【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2021年末中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 。根據(jù)國(guó)外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)城市化的進(jìn)程等多方面因素，以目前的統(tǒng)計(jì)資料初步測(cè)算，我國(guó) 2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達(dá)到 35平方米。也就是說(shuō)，每個(gè)城鎮(zhèn)居民人均住房面積要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再增加 10平方米以上 反對(duì)意見(jiàn) 2 ? 其次，從 有效需求 測(cè)算， 不算農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求 ，只計(jì)算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果 假定 有 20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這 20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加 20平方米的住房，那么中國(guó) 20%的城鎮(zhèn)家庭是 2700萬(wàn)戶，每家增加 20平方米，這個(gè)現(xiàn)實(shí)需求總量是 。 ? 這個(gè)需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。 反對(duì)意見(jiàn) 3 ? 對(duì)于房地產(chǎn)空置問(wèn)題，根據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對(duì)比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計(jì)總量較大，說(shuō)明房地產(chǎn)的確存在空置問(wèn)題。 ? 但從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒(méi)有增加，而是呈下降趨勢(shì)。 2021年 8月底，商品房空置面積 ，同比減少 %，比去年底減少 3%。這說(shuō)明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問(wèn)題并未惡化。 ? 一方面，房地產(chǎn)空置占?jí)捍罅抠Y金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面，一定規(guī)模的空置對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全必要的，它實(shí)際上在某種意義上是一種“庫(kù)存”，從而發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用。 ? 因此，房地產(chǎn)空置量確實(shí)是影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”。 全球房地產(chǎn)降溫為期不遠(yuǎn) ? 過(guò)去 5年，澳大利亞，新西蘭，英國(guó)，愛(ài)爾蘭，荷蘭，西班牙的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格年上升 812%， 美國(guó) 4%， 但是在波士頓，舊金山 為 10%，房地產(chǎn)價(jià)格與平均收入之比達(dá)到歷史新高， 超過(guò) 19752021年均值。意味著房地產(chǎn)泡沫大得驚人。購(gòu)房者認(rèn)為，未來(lái) 10年其購(gòu)買的房產(chǎn)將升值 10% 以上。 ? 全球?qū)①?gòu)買房產(chǎn)作為投資已經(jīng)普及，股市崩盤，養(yǎng)老金虧損，涌向房地產(chǎn)。 澳大利亞經(jīng)常出現(xiàn)幾千人擠爆講演大廳的場(chǎng)面。英國(guó) 30% 的人認(rèn)為，投資房地產(chǎn)是最好的養(yǎng)老手段，只有 27% 的人選擇養(yǎng)老金。 70年以來(lái)，英國(guó)各項(xiàng)資產(chǎn)回報(bào)率平均值在稅后達(dá)到 4。 5%，房地產(chǎn)回報(bào)率是 –3。 7%。 全球房地產(chǎn)降溫為期不遠(yuǎn) 2 ?更多的人使用消費(fèi)信貸投資于房地產(chǎn)， 但是房租下降。美國(guó)，英國(guó)，西班牙扣除維修費(fèi)以后，房地產(chǎn)回報(bào)率只有 34 %，比抵押貸款利率還低。 ?很多國(guó)家租金下降，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆已接近尾聲 全球房地產(chǎn)降溫為期不遠(yuǎn) 3 ?西方國(guó)家提高利率將加速房地產(chǎn)泡沫破滅。 美國(guó)，澳大利亞等國(guó)家居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)接近歷史高點(diǎn)。 ?英國(guó)，抵押貸款債務(wù)負(fù)擔(dān)占居民家庭收入 12%，如果利率提高到 6。 5%，這一比例將上升到 15。 5%，達(dá)到 10年以來(lái)最高水平。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聲音 —上海 1 ?在中國(guó)國(guó)內(nèi)投資者也加入外國(guó)投資者行列，把資金投向磚頭和水泥時(shí)，中國(guó)的股市已變得更加衰弱了，上海的房地產(chǎn)價(jià)格卻在突飛猛進(jìn)。 ?據(jù)上海最大房屋貸款公司安家集團(tuán)介紹，上海三年來(lái)的住宅價(jià)格已成倍上漲。上海的房地產(chǎn)價(jià)格已昂貴得跟香港和新加坡這樣更富裕的城市差不多了。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聲音 —上海 2 ? 這已讓人有了一種泡沫的感覺(jué)，尤其是在高價(jià)位時(shí)，人們就開(kāi)始象拋股票那樣，把房產(chǎn)交易出去。上海副市長(zhǎng)周禹鵬說(shuō)，僅今年 1至 2月份，在國(guó)外投資者盯上房地產(chǎn)后，上海市內(nèi)的高檔住宅價(jià)格就上漲了40%。 ? 報(bào)導(dǎo)最后說(shuō)，外國(guó)投資者現(xiàn)在最感興趣的是，將不得不迅速做出決定，來(lái)判斷上海這個(gè)正顯現(xiàn)出來(lái)的中國(guó)先行者，是否能成為一個(gè)全球金融中心，或者它是否將成為一個(gè)正等著破滅的巨大泡沫。 關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析 1 ? 2021年 1年之間，鋼鐵、水泥、電解鋁和房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng) 80%到 1倍以上。 2021年 14月，這些行業(yè)的投資同比又增長(zhǎng) 35%93%。在如此短的時(shí)間內(nèi)，這些領(lǐng)域投資增長(zhǎng)如此之迅速，可以肯定經(jīng)濟(jì)過(guò)熱出現(xiàn)。 ?但這種過(guò)熱仍然是結(jié)構(gòu)性的：即局部地區(qū)局部產(chǎn)業(yè)過(guò)熱 ,以及局部地區(qū)的局部產(chǎn)業(yè)過(guò)熱。 關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析 2 ? 局部地區(qū)是以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲，長(zhǎng)期的優(yōu)惠政策和加入 WTO效應(yīng)，吸引臺(tái)灣資本和大量跨國(guó)公司資本流入，產(chǎn)生資本聚集效應(yīng)，進(jìn)一步吸引浙江等地民營(yíng)資本流入。 ? 股票市場(chǎng)設(shè)立和金融中心地位，也使國(guó)內(nèi)外投機(jī)資本集中于上海，造就商業(yè)和房地產(chǎn)繁榮。 ? 加上特殊國(guó)內(nèi)外因素的支持，使得這次上海為中心的長(zhǎng)江三角洲的房地產(chǎn)泡沫，遠(yuǎn)非當(dāng)年深圳，海南和北海的房地產(chǎn)泡沫所能比擬，其危害也將要大得多。 關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析 3 ?局部產(chǎn)業(yè)主要是鋼鐵、水泥、電解鋁、房地產(chǎn)業(yè)；電力、煤炭、石油等產(chǎn)業(yè)仍然供給不足；而頭等重要的農(nóng)業(yè)則過(guò)冷，如今年第 1季度，固定資產(chǎn)投資比去年同期增長(zhǎng) 43％，其中制造業(yè)投資增長(zhǎng) ％，尤其是制造業(yè)中的鋼鐵、水泥行業(yè)分別增長(zhǎng) ％和 ％，而農(nóng)業(yè)投資只增長(zhǎng)了 ％。 關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析 4 ?中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性過(guò)熱的更深層次動(dòng)因，則是由房地產(chǎn)業(yè)的畸形快速發(fā)展造成的。 ?正是由房地產(chǎn)業(yè)的畸形快速發(fā)展，帶動(dòng)了作為其上游產(chǎn)業(yè)的鋼鐵、水泥、電解鋁的快速增長(zhǎng)。 關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析 5 ? 2021年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)到 9。 7%，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是有升級(jí)的，如高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)%。光通信設(shè)備、程控交換機(jī)、移動(dòng)電話機(jī)和微型電子計(jì)算機(jī)等信息通信產(chǎn)品分別增長(zhǎng) 25120%。 關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析 6 ? 但是，資源能源消耗卻極為驚人?；A(chǔ)行業(yè)冶金，有色，化工，機(jī)械，紡織增長(zhǎng)了 70%，鋼鐵從 1億噸增加到 2。 5億噸。一次能源生產(chǎn)總量 ，增11%。發(fā)電量 19108億千瓦小時(shí)，增 %；原煤 億噸，增 15%；原油生產(chǎn) ，增 %。 ? 黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增加值增 %，有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增長(zhǎng) 18%，化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)增長(zhǎng) 14%，非金屬礦物制品業(yè)增長(zhǎng) %，鋼 億噸增 22%；鋼材 %； 10種有色金屬增長(zhǎng) 19%；氧化鋁增長(zhǎng) %；燒堿增長(zhǎng) %；水泥增長(zhǎng)%。 關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析 7 ? 2021年中國(guó)鋼鐵消費(fèi)占世界 1/4，煤炭 1/3，水泥 1/5， GNP卻只占世界 1/30。 ?由于中國(guó)的拉動(dòng)，國(guó)際市場(chǎng)銅價(jià)上升50%，鎳上升 125%，鋁鋼糧食上升 30%。中國(guó)消費(fèi)了世界商品的 20%， 1985年只有 4%。 關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析 8 ?能源消耗系數(shù)達(dá)到 ，就是說(shuō)：每增加1%的 GDP，能源消耗卻增長(zhǎng) %。原材料消耗系數(shù)也有大幅度提高。 消耗彈性系數(shù) 2021年 2021年 o 鐵 o 銅 o 鋼材 o 10種有色金屬 o 水泥 關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析 9 ? 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)存在失衡，房地產(chǎn)拉動(dòng)的是低質(zhì)量高消耗的鋼鐵和水泥。 ? 房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱苗頭表現(xiàn)在： ? 一是近三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模平均以 %的高速增長(zhǎng)，為 GDP平均增幅的 3倍左右，且有進(jìn)一步增加之勢(shì)。 ? 二是炒房子、炒地皮等投機(jī)、炒作現(xiàn)象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢(shì)。 ? 三是商品房開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)過(guò)于向高中檔房?jī)A斜。 ? 四是國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多行業(yè)的企業(yè)已開(kāi)始向房地產(chǎn)業(yè)涌入或受其連帶影響。 ? 五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開(kāi)工面積分別平均以每年 %