大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級fip宏策劃模式(最新整理(編輯修改稿)
2025-02-11 23:56 本頁面
【文章內容簡介】 5000 料以內，我們稱之為第三商圈；開車圈 是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。 對于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場對客戶的吸引力難度較大。 FIP 認為，隨著交通的發(fā)展與人們出行方式的改變，商圈分類應該有新的計量標準。其輻射范圍已從過去的絕對地理距離變?yōu)闀r間距離，即商圈開始步入以交通時間來計量商圈輻射范圍的時代。 ⑵ 商圈分析步驟 第一步： 確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調查等。 第二步： 確定調查的 內容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度等。 第三步： 對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定。 第四步： 確定商圈內居民人口特征的資料來源。 第五步： 研究商圈內居民的消費特征。 第六步： 分析競爭對手與市場其他情況。 第 七步： 根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內營業(yè) 最后要確定項目的區(qū)域和具體地點 ⑶ 商圈分析的內容 Ⅰ、 城市發(fā)展狀況： 包括 GDP 指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結構等等。 Ⅱ、 項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況： 包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費構成等 Ⅲ、 人流研究： 人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時間，每 次消費金額、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。如北京市場每次單店購物達 100 萬元，而在廣州只有 10 萬元，不同城市每次消費金額相差懸殊。 9 Ⅳ、 商圈輻射范圍： 包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內的其它競爭項目等 新設商業(yè)項目確定商圈主要根據(jù)當?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設、公路建設、公共交通等方面的資料，預測本項目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 ⑷ 商圈容量測算 在一定經(jīng)濟區(qū)域內，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴展形成輻射力理，對顧客吸引所形成的一定范圍 或區(qū)域的最大容量。 測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS＝（ C RE） 247。 RF 其中， IRS 為飽和度指數(shù)， C 為顧客總數(shù)， RE 為每一位顧客的平均購買額，RF 為商圈內商場的營業(yè)面積。 假設某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額 10996 元，顧客為 350 萬人，全年人平均購買 5000 元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為 110 萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)： （ 350 5000） 247。 110＝ 15909 元 /平方米 那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近 5000 元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。 三、目標客戶的研 究分析 目標客戶經(jīng)營范圍分析 找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。 目標客戶投資動向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 目標客戶對商業(yè)的需求分析 包括對各種類型商家的特點的分析；對各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求；各種不同商家對商場配套要求等的分析。 目標客戶商圈內經(jīng)營狀況分析 包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等； 目標客戶抗經(jīng)營鳳險能力分析 10 目標客戶品牌分級研究 四、消費者總體研究分析 消費水平調研 ● 消費習慣 ：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等； ● 逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵； ● 偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因； ● 對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等； 消費結構調研 消費水平的提升必然導致消費結構發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費水平必定呈動態(tài)模式增長，這就法影響消費結構的變化。如何在第一時間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費者消費結構的變化是消費結構調研的重中之重。 FIP 以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未 來中國 3－ 5 年市場消費結構的走向與現(xiàn)在消費結構的特點，以前瞻性眼光為項目作好消費結構的調研與分析。 本商圈消費群結構 ⑴ 本商圈消費群結構分析 ⑵ 本區(qū)域消費群結構分析 ① 基本人口狀況 ② 人流量分析 ★★ 人流量分布及結構 ★★ 日均人流量、平時人流量、節(jié)假日人流量 ⑶ 消費群結構分析 ★★ 抽樣數(shù)據(jù)整理 ★★ 抽樣取數(shù)方法 11 消費力分析 A、本商圈消費力分析 項目 市場 低收入戶 中等偏下收入 中等收入戶 中等偏上戶 高收入 本組最低人均年收入（元） 本組最高人均年 收入（元） 根據(jù)本商圈常住人口的結構特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)； B、本地域消費群和消費行為特點分析（見下表） 高級消費群 中高級消費群 中 高 級 灰 領消費群 中低檔消費群 其他消費群 家庭人均收入 5 萬元以上 4－ 5 萬元 2－ 4 萬元 2 萬元以下 占本區(qū)域消費群的百分比 消費行為特點 C、應同時考慮的及影響本地消費群行為的重要變量 ① 年齡 ② 性別 ③ 收入水平 ④ 文化水平 ⑤ 接受時尚信息程度 ⑥ 家庭的滿巢信息程度 D、區(qū)域（商圈）消 費力分析 E、區(qū)域消費力分析及結論 五、競爭商圈研究分析 12 競爭商業(yè)項目現(xiàn)狀
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