【正文】 ? 開(kāi)發(fā)者需要統(tǒng)一管理的： ? 交通、公共設(shè)施 ? 整體環(huán)境營(yíng)造及維護(hù) ? 項(xiàng)目設(shè)置的類(lèi)型及質(zhì)量控制 ? 各項(xiàng)目總體風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)思路 ? 由開(kāi)發(fā)商自行經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)目 。 旅游地產(chǎn)策劃體系 經(jīng)營(yíng)與管理 ? 經(jīng)營(yíng)與管理原則： ? 因度假區(qū)的復(fù)雜性、管理方式應(yīng)做到有統(tǒng)有分，責(zé)權(quán)明確，并要有創(chuàng)造性。多功能度假區(qū)的主要優(yōu)勢(shì)在于能為業(yè)主提供全方位、多功能的產(chǎn)品。同時(shí)，一處誘人的設(shè)施本身也是極好的促銷(xiāo)工具。實(shí)質(zhì)上，必須將度假區(qū)作為一處誘人的旅游勝地來(lái)介紹給旅游休閑市場(chǎng)。 旅游地產(chǎn)策劃體系 經(jīng)營(yíng)與管理 ? 度假區(qū)策劃推廣計(jì)劃：（企劃部） ? 制定策略 ? 促銷(xiāo) ? 廣告 ? 活動(dòng)策劃 —— 音樂(lè)會(huì)、音樂(lè)節(jié)、演出、藝術(shù)品展示、就近旅游、探險(xiǎn)、教育培訓(xùn)、大獎(jiǎng)賽、健身康復(fù)活動(dòng)、體育培訓(xùn)、觀(guān)光、假日狂歡、專(zhuān)題活動(dòng)、藝術(shù)家進(jìn)村、篝火晚會(huì)、舞會(huì)、荒野求生、烹調(diào)學(xué)習(xí)班 ? 活動(dòng)要針對(duì)市場(chǎng)，可由游客居民自選，目標(biāo)是 有活力，新奇感受的度假區(qū) 。 ? 度假區(qū)策劃是營(yíng)銷(xiāo)的手段： ? 首先，也是最重要的，銷(xiāo)售策略是投資開(kāi)發(fā)有效益的休閑設(shè)施，這些設(shè)施為度假區(qū)開(kāi)發(fā)增加了永久和長(zhǎng)期的價(jià)值，可明顯地提高土地和住房的銷(xiāo)售價(jià)格。 ? 度假區(qū)往往遠(yuǎn)離中心城市，公用設(shè)施和服務(wù)以及大量雇傭多工種人員往往受限。 總 論 度假區(qū)市場(chǎng)分析 可行性分析和投資 土地使用規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)與管理 實(shí)例分析 旅游地產(chǎn)策劃體系 經(jīng)營(yíng)與管理 ? 度假區(qū)的經(jīng)營(yíng)、管理復(fù)雜性主要在于： ? 度假區(qū)提供的各種休閑娛樂(lè)設(shè)施種類(lèi)繁多，往往要求多種專(zhuān)業(yè)管理技能和強(qiáng)化管理。比較于那些平?？s減的會(huì)議場(chǎng)所，這種空間更便于利用、效率更高。 ? 發(fā)展計(jì)劃中該建造大型的公眾設(shè)施作為其一項(xiàng)重要的內(nèi)容。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 餐飲和會(huì)議設(shè)施： ? 與大型的餐飲經(jīng)銷(xiāo)商合作，在度假村建立授予特權(quán)的分支機(jī)構(gòu)。在進(jìn)行商務(wù)行為時(shí)，它們需在客房中有一個(gè)功能合理、采光充分的工作區(qū)，還需要多連線(xiàn)的電話(huà)，無(wú)線(xiàn)傳真機(jī)、調(diào)制解調(diào)器等。家庭一般需要更大面積的房間，并需要為小孩的活動(dòng)提供場(chǎng)所與設(shè)施。 ? 主題公園內(nèi)建旅館（迪斯尼發(fā)展公司是世界主題公園中的霸主） ? 獨(dú)特的風(fēng)格，游客選擇旅館住宿時(shí)都會(huì)做一個(gè)謹(jǐn)慎的選擇，不會(huì)喜歡平庸和世俗的風(fēng)格，這一點(diǎn)是肯定的。不管通過(guò)特權(quán)、有特權(quán)的建筑形式，還是優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，建立一個(gè)有聲望的旅館 是最理想的。 ? 游泳池、水體和其他景觀(guān)常有利于建立一種最具吸引力的場(chǎng)所和環(huán)境。 ? 最根本的還是客人提供最是深刻的體驗(yàn)，展示地域最佳風(fēng)貌，從而為這個(gè)地區(qū)帶來(lái)更多的回頭客。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 場(chǎng)地和外部設(shè)計(jì)： ? 假日旅館應(yīng)該建在最吸引人和最容易到達(dá)娛樂(lè)設(shè)施的地方。 4. 為了滿(mǎn)足小孩與大人等不同層次度假客人的需求，游泳池、室外空間以及其他娛樂(lè)設(shè)施都有所擴(kuò)大。 2. 客房比較大，游客平均居住時(shí)間較長(zhǎng)，且要滿(mǎn)足家庭游客市場(chǎng)需求。 度假旅館常常擁有一個(gè)比一般商業(yè)旅館更長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)期，隨之而來(lái)的配套服務(wù)設(shè)施以及規(guī)模也更大，具體反映如下： 1. 門(mén)廳范圍擴(kuò)大，擁有健身、娛樂(lè)、零售和其他服務(wù)，還常常作為到度假村各處的通道中心。 ? 賭場(chǎng)：需要考慮政策合法性問(wèn)題。 ? 在度假區(qū)舒適的環(huán)境里購(gòu)物已經(jīng)是度假區(qū)旅客和住戶(hù)們最熱愛(ài)的活動(dòng)之一。 ? 許多大型度假區(qū)利用公園、娛樂(lè)中心、藝術(shù)長(zhǎng)廊、表演舞臺(tái)、電影院和表演藝術(shù)等來(lái)吸引游客。當(dāng)其他的娛樂(lè)消遣不可行時(shí)，或在晚上和下雨的時(shí)候，或者在不合適的季節(jié)，這些娛樂(lè)活動(dòng)還能填補(bǔ)閑暇時(shí)間。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 文化、娛樂(lè)和零售設(shè)施： ? 娛樂(lè)活動(dòng)并不總是指運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)，許多游客和房地產(chǎn)業(yè)主被吸引到度假區(qū)的部分原因是度假區(qū)的文化、娛樂(lè)和零售服務(wù)吸引了他們。如有關(guān)設(shè)備的租賃、銷(xiāo)售和修理；路線(xiàn)圖；服務(wù)指南和出游組織；各種外出活動(dòng)的交通服務(wù)等。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 自然娛樂(lè)活動(dòng) ? 一些非常普及的娛樂(lè)消遣只需要有適合的自然地形、氣候和環(huán)境即可，這些娛樂(lè)消遣主要是：徒步旅行、背包徒步旅行、野營(yíng)、釣魚(yú)和打獵。 3. 步行鍛煉、騎自行車(chē)居于所有娛樂(lè)消遣的首位（美國(guó)），跑步也是非常流行的娛樂(lè)活動(dòng)。 1. 道路可以作為兩種不同用途地塊的過(guò)渡帶。 ? 道路系統(tǒng)對(duì)于增加開(kāi)敞空間的面積、為不同的市場(chǎng)提供自然的娛樂(lè)活動(dòng)等是一個(gè)特別有效的方法。保留一定的開(kāi)敞空間 —— 私人的、公共的或共同的 —— 是娛樂(lè)活動(dòng)規(guī)劃的一個(gè)很關(guān)鍵的原則。 ? 對(duì)這些計(jì)劃而言，完善的服務(wù)計(jì)劃特別重要。 ? 與滑船、滑雪和高爾夫活動(dòng)相比，這類(lèi)活動(dòng)所需用地較少，對(duì)用地所處理位置要求也不是太高。 ? 另外，高爾夫俱樂(lè)部會(huì)所、練習(xí)場(chǎng)所、高爾夫?qū)W校也應(yīng)考慮設(shè)置。 ? 不過(guò)濕地面積所占比例不宜太大，且應(yīng)注重排水處理。此外，法律要求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要有足夠的開(kāi)敞空間，高爾夫球形成了一片開(kāi)敞空間，這有助于項(xiàng)目獲得審批許可。 ? 建議 2/3的濱水區(qū)不開(kāi)發(fā)， 1/3用于集合式住宅、水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 旅游地產(chǎn)策劃體系 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ? 濱水區(qū)設(shè)計(jì)： ? 在以水為特色的度假區(qū)，居民和游客都想靠近水、使用水，進(jìn)行各種娛樂(lè)活動(dòng)；同時(shí)，他們還要求最大程度地保護(hù)濱水區(qū)的美麗和環(huán)境質(zhì)量、使用和保護(hù)形成了沖突。 ? 水上運(yùn)動(dòng)和劃船運(yùn)動(dòng)的形式有：釣魚(yú)、滑水、橡皮船、獨(dú)木舟、動(dòng)力船巡游、航海、劃船比賽等。一般來(lái)說(shuō)，除非非常有必要進(jìn)行修改，否則最好不要偏離經(jīng)審批后的規(guī)劃。其它各種規(guī)劃圖，如風(fēng)景規(guī)劃圖等，也必須以最終成果形式呈送規(guī)劃部門(mén)。 成果文件： ? 用地的合法性，包括所有權(quán)說(shuō)明 ? 項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)陳述 ? 建設(shè)時(shí)間表 ? 定量的數(shù)字分析： 住宅單元數(shù)量 各地塊面積、地塊范圍和密度 總的娛樂(lè)建筑和非居住建筑面積 審核小組需要的市場(chǎng)分析、市場(chǎng)性分析和其它報(bào)告 所要求的規(guī)劃圖： ? 用地現(xiàn)狀條件 ? 規(guī)劃用地紅線(xiàn)和地塊設(shè)計(jì)圖 ? 所有已有的、計(jì)劃建造的、需改建的建筑位置、面積規(guī)劃圖 ? 需要留作公共開(kāi)敞空間、作為娛樂(lè)設(shè)施或其它用途的所有用地的位置、面積規(guī)劃圖 ? 總的地形規(guī)劃，包括分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ? 任何可能有助于提高待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的毗鄰地區(qū)的設(shè)計(jì)圖 旅游地產(chǎn)策劃體系 土地使用規(guī)劃 ? 規(guī)劃成果階段： ? 初步方案和規(guī)劃成果階段的主要區(qū)別是規(guī)劃內(nèi)容詳細(xì)程度的不同在初步方案階段有關(guān)的綱要性文件和圖解說(shuō)明需要在規(guī)劃成果階段作進(jìn)一步的分析、設(shè)計(jì)。 ? 經(jīng)濟(jì)規(guī)劃師做有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和臨時(shí)計(jì)劃。 ? 做土地使用面積的詳細(xì)計(jì)劃，為進(jìn)一步的設(shè)計(jì)分析和經(jīng)濟(jì)分析做準(zhǔn)備。 ※ 一個(gè)完整的概念規(guī)劃應(yīng)使開(kāi)發(fā)者和規(guī)劃者明白該用地是否值得進(jìn)一步投資，如果確定值得投資，那么就進(jìn)入下一階段 —— 初步規(guī)劃階段 旅游地產(chǎn)策劃體系 土地使用規(guī)劃 ? 初步方案規(guī)劃 —— 初步的方案審核 ? 在這個(gè)階段，規(guī)劃組應(yīng)做工作： ? 由營(yíng)銷(xiāo)人員和經(jīng)濟(jì)規(guī)劃師做出所有設(shè)施的初期費(fèi)用預(yù)算。 7. 居住用地和非居住用地的使用，各種用途用地間功能的聯(lián)系。 5. 關(guān)于預(yù)算開(kāi)支和經(jīng)濟(jì)策略的經(jīng)濟(jì)分析。 3. 依據(jù)土地的資產(chǎn)和債務(wù)說(shuō)明文件作土地資源分析。 2. 項(xiàng)目的總用地規(guī)劃圖。這個(gè)階段最廣泛地涉及用地的具體問(wèn)題，通常決定購(gòu)置土地之前就已經(jīng)開(kāi)始了這個(gè)階段的規(guī)劃，概念性規(guī)劃考察可能的機(jī)會(huì)和約束條件。常見(jiàn)產(chǎn)品類(lèi)型：低層聯(lián)排住宅。 3. 通常能夠最大限度增加居住單元，同時(shí)又能保證開(kāi)敞空間的需求的最有效的辦法就是開(kāi)發(fā)密集型住宅。 1. 開(kāi)發(fā)者要最大限度地將每個(gè)單元都朝向可視景觀(guān)。 創(chuàng)造良好氣氛可以有許多方法，多種考慮，但這個(gè)過(guò)程要求創(chuàng)造出一個(gè)形式或主題 —— 度假區(qū)應(yīng)該有怎樣的景象？ 土地使用規(guī)劃階段需要我們研究： 1. 場(chǎng)地的特點(diǎn)及文化內(nèi)涵，景觀(guān)環(huán)境 2. 未來(lái)度假區(qū)的游客和居民所能承受的消費(fèi)價(jià)格 3. 喜歡的娛樂(lè)活動(dòng) 4. 尋找和你將開(kāi)發(fā)的度假區(qū)類(lèi)似的有關(guān)直觀(guān)形象 5. 確定開(kāi)發(fā)用地未來(lái)的前景展望 旅游地產(chǎn)策劃體系 土地使用規(guī)劃 ? 土地使用規(guī)劃應(yīng)注意的原則 —— ? 優(yōu)美的自然景觀(guān)環(huán)境是一個(gè)成功的度假區(qū)最重要的資源，任何新的度假區(qū)在規(guī)劃中都必須認(rèn)識(shí)到保持和加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)是度假區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念的一個(gè)重要部分。 —— 小詹姆斯 ?J?查芬 旅游地產(chǎn)策劃體系 可行性分析和投資 ? 地點(diǎn)選擇與分析： 1. 環(huán)境 2. 位置 3. 物質(zhì)環(huán)境分析 4. 規(guī)章制度分析 （參見(jiàn)圖表 3－ 1）