物業(yè)管理酬金制研究之計提基數(shù)和計提比例(編輯修改稿)
2025-02-08 00:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的經(jīng)營利潤，還額外承擔(dān)了市政、計生、城建等多方面的社會責(zé)任和無償代供水、供電部門收費的責(zé)任和負擔(dān)。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)多年處于下降通道，再加上與業(yè)主的協(xié)商議價機制始終無法建立，使得本身就低的利潤空間多次被擠占，企業(yè)生存屢屢遇險。另外近年來，物業(yè)管理進入了高成本時代，物業(yè)服務(wù)成本和收入“倒掛”的現(xiàn)象愈演愈烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)竭力壓縮自己成本的同時，也期待收入和酬金的適當(dāng)提高。酬金率的適當(dāng)提高將有利于推動物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 (一 )酬金率提高是保證服務(wù)質(zhì)量的需要 由于《勞動合同法》實施、 CPI上 漲、最低工資標(biāo)準(zhǔn)上浮等因素，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動力成本大幅提高，加之近年來物業(yè)服務(wù)企業(yè)依靠共有部位開展多種經(jīng)營彌補物業(yè)服務(wù)費不足的收入明顯減少，物業(yè)管理行業(yè)整體利潤偏低。在酬金率保持不變的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均利潤率處于下降態(tài)勢。企業(yè)利潤下降，表明企業(yè)的盈利能力在不斷削弱，必然導(dǎo)致其對相關(guān)服務(wù)內(nèi)容的壓縮和對人力資源投入的緊縮。這些問題導(dǎo)致的結(jié)果就是企業(yè)對業(yè)主提供的服務(wù)達不到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)，例如：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容中對硬質(zhì)外墻面的清洗，按有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)的要求應(yīng)一年清洗兩次，而企業(yè)為節(jié)約成本可能變?yōu)?1年清洗 1次，或 2年清洗 1次，甚至多年都不清洗；再如根據(jù)不同服務(wù)等級要求，物業(yè)大堂地面有拖抹、打蠟拋光和鏡面處理三個標(biāo)準(zhǔn)不同的處理方法，成本激增后，企業(yè)只能用一般拖抹的方式進行基礎(chǔ)保潔，等等。長此以往，小區(qū)的環(huán)境惡化、樓宇老化，城市環(huán)境都會受到影響。所以物業(yè)管理成本的上升不僅是減少企業(yè)利潤的問題，而且是牽扯到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主 利益、樓宇完好、城市美觀的重大問題。因此，要扭轉(zhuǎn)這種不利局面，首先就要從增強企業(yè)的盈利能力入手，并把這種盈利能力建立在物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)這個主業(yè)的基礎(chǔ)之上。從這個角度而言，適當(dāng)提高酬金率，不但是解決當(dāng)前企業(yè)生存危機的必要手段，而且也是保證整個行業(yè)良性發(fā)展和促進城市綜合管理的一條重要途徑。 (二 )酬金比例市場化是趨勢 酬金或酬金率多少才合適物業(yè)服務(wù)企業(yè)和所有企業(yè)在經(jīng)營目標(biāo)方面是一致的，就是追求利潤最大化。但是這種最大化的追求并不是一廂情愿的，在追求利潤最大化的過程中存在幾個市場和政策的制約問題 ．一是追求的利潤目標(biāo)要與服務(wù)水平相適應(yīng)；二是提供的服務(wù)內(nèi)容要與業(yè)主的認可程度和接受能力相適應(yīng)；三是與市場上同類項目的橫向比較和相互競爭相適應(yīng)；四是與政府有關(guān)價格管理方面的政策和規(guī)范相適應(yīng)。 這里要特別強調(diào)的是，不能認
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