái)長(zhǎng)期的利益。 ? 游泳池、水體和其他景觀常有利于建立一種最具吸引力的場(chǎng)所和環(huán)境。 ? 建立旅館物色景觀的另一個(gè)重要因素是旅館的地位。不管通過(guò)特權(quán)、有特權(quán)的建筑形式，還是優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，建立一個(gè)有聲望的旅館 是最理想的。 度假區(qū)旅館設(shè)計(jì)建議： ? 與國(guó)際知名旅館合作。 ? 主題公園內(nèi)建旅館（迪斯尼發(fā)展公司是世界主題公園中的霸主） ? 獨(dú)特的風(fēng)格，游客選擇旅館住宿時(shí)都會(huì)做一個(gè)謹(jǐn)慎的選擇，不會(huì)喜歡平庸和世俗的風(fēng)格，這一點(diǎn)是肯定的。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 客房設(shè)計(jì)： ? 除了像普通客房一樣擁有衛(wèi)生間、梳妝臺(tái)、椅子或小沙發(fā)、更衣柜、電視、電話之外，旅游區(qū)的客房對(duì)舒適的要求提高，還應(yīng)該有： 1. 客房尺寸增大、家具增加 2. 有一個(gè)精致的電話系統(tǒng) 3. 抽煙間 4. 寫(xiě)字臺(tái)或?qū)懽肿? 5. 有線電視 6. 有冰箱和吧臺(tái) 7. 室內(nèi)咖啡器具 8. 增加的浴室設(shè)施，如：吹風(fēng)機(jī)、浴衣 9. 一個(gè)大的室外陽(yáng)臺(tái)，玻璃推拉門(mén) ? 家庭休閑市場(chǎng)的出現(xiàn)對(duì)休閑場(chǎng)所有著獨(dú)特的要求。家庭一般需要更大面積的房間，并需要為小孩的活動(dòng)提供場(chǎng)所與設(shè)施。 ? 商務(wù)旅行和團(tuán)體旅行對(duì)客房設(shè)計(jì)也產(chǎn)生了很多的影響。在進(jìn)行商務(wù)行為時(shí)，它們需在客房中有一個(gè)功能合理、采光充分的工作區(qū)，還需要多連線的電話，無(wú)線傳真機(jī)、調(diào)制解調(diào)器等。 ? 針對(duì)以上需要，家庭客房與商務(wù)客房應(yīng)占一定比例。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 餐飲和會(huì)議設(shè)施： ? 與大型的餐飲經(jīng)銷(xiāo)商合作，在度假村建立授予特權(quán)的分支機(jī)構(gòu)。 ? 度假團(tuán)體的出現(xiàn)，代表著旅游市場(chǎng)又一個(gè)重要的消費(fèi)市場(chǎng)，也影響了餐飲服務(wù)和會(huì)議設(shè)施的設(shè)計(jì)，因此要對(duì)宴會(huì)和會(huì)議設(shè)施進(jìn)行升級(jí)和改革。 ? 發(fā)展計(jì)劃中該建造大型的公眾設(shè)施作為其一項(xiàng)重要的內(nèi)容。 ? 會(huì)議空間有足夠的彈性，并能細(xì)分成許多大型的場(chǎng)所，并結(jié)合室外自然空間、用餐地點(diǎn)等輔助單元。比較于那些平?？s減的會(huì)議場(chǎng)所，這種空間更便于利用、效率更高。 ? 分時(shí)制和分時(shí)制寓所： ? 尋求大型公司合作，如：希爾頓假日產(chǎn)權(quán)酒店集團(tuán)。 總 論 度假區(qū)市場(chǎng)分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)與管理 實(shí)例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 經(jīng)營(yíng)與管理 ? 度假區(qū)的經(jīng)營(yíng)、管理復(fù)雜性主要在于： ? 度假區(qū)提供的各種休閑娛樂(lè)設(shè)施種類(lèi)繁多，往往要求多種專(zhuān)業(yè)管理技能和強(qiáng)化管理。 ? 度假區(qū)經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性要求管理工作有潮汐般的規(guī)律，如必須處理好高峰季節(jié)的交通這一類(lèi)問(wèn)題。 ? 度假區(qū)往往遠(yuǎn)離中心城市，公用設(shè)施和服務(wù)以及大量雇傭多工種人員往往受限。 ? 度假區(qū)所面向的銷(xiāo)售對(duì)象分散，在營(yíng)銷(xiāo)中不易做到低投入高產(chǎn)出。 ? 度假區(qū)策劃是營(yíng)銷(xiāo)的手段： ? 首先，也是最重要的，銷(xiāo)售策略是投資開(kāi)發(fā)有效益的休閑設(shè)施，這些設(shè)施為度假區(qū)開(kāi)發(fā)增加了永久和長(zhǎng)期的價(jià)值，可明顯地提高土地和住房的銷(xiāo)售價(jià)格。 ? 良好的公眾形象和口碑極為重要。 旅游地產(chǎn)策劃體系 經(jīng)營(yíng)與管理 ? 度假區(qū)策劃推廣計(jì)劃：（企劃部） ? 制定策略 ? 促銷(xiāo) ? 廣告 ? 活動(dòng)策劃 —— 音樂(lè)會(huì)、音樂(lè)節(jié)、演出、藝術(shù)品展示、就近旅游、探險(xiǎn)、教育培訓(xùn)、大獎(jiǎng)賽、健身康復(fù)活動(dòng)、體育培訓(xùn)、觀光、假日狂歡、專(zhuān)題活動(dòng)、藝術(shù)家進(jìn)村、篝火晚會(huì)、舞會(huì)、荒野求生、烹調(diào)學(xué)習(xí)班 ? 活動(dòng)要針對(duì)市場(chǎng)，可由游客居民自選，目標(biāo)是 有活力，新奇感受的度假區(qū) 。 在銷(xiāo)售推廣上，應(yīng)首先整體推銷(xiāo)整個(gè)度假村及其附屬設(shè)施。實(shí)質(zhì)上，必須將度假區(qū)作為一處誘人的旅游勝地來(lái)介紹給旅游休閑市場(chǎng)。推銷(xiāo)其附屬設(shè)施尤為重要，因?yàn)檫@些設(shè)施的誘人之處可使該度假區(qū)的其它項(xiàng)目 —— 房產(chǎn)、旅店等也會(huì)熱銷(xiāo)。同時(shí)，一處誘人的設(shè)施本身也是極好的促銷(xiāo)工具。 從房產(chǎn)銷(xiāo)售的角度，多動(dòng)能度假區(qū)比單一的功能度假區(qū)略勝一籌。多功能度假區(qū)的主要優(yōu)勢(shì)在于能為業(yè)主提供全方位、多功能的產(chǎn)品。這種情況類(lèi)似于通用汽車(chē)公司推銷(xiāo)他們的汽車(chē)，有多種檔次的車(chē)款可供選擇。 旅游地產(chǎn)策劃體系 經(jīng)營(yíng)與管理 ? 經(jīng)營(yíng)與管理原則： ? 因度假區(qū)的復(fù)雜性、管理方式應(yīng)做到有統(tǒng)有分，責(zé)權(quán)明確，并要有創(chuàng)造性。 ? 有統(tǒng)有分：統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、安排 分塊管理。 ? 開(kāi)發(fā)者需要統(tǒng)一管理的： ? 交通、公共設(shè)施 ? 整體環(huán)境營(yíng)造及維護(hù) ? 項(xiàng)目設(shè)置的類(lèi)型及質(zhì)量控制 ? 各項(xiàng)目總體風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)思路 ? 由開(kāi)發(fā)商自行經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)目