【文章內(nèi)容簡介】 然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費、稅率、利率標準；發(fā)生原先未預見的情況而增加了經(jīng)濟合同的補充協(xié)議、對外承擔新的責任；出現(xiàn)了未計劃的對外捐贈；目標成本預測時不準確；發(fā)生重大設計變更；其他經(jīng)營過程出現(xiàn)的意外情況。此外還有管理不善的情況，如作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導致物料被盜或被搶；計算不精發(fā)生多余采購物資；為無效勞動支付了勞動報酬；工作質量低劣引起的返工開支；使用過程中的浪費；非必需的計劃外開支；未能以市場最合理的價格購物或價與質不匹配；工期拖延造成的費用增加；其他管理不嚴的情況。第九，規(guī)定了目標成本調(diào)整的范圍。因經(jīng)營計劃調(diào)整引起成本細項的目標成本的增加或減少，如：由于市場因素或公司主動調(diào)整競爭策略、項目產(chǎn)品定位發(fā)生變化而引起增減；調(diào)整銷售計劃而使廣告費、樣板房、代理費等發(fā)生增減；貸款額度調(diào)整導致財務費用增減；發(fā)生機構重組、公司合并、產(chǎn)業(yè)調(diào)整引起增減。第十，目標成本調(diào)整由項目公司運營部組織，與總經(jīng)理確定處理，一般情況下，可以選擇以下三種方式：一是不使用不可預見費，采取有效措施在成本細項內(nèi)調(diào)整或消化，由公司總經(jīng)理審批。二是使用不可預見費調(diào)整目標成本，報集團運營中心成本管理部審核，由運營中心總經(jīng)理、主管副總裁審批；三是不可預見費已用完，或將不可預見費留做它用而不能在不可預見費內(nèi)調(diào)整時，即意味著項目目標成本將被突破，此時應編制項目目標成本調(diào)整的專題報告，報集團運營中心成本管理部備案，經(jīng)運營中心總經(jīng)理審核后，呈集團主管副總裁、集團總裁審批。二、漸進明細的設計階段管控融創(chuàng)的設計管理本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”的方針，做到“適用經(jīng)濟、安全美觀、防災抗災、環(huán)境協(xié)調(diào)”。部門歸口上，天津地區(qū)項目由研發(fā)中心設計部負責完成規(guī)劃、方案及擴初階段的設計管理工作，施工圖部分的設計組織由天津地區(qū)各項目公司研展部負責管理完成。規(guī)劃、方案及擴初階段的設計成果經(jīng)方案評審委員會評審通過后即移交項目公司研展部，并填報《方案成果移交施工圖交接單》，由項目公司研展部配合項目公司開發(fā)部進行報建工作，并完成施工圖組織設計，研發(fā)中心設計部提供相關設計技術支持。設計進度上，必須嚴格按照研發(fā)中心年度時間計劃執(zhí)行，保證工程、營銷的時間要求。如有重大變動，必須報集團研發(fā)中心備案。設計委托上，項目公司研展部須將項目整體設計費用預算及各階段設計費構成（規(guī)劃、方案、擴初、施工圖階段等，含景觀設計、室內(nèi)設計部份）上報集團運營中心審批，經(jīng)集團運營中心審批通過后方可簽訂委托設計合同。方案設計上，研發(fā)中心對于項目的整體規(guī)劃設計、景觀設計以及建筑的單體設計方案的審核，對于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進行監(jiān)督、把控。對于天津本地項目，負責整體規(guī)劃設計、景觀以及重要建筑的單體的方案設計，對于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進行監(jiān)督、把控。單項工程設計審核上，影響營銷的樣板房、售樓處、示范單位，必須由項目公司研展部組織方案設計單位進行匯報，并由項目公司的策劃、銷售、工程、運營等部門及項目公司總經(jīng)理進行評審、會簽，最終方案以及評審意見以書面形式上報研發(fā)中心審批，二個工作日內(nèi)反饋意見；其他單項工程，如住宅大堂、電梯廳等裝修設計由項目公司研展部組織本部門專業(yè)人員、運營部、銷售部、工程部等相關人員進行審核，審核結果以書面形式進行記錄，并由相關部門存檔備案，上報研發(fā)中心備案，2個工作日內(nèi)反饋意見。設計及施工交樓標準上，項目方案設計經(jīng)審批最終完成后，住宅、會所、住宅大堂、電梯間、 走道等重點部位的施工圖設計與施工交樓標準，首先由項目公司研展部初步制定，并牽頭組織項目公司相關部門進行初步評審，形成初步評審決議后報集團研發(fā)中心，研發(fā)中心在接收審批申請后組織相關部門進行最終審批，3個工作日內(nèi)給予回復意見。交樓標準審批由集團研發(fā)中心、項目公司領導、集團運營中心組成方案評審小組。運營中心審核方案是否符合國家規(guī)范，選用材料是否超出成本預算，并有權建議設計人員使用集團采購中標產(chǎn)品；研發(fā)中心審核方案是否滿足市場及客戶需求，最后形成審批意見。項目公司研展部依據(jù)集團審批意見形成最終設計與施工交樓標準，報研發(fā)中心確認備案。初步設計上，所有大型項目工程，如大型商業(yè)設施、寫字樓、星級酒店等各類大型公建），必須進行初步設計，初步設計深度應符合地方設計文件編制深度；住宅設計原則上也須進行建筑初步設計。如由于其他因素，項目公司決定不做初步設計，需向研發(fā)中心提交情況說明，核準后方可直接進入施工圖設計階段。報建圖上，報建后如政府部門提出修改，按如下程序管理：修改對公司利益損失不大的（五十萬元以內(nèi)），項目公司開發(fā)部必須送主管領導及項目公司總經(jīng)理批準后，方可委托設計單位進行修改。修改對公司利益損失較大的（如容積率、層數(shù)降低或五十萬元以上），由項目公司提交研發(fā)中心審核后，集團相關部門會簽，方可委托設計單位進行修改。修改完成后重新報研發(fā)中心及集團相關部門審批通過，五個工作日內(nèi)反饋意見后，再進行報建。經(jīng)政府部門批復的報建圖及文件，由項目公司及時歸檔。施工圖上，設計單位完成的施工圖，必須符合施工圖的深度要求。 專業(yè)配套圖紙的設計（如：綜合管網(wǎng)）的設計由項目公司開發(fā)部全部完成，項目公司研展部配合并提供相應技術支持；鋼結構、幕墻、欄桿等分項工程的設計應由設計單位統(tǒng)一完成，設計單位作為設計主負責人的原則不變，一般不進行設計分包。如必須進行分項工程的設計分包也由設計單位牽頭并最終負責。設計質量把控上，首先，方案設計的安全性、合理性、經(jīng)濟性及設計效果和圖紙出圖質量，是設計質量的主要管理內(nèi)容；其次，方案設計應以其安全性第一，其合理性、經(jīng)濟性、設計效果應以其具有的商業(yè)價值衡量，以為公司創(chuàng)造最大價值為目標；再次，出圖質量應保證其設計深度符合要求，減少專業(yè)矛盾，避免設計錯誤，杜絕設計事故。設計變更管理上，施工圖紙的設計變更需由項目公司上報集團運營中心審批，一般設計變更一個工作日反饋意見，重大設計變更五個工作日內(nèi)反饋意見。關于設計變更和工程簽證，后面有詳細闡述。樣板房施工完成后，必須由項目公司研展部組織營銷部、工程部門進行評審，其工程質量、設計效果滿足要求后，方可進行驗收，驗收合格后交給項目公司或營銷部門管理。三、巨細靡遺的設計變更與工程簽證由于設計變更和工程簽證而調(diào)整的工程造價占整個單位工程竣工結算的比例較高，設計變更、工程簽證是施工圖內(nèi)容的完善和補充，也是承包商的主要索賠手段，設計變更、工程簽證對工程安全度、使用功能、外觀造型、付款、造價等均會產(chǎn)生直接影響。為保障工程的順暢進行，達到工程的進度、質量、成本目標，融創(chuàng)將設計變更和工程簽證的強化管理作為從集團到項目公司的一項重要工作內(nèi)容，可謂巨細靡遺。設計變更一般包括由原設計單位出具的設計變更通知單和由施工單位征得由原設計單位同意的設計變更聯(lián)絡單兩種。 工程簽證主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設計變更所確定的工程內(nèi)容以外，施工圖預算或預算定額取費中未含有而施工中又實際發(fā)生費用的施工內(nèi)容所辦理的簽證，如由于施工條件的變化或無法遇見的情況所引起工程量的變化。融創(chuàng)在設計變更和工程簽證方面的管控主要有如下幾個方面：所有設計變更、工程簽證在于其必要性由提出部門說明；設計變更、工程簽證相應的經(jīng)濟變更，分別由甲方或承包商（供貨商）作出有效證明； 所有設計變更、工程簽證的經(jīng)濟否決權在集團運營中心成本管理部，所有設計變更簽發(fā)權在集團運營中心工程管理部；工程簽證的簽發(fā)權按變更金額分別由項目公司總經(jīng)理及集團公司簽發(fā)。 工程開工前，項目公司（包括集團運營中心工程管理部、運營中心成本管理部、研發(fā)中心、銷售、物業(yè)）、設計單位、監(jiān)理公司與承包商（供貨商）雙方專業(yè)技術人員應認真審閱施工圖紙，進行圖紙會審和交底，減少設計修改和圖紙補充，降低因設計變更和工程簽證而增加的工程造價。 所有的設計變更（含工程簽證），必須由項目公司工程部所有專業(yè)工程師、研展部建筑師會審并簽字，確保所有的變更（含簽證）的連鎖變更（簽證）一次性完成，必須避免某專業(yè)變更帶動的其他專業(yè)變更不同步，反復變更及返工。所有變更或簽證的每一單（以后稱單項），均指有此項變更或簽證所包含的所有需涉及到的全部工程，非指某單位工程。首先，因設計單位認為施工圖設計不合理，設計單位要求變更的，由設計單位填寫《工程設計變更通知單》，經(jīng)運營中心成本管理部進行經(jīng)濟變更可行性認定、運營中心工程管理部批準后作為技術文件實施，其設計變更損失按設計合同規(guī)定處理。對于不涉及經(jīng)濟的設計變更及洽商，要注明技術洽商字樣； 其次，因項目公司研展、工程、銷售、商業(yè)、物業(yè)等部門及領導認為原設計不合理，認為有必要變更的，首先經(jīng)項目公司工程部所有專業(yè)會簽、確定所有專業(yè)的連鎖變更均完成后，然后進行項目公司各部門內(nèi)部會簽，最后經(jīng)項目總經(jīng)理審批；項目公司審批后的變更文件須報集團運營中心，由成本管理部進行經(jīng)濟變更可行性認定后，工程管理部通知項目公司進行設計變更； 再次，因施工單位認為原設計不合理（如施工難度大，成本高等），施工單位提出《工程變更申請》，并說明工程量及價格，變更內(nèi)容、原因，由項目工程部初審、經(jīng)項目公司相關部門審核變更費用，項目總經(jīng)理審批；項目公司審批后的變更文件須報集團運營中心，經(jīng)運營中心工程管理部、成本管理部、研發(fā)中心研究，進行技術經(jīng)濟變更可行性認定確認后，按以下程序處理： 不影響使用功能、設計效果及結構安全的，由運營中心工程管理部在《工程變更申請》表中直接簽章，項目公司按工程技術文件處置；影響使用功能、設計效果及結構安全的，由工程管理中心簽署意見，項目公司通知設計單位進行修改。此外，所有的設計變更必須寫明產(chǎn)生的原因、變更內(nèi)容、技術要求，能用圖示的必須用圖示說明，文字及圖示均要表達清楚，以達到設計變更及工程簽證的準確性，并由項目公司工程部統(tǒng)一編號下發(fā)。所有的設計變更均采用電腦打印，但不得打印姓名，姓名部分必須由本人親自簽字。首先，嚴格現(xiàn)場經(jīng)費簽證。凡涉及經(jīng)濟費用支出的停工、窩工、用工簽證、機械臺班簽證等，由項目公司現(xiàn)場工程師認真核實、工程副總經(jīng)理審定后簽證，并注明原因、背景、時間、部位等。例如：由于業(yè)主或別的非施工單位的原因造成機械臺班窩工，我司只承擔租賃費或攤銷費而不是機械臺班費。 其次，應在合同中約定的，不能以簽證形式出現(xiàn)。例如：人工浮動工資、議價項目、材料價格等；合同中沒約定的，應以補充協(xié)議的形式約定。項目公司現(xiàn)場工程師不能以工程簽證的形式取代。 再次，已在投標報價方案中明確的、或在施工組織方案中審批的內(nèi)容，不能做簽證處理。例如：臨設的布局、塔吊數(shù)量、挖土方式、鋼筋搭接方式等，已在投標方案中明確、在施工組織方案中嚴格審查，不再做工程簽證處理。此外，工程簽證單必需采用打字文件并即時統(tǒng)一編號報審，以避免重復簽證和添加涂改等現(xiàn)象。材料價格的確認要注明采購價還是預算價，以避免采購保管費重復計取。、工程簽證的經(jīng)濟處置設計變更經(jīng)濟處置程序如下：單項變更損失（含返工）在5萬元以內(nèi)（含5萬元）的，由運營中心工程管理部確認是否變更； 單項變更損失（含返工）在30萬元以內(nèi)（含30萬元）的，由工程總監(jiān)確定是否變更，送集團運營中心成本管理部備案； 單項變更損失（含返工）在30萬元以上的，報集團公司批準后方可變更。工程簽證經(jīng)濟處置程序如下：單項簽證工程造價在5萬元（含5萬元）以內(nèi)的，由項目工程部填寫《工程通知單》，項目運營部核價后，報項目公司總經(jīng)理審批同意后施工，送運營中心備案。單項簽證工程造價在5萬元～30萬元（含30萬元）的，項目運營部核價、項目公司總經(jīng)理審核同意，報運營中心成本管理部核價、工程管理部批準后，方可安排施工。單項簽證工程造價在30萬元以上的，經(jīng)項目公司總經(jīng)理同意、運營中心總經(jīng)理批準并集團總裁批準后，方可安排施工。 對于處理緊急情況和搶險、救災，項目公司可突破5萬元的限制，但須事中（事后）補辦相應審批手續(xù)。 、工程簽證審核簽發(fā)時限一般的設計變更、工程簽證應在提交之日起5日內(nèi)審核簽字下發(fā)（其中包括經(jīng)濟變更認定）。對于事關工程進度須加急辦理的洽商，由承辦部門注明，運營中心工程管理部負責在標定時間內(nèi)審核簽發(fā)。對于重大設計變更，將根據(jù)進度確定下發(fā)時間，一般控制在15日內(nèi)（其中包括經(jīng)濟變更認定）。首先，嚴格遵循企業(yè)的管理制度。各級領導、施工技術、予結算等有關人員的責任、權利和義務必須明確，只有責權利明確了，才能規(guī)范各級工程管理人員在設計變更和工程簽證的管理行為，提高其履行職責的積極性。 其次，建立合同交底制度。讓每一個參與項目管理的人了解合同，并做好合同交底記錄，必要時將合同復印件分發(fā)給有關人員，使大家對合同的內(nèi)容做到全面了解、心中有數(shù)，劃清甲乙雙方的經(jīng)濟技術責任，便于實際工作中運用。再次，嚴格區(qū)分設計變更和工程簽證。根據(jù)我國的現(xiàn)行規(guī)定，設計變更與工程簽證是有嚴格的區(qū)別和劃分的。屬于設計變更范疇的就應該設計單位下發(fā)設計變更通知單，所發(fā)生的費用按設計變更處理。屬于工程簽證的由現(xiàn)場工程管理工程師簽發(fā)，所發(fā)生費用按發(fā)生原因處理。 第四，提高責任心和業(yè)務水平，嚴把設計變更和工程簽證關。有關人員每接受一項工程時，首先要對施工圖及合同等有關規(guī)定進行認真學習和了解，其次要經(jīng)常深人施工現(xiàn)場，了解施工中的異常情況或施工工藝的變動對工程造價的影響。 最后，加強獎懲管理，對在設計變更的審核及實施過程中，發(fā)現(xiàn)問題并妥善解決的人員，按企業(yè)的相關規(guī)定予以獎勵；對工作不負責任、設計審查不力、簽證事實不符、造成企業(yè)損失的管理人員，將嚴厲追究其責任；造成企業(yè)重大損失的將追究其刑事責任。四、營銷——要效率，也要控費用首先了解一下融創(chuàng)的銷售費用組成，以明確口徑，如下圖：融創(chuàng)的費用預算編制及評審小組架構如下圖：首先，集團領導下達該集團項目銷售費用總指標，銷售費用總指標是指銷售費用占項目銷售收入的百分比；其次，集團運營中心通過招標等方式，確定天津地區(qū)各類單項銷售費用標準，以供項目公司編制預算方案、費用結算之用；異地項目公司運營部確定所在地各類單項銷售費用標準；再次，項目公司根據(jù)運營中心確定的銷售費用指標，并根據(jù)各類單項費用標準進行測算，每年一月中旬前擬定年度銷售費用預算，報集團備案；此外，同一季度三個月的銷售費用可相互挪用，但須做好整季度的費用計劃工作，同一年內(nèi)上一季度節(jié)省的銷售費用可結轉至下一季度