【文章內(nèi)容簡介】 民生活水平的狀況，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。） 項目微觀區(qū)位分析 ◆ 周邊配套設(shè)施尚不完善，一定程度上制約本區(qū)域更高層面的發(fā)展本案位于銅陵市東北部，與銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相接，屬于政府規(guī)劃建設(shè)新區(qū)地帶。周邊地塊未全部開發(fā)完畢，缺乏娛樂、購物、金融、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套，餐飲、休閑也未完全形成氣候。本案北側(cè)已經(jīng)開發(fā)有建面30萬平方米的柏莊春暖花開，西面是萬泰集團開發(fā)的萬泰翡翠城。◆ 對內(nèi)、對外道路交通便利，直接影響和輻射蕪湖等市外市場本案位于銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處，道路交通便利，目前1119路共五路車經(jīng)過，已經(jīng)與市區(qū)形成有效的交通路網(wǎng)。翠湖一路西往銅陵縣，東往獅子山區(qū)，石城大道南往銅陵市區(qū)，北往經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。尤其是翠湖一路可直接連接蕪湖等市、區(qū)，影響和輻射極為明顯、便捷?！?銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)形象具有正面推動和引導作用本案與省級銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相臨，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于項目的北面，目前建成面積達30平方公里，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)形成了以銅材深加工、電子基礎(chǔ)材料、裝備制造及零部件為主導產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代紡織服裝、生物制藥、精細化工業(yè)為特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)格局，現(xiàn)已累計引進100余家工業(yè)項目，總投資規(guī)模達150多億元，目標是建成產(chǎn)值1000億元的科技園區(qū)。 項目地塊分析 ◆ 坐北朝南，交通要道點睛之處本案處于石城大道與翠湖一路的交匯處，車流匯集及主要分流之處，更是處于新城區(qū)的核心區(qū)域，處于上風上水位置?！? 地塊南高北低，地塊基本方正本案總占地面積約70000平方米，但地塊地勢呈南高北低現(xiàn)象，地塊東面未有開發(fā)，項目地塊屬于生地。地塊基本方正?！? 中高檔樓盤開發(fā)促進項目形象提升本案北面、西面、西南面均有大型開發(fā)成形的住宅樓盤，北部的五星級逸頓國際大酒店、高爾夫球場對本案的開發(fā)形成了有效支撐。 項目SWOT分析 優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses） 未來城區(qū)的中心區(qū)域； 便利的對外交通； 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)； 周邊大型中高檔社區(qū)逐漸形成； 萬泰集團較好的品牌效應(yīng)支持。 地塊地勢不平整，不利于規(guī)劃建設(shè)； 地塊東面、南面未開發(fā)影響項目形象； 距離市區(qū)主流消費群體較遠； 東面未開發(fā)，短時間內(nèi)難以形成良好商業(yè)氛圍； 銅陵市政府規(guī)劃2010年建成10個購物中心。機會（Opportunities）威脅（Threats） 城市新規(guī)劃及“雙千億”工程為項目高速發(fā)展帶來機遇； 城市核心商圈商業(yè)亟需升級換代； 項目周邊存在的巨大商業(yè)空白； 銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、周邊社區(qū)、市縣潛在的大量消費群體； 交通要道帶來的大量人流。 北部新區(qū)尚有許多未開發(fā)土地，會帶來一定的同質(zhì)競爭； 大量社區(qū)商業(yè)搶占市場份額； 銅陵市已有大型品牌百貨商業(yè)，多年占據(jù)市場較大份額； 銅冠商業(yè)廣場的商業(yè)尚未完全飽和； 市區(qū)開發(fā)的置地財富廣場、銅陵商城形成競爭。 項目定位難點難點一：周邊物業(yè)形象參差不齊延石城大道由南向北，沿路的銅峰電子及沿線物業(yè)整體形象帶有工業(yè)園區(qū)的性質(zhì)，造成檔次低、環(huán)境不夠理想的印象。翠湖一路東段，物業(yè)形象參差雜亂，這導致本案物業(yè)形象檔次的提升受到牽制。從萬泰翡翠城以及柏莊春暖花開的形象廣告可以看出其極力塑造出與眾不同的物業(yè)形象，增強市場印象。國際華城、豪邦康城也只是兼顧自身社區(qū)的環(huán)境打造，對本案形成不了正面推動。難點二：商業(yè)功能組合復合要求增大本案在政府的初步規(guī)劃中只是作為大型超市選址之地，現(xiàn)項目的體量僅超市不能完全消化，須進行復合性商業(yè)組合。在商業(yè)功能上，辦公、會議、展覽、酒店、購物、餐飲、休閑、娛樂、居住、停車等多功能為一體，但目前銅陵市酒店的年入住率在63%左右，星級酒店及大大小小賓館接近50家，數(shù)量較多。作為大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，多功能組合勢在必行，若減少酒店商業(yè)功能則增加其他物業(yè)體量或減少項目容積率，同時致使項目的復合程度趨差，也降低了項目的整體競爭力。難點三：優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的進駐尚需努力爭取本案屬于大型商業(yè)地產(chǎn)項目，毫無疑問受到大型主力店、次主力店的制約。商業(yè)地產(chǎn)的操作主要在于商業(yè)資源的運用與組合，本案要區(qū)別于其他項目及未來可能出現(xiàn)的競爭對手，重要的在于具備強勢的商業(yè)資源獲取。商業(yè)資源的獲取對項目的其他功能板塊定位具備絕對支撐作用，相關(guān)機會尚需努力爭取。難點四：寫字樓與購物中心、公寓各體量確定需要進一步挖掘市場銅陵大力發(fā)展有色金屬及銅產(chǎn)業(yè)，進駐銅陵的企業(yè)的辦公區(qū)域分散，本案在寫字樓方面的競爭對手已經(jīng)出現(xiàn)，勢必分走部分客源。購物中心及公寓面臨同樣問題。 解決辦法——占領(lǐng)銅陵商業(yè)戰(zhàn)略制高點，先聲奪人創(chuàng)造無所匹敵的商業(yè)概念，爭取政府政策強力支持，捆綁商家開發(fā)，打造項目的唯一性和排他性。從項目分析、項目SWOT分析及以上對項目難點分析來看，本案所具有的優(yōu)勢大部分是一種預期，目前可以直接利用上的少；而劣勢是目前已經(jīng)客觀存在，而且可變性低或僅依靠開發(fā)商改善的難度較大。因此本案只有通過商業(yè)概念的挖掘及優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的捆綁，最大限度獲得政府政策支持，打造項目的唯一性和排他性，才能使本案擁有更獨特的優(yōu)勢，在這場商業(yè)與地產(chǎn)的競爭中勝出。而地價成本高低對本案影響同樣巨大。商業(yè)氛圍淡薄銅陵新城區(qū)中心區(qū)位全力提升總體規(guī)劃檔次心理障礙偏離市區(qū)挖掘自身價值項目難點項目規(guī)模較大配套尚不完善品牌號召力明顯政策傾向性低排他性唯一性較難控制優(yōu)質(zhì)商業(yè)伙伴捆綁同類項目競爭 項目功能組合定位 以中高檔購物商場為開發(fā)中心；以高輻射力商業(yè)業(yè)態(tài)組合群為開發(fā)亮點；以中高端商務(wù)辦公寫字樓為互補；以星級酒店、步行街開發(fā)為補充配套；以“PT37總部經(jīng)濟大廈”、“PT37 e 購中心”為概念支持。 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 本案發(fā)展商業(yè)物業(yè)前景良好，正當其時。立足項目所在區(qū)域，依托新城區(qū)的建設(shè)加速，居住社區(qū)逐漸成熟，進駐經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)逐漸增多，打造高輻射力商業(yè)綜合體，滿足城市居民的日益增長的多方位消費需求，有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將輻射區(qū)域延伸之周邊市縣乃至長江對岸。成為長江沿江經(jīng)濟帶上主要消費區(qū)域和標桿型商業(yè)中心。銅陵城市商業(yè)總體特征之一：老城區(qū)商業(yè)相對集中，影響力巨大：◆ 老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營的價值高地，尤其長江中路，人氣很旺；◆ 其他區(qū)域商業(yè)人氣呈現(xiàn)明顯不足，租金較低。靠近城區(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。銅陵市商業(yè)版圖城市商業(yè)總體特征之二：城市主要道路商業(yè)衰減明顯：整個城市道路的邊界，其實就是城市商業(yè)的邊界。主城區(qū)道路邊界，東向：銅都大道；南向：金山路；西向：銅官大道；北向：北京路。本案銅陵市商業(yè)邊界圖注：隨著道路的延伸，商業(yè)衰減非常明顯，虛線區(qū)域商業(yè)幾乎絕跡。◆ 商場和專賣店等密集，商品品類豐富：在長江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長江中路。◆ 某一單一業(yè)態(tài)經(jīng)營單街扎堆特征明顯。◆ 休閑、娛樂業(yè)遍地開花：歷史以來，銅陵市就屬于工礦城市，外來人口較多，使得與流動人口相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、浴場、KTV、足浴、桑拿城的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊。比較有名氣的服務(wù)場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠的城市主干道旁。小結(jié)：近年商業(yè)競爭態(tài)勢： 成熟商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)逐漸升級，但是仍以普通購物商業(yè)業(yè)態(tài)為主，業(yè)種業(yè)態(tài)雷同較嚴重，統(tǒng)一經(jīng)營管理的精細化程度不高，銅冠商業(yè)廣場的開業(yè)及銅陵商城的再造說明了商業(yè)的發(fā)展永不停步。本案商業(yè)發(fā)展應(yīng)與銅陵市已有的商業(yè)物業(yè)有所差別，宜發(fā)展高輻射能力、業(yè)態(tài)業(yè)種復合程度較高、經(jīng)營管理水準絕佳、組合功能更強的商業(yè)綜合體。本案區(qū)域發(fā)展趨勢: 存在商業(yè)空白，目前該區(qū)域已經(jīng)聚集了一定消費能力的中高端消費群體，而未來更加逐漸提升，發(fā)展前景可觀，區(qū)位屬于新城區(qū)中心區(qū)位，扼守東西南北交通要道，為項目的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。長遠來看，本案區(qū)域早遲會形成一個新的城市商圈。 發(fā)展商務(wù)寫字樓的可能性 建議以“總部經(jīng)濟大廈”發(fā)展中高端純商務(wù)寫字樓。 總部經(jīng)濟概念總部經(jīng)濟是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，并通過“總部－制造基地”功能鏈條輻射帶動生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟形態(tài)。發(fā)展總部經(jīng)濟可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會資本效應(yīng)。大批國內(nèi)外企業(yè)總部入駐，可以提高區(qū)域知名度、信譽度，促進區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，推進多元文化融合與互動，加快城市國際化發(fā)展?？偛拷?jīng)濟理論是由北京市社會科學院總部經(jīng)濟研究中心主任趙弘研究員國內(nèi)首次提出的。趙弘研究員出版了我國第一部總部經(jīng)濟理論專著——《總部經(jīng)濟》。 發(fā)展總部經(jīng)濟的五個條件 第一個條件是區(qū)域擁有高素質(zhì)的人力資源和科研教育資源，能夠使得公司總部以較低的成本進行知識密集性價值活動的創(chuàng)造。第二個條件是區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢和良好的交通運輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。第三條件是區(qū)域必須具有便捷的信息獲取以及良好地同異地溝通的信息通道，同時在基礎(chǔ)性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的差異。第四個條件是區(qū)域必須具備良好高效的法律制度環(huán)境，具有多元的文化氛圍。第五個條件是區(qū)域應(yīng)逐步形成圍繞總部服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系。 有色金屬工業(yè)發(fā)展及前景分析有色金屬是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)材料，航空、航天、汽車、機械制造、電力、通訊、建筑、家電等絕大部分行業(yè)都以有色金屬材料為生產(chǎn)基礎(chǔ)。隨著現(xiàn)代化工、農(nóng)業(yè)和科學技術(shù)的突飛猛進，有色金屬在人類發(fā)展中的地位愈來愈重要。它不僅是世界上重要的戰(zhàn)略物資，重要的生產(chǎn)資料，而且也是人類生活中不可缺少的消費資料的重要材料。國內(nèi)有色金屬行業(yè)集中度低、規(guī)模效益差、資源分散，同時又是與國際市場接軌緊密的行業(yè)之一。在目前有色金屬需求旺盛的情況下，有色企業(yè)勢必要加大礦山資源投入力度。參股或者控股海外礦山、企業(yè)，能彌補中國有色礦產(chǎn)資源的不足，轉(zhuǎn)變中國企業(yè)在原料波動中的不利局面。此外，企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和行業(yè)集中度的提高可以更好的提高企業(yè)抗風險能力，能扭轉(zhuǎn)中國企業(yè)在類似銅精礦加工費等談判中既沒有“定價權(quán)”也沒有“話語權(quán)”的境地。中國在21世紀的前20年，仍將處在工業(yè)化的過程中，制造業(yè)的快速發(fā)展，將會帶動國民經(jīng)濟保持一個較長的高速增長期。因此，作為工業(yè)基礎(chǔ)的有色金屬工業(yè)的發(fā)展狀況對中國經(jīng)濟能否繼續(xù)保持相對較高的增長率就顯得更加重要。中國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，是有色金屬行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)。今后一段時期，中國有色金屬的需求將保持穩(wěn)定增長。 銅產(chǎn)業(yè)鏈銅產(chǎn)業(yè)鏈自上而下分別是礦山、銅精礦中間商（國內(nèi)、國際貿(mào)易商）、冶煉廠商、精銅中間商（國內(nèi)、國際貿(mào)易商）、銅加工企業(yè)，再下游是消費類企業(yè)，如交通、家電、建材、電子、機械、輕工等行業(yè)的企業(yè)。 銅陵市寫字樓分布情況——主要在淮河大道一帶，從發(fā)展來看，該區(qū)域商務(wù)性質(zhì)并不濃厚，特點并不明顯，距離本案較遠。目前銅陵寫字樓市場反映是租售情況良好，一度供不應(yīng)求，但是入駐企業(yè)規(guī)模不大，影響有限。具有地段優(yōu)勢、寫字樓基本背景或辦公條件的大廈，主要有以下幾個：A、金都大廈：位于銅陵市淮河大道與義安大道交叉口，占地面積為8430平米。金都大廈總建17層，整體高度近100米，是銅陵市最高的高層建筑之一，其主體以現(xiàn)代風格為主。金都大廈17層，大開間、大格局，為酒店用房。沿街面有商鋪，經(jīng)營茶葉與建材。8到16層為辦公樓，有60家公司入駐，租金約16元/平。17層約700平方米，有酒吧、咖啡廳、茶樓、桑拿等休閑娛樂場所，總建筑面積共計16000平方米。該大廈是2004銅陵最具規(guī)模的大型地產(chǎn)項目，2006年竣工使用。租期：二年。B、銅商品市場大廈： 位于淮河大道中段1220號，1996年開發(fā)建設(shè)，屬銅陵有色。 高17層，為主樓副樓半圍和形狀，現(xiàn)有200家單位入駐，太平洋保險公司和安利、銅陵國旅分別租用一整層，租金為25元/m2。 周邊銀行、酒店、超市、餐飲配套完善，交通便捷。 旁邊有兩