【文章內(nèi)容簡介】 數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作177。 。 p4表 （ 1）多層住宅房屋層次修正系數(shù) p4表 樓層數(shù) 樓層系數(shù) (%) 所在樓層 一層樓 二層樓 三層 樓 四層 樓 五層樓 六層樓 七層樓 一 100 100 98 97 96 95 95 二 100 100 99 98 97 97 三 97 100 100 100 100 四 92 97 98 100 五 89 93 95 六 87 93 七 85 說明： ，底層系數(shù)增加 1%，頂層系數(shù)減少 1%； ，頂層系數(shù)增加 2%； ，住宅房的樓層系數(shù)相應減少 1%。 （ 2）小高層及高層住宅房屋層次修正系數(shù) p4 房屋的標準層為 100%每增加或減少一層系數(shù)177。 1%。 以 上數(shù) 據(jù) 可以根據(jù)實際情況在分值上作177。 的浮動。 ㈡ 獨門院落住宅實體 狀況 修正系 數(shù)表 p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110114 106110 102106 98102 9498 9094 97101 9296 8591 7882 7478 p2表 待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以 上 系數(shù)取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作177。 。 p4表 套型等級 一等 二等 三等 四等 五等 系數(shù)取值 101－ 103 99－ 101 97－ 99 95－ 97 93－ 95 住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級 內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 說明 設計合理， 內(nèi)部功能 布局得當，獨立 廚衛(wèi)設施 ，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔 設計較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施，露天院落較為整潔 內(nèi)部功能布局較為凌亂，設施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂 內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿足上述要求的獨門院落 ㈢ 非成套住宅房屋實體 狀況 修正系數(shù) p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110114 106110 102106 98102 9498 9094 97101 9296 8591 7882 7478 p2表 待估房屋成新 樣本房屋 三成 以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成 及以上 系數(shù)取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 檐高 ＜ ＞ 系數(shù)取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113115 上表數(shù)字在實際勘察時可對照實際檐高作范圍為177。 － 的變動。 p4表 住宅功能因素按實際采光、通風、日照、通行等因素綜合確定。 功能等級 一等 二等 三等 四等 五等 系數(shù)取值 101－ 103 99－ 101 97－ 99 95－ 97 93－ 95 住宅功能因素等級說明表如下： 等級 內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 說明 通行方便，二室 朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適 通行較為方便，一室朝南 設施不全，無朝南房間 內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變 不滿足上述要求的非成套住宅房屋 ㈣ 有關說明 1． K31i的取值范圍應該界于 80～ 120之間； 2．可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進行。 3. 實體 狀況 修正系數(shù)采用計算方式為： P31＝ +++ 附件五、住宅房屋區(qū)位 狀況 （ K32）修正說明表 （一）住宅區(qū)位 狀況 修正調(diào)節(jié)系數(shù)評 分表 因素類別 因素項目 內(nèi) 容 考 察 項 目 評分等級 一等 二等 三等 四等 五等 征收 項目 周邊 大環(huán) 境 自然環(huán)境 自然景觀、風向 a11 7 6 5 4 3 空氣污染、噪音、水文 a12 7 6 5 4 3 交通條件 離市區(qū)主干道的距離 a21 10 8 7 6 5 公交線路情況 a22 9 8 7 6 5 教育醫(yī)療設施 所在學區(qū) 1公里內(nèi)學校情況 a31 10 9 8 7 6 醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況 a32 10 9 8 7 6 商業(yè)配套設施 重要商業(yè)配套設施 a41 20 19 18 17 16 征收項目范圍內(nèi)小環(huán)境 規(guī)劃設計 建筑小區(qū)布局與外形等 a51 12 11 10 9 8 建筑密度、外型等 a52 8 7 5 4 3 綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 a53 11 10 9 8 7 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 a61 11 10 9 8 7 配套設施 住宅區(qū)內(nèi)配套設施完備程度 a71 11 10 9 8 7 以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘察時，根據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作177。 的浮動。 （二）住宅區(qū)位 狀況 調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表 序號 因 素項目 考察項 目內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然環(huán)境 自然 景觀、 風向 公認的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。 自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。 附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。 附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。 附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。 序號 因 素項目 考察項 目內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛(wèi)生標準。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。 靠近污染源或重噪音源。 長期受 氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。 2 交通條件 離市區(qū)主干道的距離 離主干道的距離在50米以內(nèi)。 離主干道的距離在50150 米之間。 離主干道的距離在150300 米之間。 離主干道的距離在300500 米之間。 離主干道的距離在500 米以上。 公交線路情況 距離公交站點 50 米內(nèi)，有 3條以上重要公交線路。 距離公交站點50100 米內(nèi)，至少有2 條重要公交線路。 距離重要的公交線路的距離在 100 200 米之間，至少有2 條公交線路。 距離公交線路的距離在200400 米之間，至少有 1條公交線路。 距離公交線路的距離在 400米以上。 3 教育醫(yī)療設施 所在學區(qū) 1 公里內(nèi)學校情況 屬于本市最好的重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。 屬于本市較好的重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。 屬于本市一般中學（初中）和小學學區(qū)。 一般中小學學區(qū)。 無中學或小學。 醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況 距市級及以上醫(yī)院500 米以內(nèi)。 距市級及以上醫(yī)院500 米－1000米。 距市級及以上醫(yī)院1000 米－1500米。 距市級及以上醫(yī)院1500 米2500 米以上。 距市級及以上醫(yī)院2500 米以上。 4 商業(yè)配套實施 重要商業(yè)配套設施 在 400米范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設施。 在 400800米范圍內(nèi)市級商業(yè)設施較集中。 在 800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點，基本滿足生活需求。 在 800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點。 在 1000 米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點。 5 規(guī)劃設計 建筑 布局、 小區(qū) 與外 形等 布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求。 布局一般，外形整齊，滿足通風、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齊，外型較整齊。 任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。 建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。 建筑 密度 建筑密度40%以下。 建筑密度在 0%50%。 建筑密度在5060%。 建筑密度在60%65%。 建筑密度在 65% 以上。 綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。 綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。 少量綠化，少量的公共活動空間。 無綠化，基本無公共活動空間。 無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。 序號 因 素項目 考察項 目內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 6 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 全封閉物業(yè)管理。 半封閉物業(yè) 管理。 有物業(yè)管理。 無物業(yè)管理。 無物管，無環(huán)衛(wèi)管理。 7 住宅區(qū)配套設施 配套完善程度 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅 區(qū)道路等配套設施。 ㈢ 住宅基準價格修正中的區(qū)位 狀況 修正系數(shù)測算說明： 狀況 修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位 狀況 調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) Q＝ 711ifijija????； 其中 f1＝ 2， f2＝ 2， f3＝ 2， f4＝ 1， f5＝ 3， f6＝ 1， f7＝ 1。 狀況 調(diào)節(jié)系數(shù)為 QS，標準樣本住宅區(qū)位 狀況 調(diào)節(jié)系數(shù)為 QO，可比實例修正為標準樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù) Ki32＝ 100SO ? 。 附件六、非營業(yè)用房及其成本法評估說明 ㈠ 非營業(yè)用房的成本法評估應用 ,然后扣除折舊 ,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎來估算房地產(chǎn)市場價格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎的市場價格。 ： 征收補償評估價格＝土地重新取得價格＋建筑物重置價格－建筑物折舊 比較法 測算，在無法適 用 比較法 時，可采用基準地價修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費、土地開發(fā)利潤。 注：土地重新取得價格的基準地價修正法公式為： PD＝ PO（ 1＋ a） n k1 k2 k3 PD— 土地重新取得價格； PO— 地塊所在土地級別的基準地價，以政府管理部門公布的價格為準； a— 地價漲落的年均價格指數(shù)； n＝估價時點年份 基準地價頒布年份； k1— 土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點后的剩余使用年限計算； k2— 土地實體 狀況 修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條 件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍 。 序號 因素內(nèi)容 因素權(quán)重 一等 二等 三等 四等 五等 1 土地形狀 110120 100110