中原-2008年深圳新市鎮(zhèn)土地綜合開發(fā)模式定位報(bào)告—布吉樟樹布項(xiàng)目研判(編輯修改稿)
2025-02-13 10:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，主人活動(dòng)區(qū)域更純粹； ?三房戶型由舒適型象尊貴性過度。 可園七期三房 可園六期 三房 供需變化趨勢(shì) 信義荔山公館最新戶型 精致小 3房 休息區(qū) 生活區(qū) 緊湊型小 3房，針對(duì)關(guān)內(nèi)白領(lǐng)。 面積不大，使用性和舒適性增加。 08年布吉主要在售項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 戶型 面積 戶數(shù) 戶型配比 銷售率(套數(shù) ) 可園七期 4房 2廳 3衛(wèi) +工人房 (拼接 ) 149158 120 % 22% 3房 2廳 2衛(wèi) +工人房 (拼接 ) 132 84 % 60% 兩房 7782 242 % 27% 三房 90115 222 % 23% 四房 128150 27 % 14% 復(fù)式 2房 2廳 1衛(wèi) 7989 260 % 24% 慢城三期 兩房 7088 311 % 36% 三房 80120 142 % 29% 四房 142 20 % 55% 復(fù)式 170214 36 % 17% 康達(dá)爾蝴蝶堡 兩房 6474 244 % 53% 三房 83104 240 % 27% 四房 115131 61 % 16% 溢芳園 一房 4041 88 % 71% 兩房 6075 248 % 70% 三房 83100 168 % 42% 數(shù)據(jù)來源：國土局 截止至 2022年 3月 目前布吉市場(chǎng)最暢銷戶型為 60 平米兩房 ,85120平米三房 供需變化趨勢(shì) —— 客戶來源分析 由于關(guān)內(nèi)供應(yīng)的嚴(yán)重不足、價(jià)格高企 ,導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的“擠出”效應(yīng)，大批客戶由關(guān)內(nèi)向關(guān)外遷移。 其中羅湖客戶主要被“擠”向地理位臵接近的布吉片區(qū) 。 寶安中心區(qū) 龍華 龍崗中心城 布吉 南山客戶 福田客戶 羅湖客戶 2022年以前 0104年 客戶流向 2022年 2022年 羅湖客戶 布吉 福田區(qū) 南山區(qū) ?南山豪宅化，價(jià)格高，羅湖客戶置業(yè)距離最遠(yuǎn) 。 ?福田區(qū)已沒有土地供應(yīng)，價(jià)格也處于深圳市場(chǎng)標(biāo)桿； ?羅湖本地供應(yīng)極小，選擇有限，無法滿足客戶多元化的需求 ?中心城一路飚升，趕超羅湖，雖有地鐵縮短距離，但區(qū)位優(yōu)勢(shì)不及布吉。 布吉?jiǎng)荼爻蔀榱_湖客戶主要流向。 中心城 羅湖區(qū) 供需變化趨勢(shì) —— 重點(diǎn)區(qū)域羅湖客戶流向分析 布吉 坂田 羅湖 福田 橫崗 平湖 中心城 龍華 供需變化趨勢(shì) —— 布吉客戶來源 香港 傳統(tǒng)來源 羅湖 布吉 重要補(bǔ)充來源 福田 香港 次要補(bǔ)充來源 平湖 橫崗 坂田 東部過境通道 生理需要 安全需要 社會(huì)需要 尊重需要 自我實(shí)現(xiàn) 供需變化趨勢(shì) —— 馬思洛需求層次理論 有住的地方，哪怕是租的 擁有一套屬于自己的房子 住的環(huán)境好一點(diǎn)，舒服一點(diǎn) 住豪宅，讓人羨慕 沒人比我的房子更好 預(yù)計(jì)未來 23年，會(huì)有大量客戶因?yàn)樾枨髮哟蔚奶岣弋a(chǎn)生換房需求，大社區(qū)，綜合素質(zhì)高的產(chǎn)品會(huì)成為他們的首選。 供需變化趨勢(shì) —— 布吉市場(chǎng)客戶總結(jié) 隨著區(qū)域的變化發(fā)展： ? 羅湖客和布吉本地客仍是主要客戶群； ? 隨著交通改善、布吉發(fā)展，福田、布吉周邊區(qū)域客戶逐漸流入； ? 東部過境通道的完工開通，會(huì)帶來香港臵業(yè)者； ? 資金實(shí)力較弱的首次臵業(yè)者仍是主要客戶群； ? 受生命周期帶來的家庭結(jié)構(gòu)變化，換房客戶比例將會(huì)提升； ? 關(guān)內(nèi)企事單位職員和布吉私營企業(yè)主是目前主要購買力； ? 市場(chǎng)仍將以自主需為主，客戶需要 戶型將由居住型向舒適型轉(zhuǎn)變。 客戶訪談 1 徐小姐 ,28歲 ,現(xiàn)租住羅湖新秀村 ,公司主管 ,首次臵業(yè) 購房需求 : 工作、收入逐步穩(wěn)定 ,不想繼續(xù)租房了 臵業(yè)意向 : 60平方左右總價(jià)較低的兩房 , 關(guān)心價(jià)格和贈(zèng)送面積的多少 選擇布吉的理由 : 看好地鐵 3號(hào)線帶來的利好 ,希望住在地鐵口附近 ,出入方便 羅湖客，首次臵業(yè)，意向 60平米左右兩房，價(jià)格承受能力有限 供需變化趨勢(shì) —— 目標(biāo)客戶訪談 客戶訪談 2 于先生 ,33歲 ,證券公司管理層，現(xiàn)住羅湖鹿丹村 購房需求 : 現(xiàn)住房很舊 ,一家三口 ,想把父母接來一起生活 ,兩房不夠住 臵業(yè)意向 : 100平米左右的三房（兩衛(wèi)） ,關(guān)注戶型、社區(qū)、物業(yè) 選擇布吉的理由 : 關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)太高 , 未來布吉地鐵開通了環(huán)境也會(huì)好起來的 羅湖客，二次臵業(yè)，換房需求，意向 100平米左右三房，價(jià)格導(dǎo)向型 客戶訪談 3 盧小姐 ,32歲 ,現(xiàn)住單位宿舍 , 公務(wù)員，首次臵業(yè) 購房需求 : 結(jié)婚需要 臵業(yè)意向 : 兩房 ,小區(qū)要好 , 關(guān)心價(jià)格、環(huán)境和交通 選擇布吉的理由 : 看好地鐵 3號(hào)線帶來的交通利好 ,環(huán)境也會(huì)改善，布吉目前價(jià)格洼地 羅湖客，首次臵業(yè)，結(jié)婚帶來的剛性需求。選擇布吉主要因?yàn)榭春玫罔F 3號(hào)線的發(fā)展。 供需變化趨勢(shì) —— 目標(biāo)客戶訪談 客戶訪談 4 白先生， 35歲，布吉生意人，多次臵業(yè) 購房需求 : 在關(guān)內(nèi)布吉均有物業(yè)，因工作原因需要在布吉換一套大一點(diǎn)的居住。 臵業(yè)意向 : 120平米左右的三房 ,一定要大社區(qū)，戶型好 選擇布吉的理由 : 生意需要常住布吉 布吉私營企業(yè)主，多次臵業(yè)，意向120平米左右舒適三房，價(jià)格承受能力強(qiáng)，對(duì)樓盤綜合品質(zhì)要求較高。 羅湖、福田白領(lǐng)的購房心態(tài) ?支付能力不強(qiáng)，對(duì)價(jià)格較為敏感，會(huì)多方選擇 ?因須到市區(qū)上班，對(duì)樓盤周邊的交通非常注重 ?多為二口之家，首次置業(yè)；要求面積不大；平均年齡小，追求品味及個(gè)性 供需變化趨勢(shì) —— 客戶研究 布吉本地居民購房心態(tài) ?支付能力較強(qiáng)，選擇慎重 ?多為多次置業(yè)，對(duì)產(chǎn)品本身社區(qū)、戶型等要求較高 ?年齡結(jié)構(gòu)成熟，家族成員較多，需求 3房以上較大戶型 香港買家年齡分布及客戶心態(tài)： ? 統(tǒng)計(jì)有 75%香港買家年齡介乎 3050歲之間； ? 購買樓價(jià)接受度有限，而且希望配備裝修； ? 他們主要購買的動(dòng)機(jī)為自用，同時(shí)對(duì)設(shè)施的配套要求很高； ? 多會(huì)選擇價(jià)格貴點(diǎn)但有景觀的素質(zhì)較高的單位，差單位一般客戶較少選擇 核心客戶 : 關(guān)內(nèi)客戶 重要客戶 : 布吉本地客戶 邊緣客戶 : 香港客戶 零散客戶 :周邊平湖、橫崗等區(qū)域客戶 參考可園及同區(qū)在售樓盤成交客戶情況，項(xiàng)目組針對(duì)目標(biāo)客戶群做了 300人次的客戶訪談，經(jīng)過分析，將主要客戶群分為四類 : 供需變化趨勢(shì) —— 客戶群分類 供需變化趨勢(shì) —— 08年三級(jí)市場(chǎng)布吉成交戶型面積分布 成交單位 08年以來布吉三級(jí)市場(chǎng)成交戶型主要集中在 57106㎡ 之間 ? 區(qū)域產(chǎn)品以緊湊型二房、三房為主流，低首付、經(jīng)濟(jì)型是吸引關(guān)內(nèi)首次臵業(yè)者的關(guān)鍵因素。 ? 目前本區(qū)
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