【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 觀調(diào)控政策，如提高貸款利率、“限制外資炒房、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、征收土地增值稅、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，對(duì)北京房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。 2022 年度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)：商品房施工面積，比 05年下降 %；其中商品住宅 ，下降 %。大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 12 商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 %；其中商品住宅 萬(wàn)平方米，下降 %。全市商品房銷售面積（含現(xiàn)房和期房） 萬(wàn)平 方米，其中商品住宅 2205 萬(wàn)平方米；商品房銷售額（含現(xiàn)房和期房） 2159 億元，其中商品住宅 億元。商品房空置面積 萬(wàn)平方米，比 2022 年末減少 萬(wàn)平方米；其中商品住宅空置 萬(wàn)平方米，減少 萬(wàn)平方米。 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 13 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)較快發(fā)展的推動(dòng)下，保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2022年至 2022年累計(jì)完成投資額 ； 2022年房屋施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，比 2022 年增長(zhǎng) 倍； 2022 年至 2022 年房屋竣工面積累計(jì) 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 14 萬(wàn)平方米，六年間平均每年竣工房屋 萬(wàn)平方米。 北京市房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步建立起來(lái)的，經(jīng)歷了一個(gè)從小到大、從慢到快的發(fā)展過(guò)程。 2022 年至 2022 年北京市處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)逐年增加， 2022 年僅為 1005 家，到 2022 年，已達(dá)到了 2958 家。 2022 年一季度，土地開發(fā)景氣指數(shù)、完成投資景氣指數(shù)、新開工情況景氣指數(shù)、房屋竣工景氣指數(shù)、商品房預(yù)售景氣指數(shù)和商品房銷售景氣指數(shù)均處于不景氣區(qū)間。但是，由于空置面積銷售情況較好，以及企業(yè)盈利狀況的好轉(zhuǎn)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)景氣水平起到支撐作用。 2022 年一季度，空置商品房景氣指數(shù)比 2022年第四季度提升 點(diǎn)。盈利景氣指數(shù)達(dá)到 ，比上年四季度提升 點(diǎn)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)始終保持著平穩(wěn)運(yùn) 行的態(tài)勢(shì)。 （三）居民消費(fèi)水平狀況 隨著國(guó)家的不斷發(fā)展，全國(guó)居民整體消費(fèi)水平得到了較大的提高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字， 2022年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格比 2022年上漲 %，其中用于居住的消費(fèi)增長(zhǎng)為 %,位居首位。 （四）北京市房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè) 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 15 過(guò)去的 2022年，北京市商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，與 2022年相比房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)如表 31所示。 表 31 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 指 標(biāo) 2022年 2022年 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 商品房 其中：住宅 其中：普通住宅 高檔住宅 二手房 其中：住宅 房屋租賃價(jià)格指數(shù) 其中：住宅 土地交易價(jià)格指數(shù) 2022 年，在國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度和加快奧運(yùn)建設(shè)的影響下，北京經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)開局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，市場(chǎng)需求活躍。近兩年內(nèi)，北京市房地產(chǎn)需求預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持旺盛，其原因有幾個(gè)： 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 16 一是拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求。 二是投資性需求日益膨 脹， 國(guó)內(nèi)資金由于社會(huì)保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對(duì)自己未來(lái)生活存在的不確定性深存擔(dān)憂；而 食品、 醫(yī)療、教育等 費(fèi)用 大幅上漲以及即將進(jìn)行的電 煤 水氣等資源產(chǎn)品的價(jià)格改革 ， 無(wú)疑增加了人們對(duì)未來(lái)通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段 。 據(jù)麥肯錫 2022 年一項(xiàng)社會(huì)調(diào)查結(jié)果看，超過(guò)一半以上的受訪者都認(rèn)為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。 三是 人民幣升值是支持國(guó)際資金青睞我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)主要因素 。 因?yàn)槿毡竞晚n國(guó)的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場(chǎng)都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國(guó) 際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益。 另一方面，在北京還有很多獨(dú)特的消費(fèi)群體，使得對(duì)北京房地產(chǎn)的需求非常旺盛。 第一， 北京擁有全國(guó)最大的以公務(wù)員為主體的官員階層。北京是中國(guó)的政治中心，中共中央、國(guó)務(wù)院、全國(guó)人大、全國(guó)政協(xié)、中央軍委、全國(guó)性 社 團(tuán) 群 組織以及其內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)都在北京，再加上北京市級(jí)的同類機(jī)構(gòu)，總體上看官員階層龐大。由于行政級(jí)別、職稱、學(xué)歷等方面的原因，這部分人的收入水平比較高，住房消費(fèi)力也比較強(qiáng)。 第二，北京擁有規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)。幾乎每個(gè)省、市級(jí)地方政府都 在北京設(shè)了辦事處，有的縣、鄉(xiāng)也有辦事處 ，購(gòu)置房產(chǎn) 設(shè)置辦事處 很普遍 。不僅如此，許多省級(jí)政府的廳局機(jī)構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價(jià)位。 第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)。各個(gè)國(guó)家的大使館都設(shè)在北京，許多國(guó)際機(jī)構(gòu)，如亞洲開發(fā)銀行、福 利 基金會(huì)等都在北京設(shè)立了辦事處，一些跨國(guó)公司將自己在亞太地區(qū)或中國(guó)的總部設(shè)在了北京。另外北京還有許多合資企業(yè)。這些涉外機(jī)構(gòu)也需要辦公用房、公寓等，而且由于國(guó)家形象、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣等原因，他們?cè)诿娣e、檔次方面的要求 也是比較高的。 第四，北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的白領(lǐng)階層。從 IT 精英到金融高管；這些人教育背景好、學(xué)歷層次高、收入高，預(yù)期好，住房消費(fèi)力是極強(qiáng)的 。 第五，北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊(duì)伍。北京的高校多、大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 17 研究機(jī)構(gòu)多，而且多是著名的教學(xué)科研單位，其中的教學(xué)科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費(fèi)充足，可用于自己支配的費(fèi)用數(shù)額巨大。 第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。不僅如此，許多外地文化界、演藝界人士也常年滯留北京，購(gòu)房購(gòu)車。他們的收入水平和消費(fèi)水平都很高。 此外，有不少地方企業(yè) 家在北京購(gòu)房，偶爾一住。還有一些條件好的退休人員，因?yàn)楸本┑尼t(yī)療水平高，也來(lái)到北京定居。 以上都 對(duì)北京的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大影響 ，這也是北京作為首都與全國(guó)各地房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的顯著區(qū)別。 三、本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì) “大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目”作為地下與地上、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，為了更合理、高效、節(jié)能和環(huán)保的建設(shè)本項(xiàng)目，即更優(yōu)質(zhì)的利用地鐵站點(diǎn)和周邊的土地資源、提高社會(huì)服務(wù)附加值，積極有效地進(jìn)行探索城市軌道交通與城市建設(shè)綜合體的無(wú)縫連接及業(yè)態(tài)的升級(jí)、創(chuàng)新嘗試。本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi) ，含四個(gè)不同的規(guī)劃內(nèi)容包括：居住、托幼、商業(yè)金融和街心綠地。項(xiàng)目地上總建筑面積約 16 萬(wàn)平方米，地下建筑面積將根據(jù)與地鐵車站無(wú)縫連接及滿足項(xiàng)目配套需要來(lái)確定。 本項(xiàng)目區(qū)位的軌道交通優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在： 地鐵四號(hào)線、十一號(hào)線與本區(qū)域及本地塊的關(guān)系如下圖所示： 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 18 建設(shè)中的地鐵四號(hào)線，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號(hào)線，東西橫貫?zāi)铣?。通過(guò)這些軌道交通設(shè)施，使南城與北京的經(jīng)濟(jì)核心， CBD地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來(lái)。如此便利的交通條件，極大地提升了城南的總體價(jià)值。通過(guò)沿線周邊的地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)地鐵的穩(wěn)定客 流，南城的整體房地產(chǎn)品質(zhì)也將有質(zhì)的提升。 本地塊西距地鐵四號(hào)線馬家堡西路站 500 米，北依地鐵十一號(hào)線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，地理位置優(yōu)越，交通便利，軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)在此形成了完美的結(jié)合。 地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢(mèng)想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。但這些優(yōu)勢(shì)需要通過(guò)開發(fā)企業(yè)的認(rèn)知與重視在項(xiàng)目的整體規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)過(guò)程中逐步實(shí)現(xiàn)。 本項(xiàng)目區(qū)位的 景觀規(guī)劃和利用 如下圖所示： 項(xiàng)目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河 ,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī) 劃城市綠地與北側(cè)綠地相呼應(yīng) ,形成完整景觀體系。 除此以外，項(xiàng)目周邊交通便利，居住環(huán)境優(yōu)良，地鐵、輕軌、多路公交線路和高速經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊。 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 19 四、本項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （一）區(qū)域環(huán)境分析 北京東、西、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)較早，且五環(huán)以內(nèi)有效供應(yīng)已顯不足，開發(fā)商和購(gòu)房者目光逐漸轉(zhuǎn)向南城區(qū)域。目前，南城區(qū)域仍以中端項(xiàng)目為主流。近年隨著整體區(qū)域價(jià)值的提升，銷售價(jià)格不斷攀升，該區(qū)域也出現(xiàn)了較多中高檔產(chǎn)品并獲得廣泛市場(chǎng)認(rèn)可度。 城市建設(shè)和政策導(dǎo)向引起開發(fā)重點(diǎn)南移，城市道路交通網(wǎng)絡(luò)體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設(shè)為各區(qū)域間價(jià)值流動(dòng)提 供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強(qiáng)。截至 2022 年底，豐臺(tái)區(qū)常住人口達(dá)到 萬(wàn)人，本區(qū)域大型居住板塊提供 30萬(wàn)常住人口，消費(fèi)潛力驚人。 交通方便，使得周邊商品房和辦公樓市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛。 目前，本區(qū)域已售和在售項(xiàng)目約 30個(gè)，圍繞在本項(xiàng)目周圍已形成 800萬(wàn)平米住宅總量。與此同時(shí)，隨著北京市政府對(duì)南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)必將帶來(lái)更大的商業(yè)市場(chǎng)潛力。 （二）土地供應(yīng) 在北京未來(lái)幾年內(nèi)的潛在住宅類用地供應(yīng)量中，南城將占有很大比例。但在目 前市場(chǎng)條件下，其中大部分拆遷難度相對(duì)較大，土地價(jià)格相對(duì)較高。本項(xiàng)目 通過(guò)招投標(biāo)中標(biāo)已取得土地使用權(quán)，項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為拆遷后的平整土地，為本項(xiàng)目的開工建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。 （三）生活配套設(shè)施情況 項(xiàng)目周邊 1公里的范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，項(xiàng)目隔馬家堡東路東側(cè)為萬(wàn)客隆超市，購(gòu)物與餐飲氛圍已逐漸開始形成。 （四）周邊住宅類樓盤分析 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 20 通過(guò)對(duì)本地塊周邊典型樓盤進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其共同的特點(diǎn)是：價(jià)格上揚(yáng)迅速，銷售周期較短。 2022 年至 2022 年 10 月底，本區(qū)域居住類樓盤的平均年漲幅超過(guò)了 20%。具體情況如下： 2022年以前，本區(qū)域開盤項(xiàng)目有怡然家園、城南嘉園（一期）、晨新園、康緣居等 10 多個(gè)樓盤，主要價(jià)位集中在 4500 元以下。 2022 年隨著北京市城市開發(fā)的重點(diǎn)開始向南城轉(zhuǎn)移、地鐵四號(hào)線的修建、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及北京市房?jī)r(jià)整體走高，本區(qū)域樓盤開始整體上漲。當(dāng)時(shí)開盤的遠(yuǎn)洋自然、飛亞小區(qū)、瑞麗江畔、城南嘉園（ 2期）等樓盤售價(jià)集中在 5500元 /平米至 6500元 /平米之間，其中地鐵四號(hào)線石榴莊路站西側(cè)的星河城更是依靠良好的設(shè)計(jì)、齊全的配套與優(yōu)越的位置，突破了 7000元 /平米的售價(jià)。 2022 年，隨著北京市房?jī)r(jià)的持續(xù) 走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號(hào)線通車時(shí)間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來(lái)經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。 2022 年年初開盤的遠(yuǎn)洋自然 2 期、瑞麗江畔尾盤、星河城 3 期、楓南世嘉在經(jīng)過(guò)半年的漲幅后，達(dá)到了 8000元 /平米的左右。其中星河城 3期的售價(jià)更是突破了 9000 元 /平米。 遠(yuǎn)洋自然、西馬 178。 金潤(rùn)家園等成規(guī)模社區(qū)的建成，及正在建設(shè)的地鐵 4號(hào)線、規(guī)劃中的地鐵 11 號(hào)線和石榴莊路拓寬等市政交通設(shè)施的實(shí)施，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域環(huán)境全方位的品質(zhì)升級(jí)。本區(qū)域及從其他區(qū)域外來(lái)的購(gòu)房者會(huì)對(duì)本區(qū)域樓市形成強(qiáng)大的支持，使本區(qū)域 房?jī)r(jià)的上升形成較大空間。 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 21 另外一方面，本項(xiàng)目地下空間擬與地鐵無(wú)縫接軌，使得本項(xiàng)目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目， 成為 本項(xiàng)目主要的亮點(diǎn)之一。 （五）商業(yè)類樓盤分析 2022 年的市場(chǎng)需求非常旺盛，企業(yè)在 北京 繼續(xù)積極擴(kuò)張， 2022 年 第四季度空置率同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。 2022年全年預(yù)計(jì)將超過(guò) 100萬(wàn)平米。 仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示： “ 由于許多企業(yè)擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，我們本應(yīng)看到更多的吸納量，但同時(shí)一些原本 2022年 10月份完工的項(xiàng)目將會(huì)延遲到 次 年 3月。很多公司都選擇入駐新 建成的優(yōu)質(zhì)寫字樓以迅速擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。 2022 年將有大批新項(xiàng)目完工，我們將看到吸納量可能增長(zhǎng)三倍。 ” 由于一些寫字樓項(xiàng)目延遲了入駐時(shí)間，市場(chǎng)整體租金水平仍保持平穩(wěn)。而一些頂級(jí)寫字樓由于沒有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。受加入 WTO后的金融改革帶動(dòng)，銀行金融業(yè)成為 2022年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。 相對(duì)開發(fā)較早目前已較為成熟的住宅市場(chǎng)來(lái)講，本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在住宅配套底商的階段，屬于住宅、商業(yè)金融和托兒所綜合配套建設(shè)，各樓盤的商業(yè)配套基本上為面對(duì)本樓盤需求群 體。到目前為止，馬家堡住宅板塊缺乏綜合性商業(yè)消費(fèi)中心，且區(qū)域商業(yè)特色性不夠強(qiáng)。 大紅門住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 中招國(guó)發(fā)工程項(xiàng)目管理有限公司 22 （六）風(fēng)險(xiǎn)分析 成本風(fēng)險(xiǎn)：由于土地成本已超過(guò)項(xiàng)目綜合成本的 40%以上，所以本項(xiàng)目必須嚴(yán)格控制建設(shè)成本、管理成本及銷售費(fèi)用，但建設(shè)成本與產(chǎn)品品質(zhì)和售價(jià)相關(guān)聯(lián)、銷售費(fèi)用又與市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)和回款直接相關(guān)，因