【文章內容簡介】 房后一直在觀望猶豫的客戶，也終于等到了簽單的時候。累計到 10月份，翠湖別墅共計售出 40套左右，升達房地產(chǎn)為此將價位上調 5%。 實現(xiàn)別墅價值： 對 2022年 8月以后開盤的單位，實現(xiàn)了均價調整，均價從原來的 8000元，上調到均價1000011000元。由于客戶對翠湖別墅的品質認可沒有發(fā)生動搖，而只是感覺起來有些貴了。雖然感覺貴，但是由于受到樣板間的品質支持，翠湖別墅在北京的知名度與美譽度直線上升。 別墅項目案例之玫瑰園 —— 翠湖別墅市場歷程 定位： 倚稻香湖市級旅游度假區(qū)自然景觀，明確的水景別墅定位。 在圈內樹立起優(yōu)雅水景環(huán)境的清晰形象。 推廣話題 : 自然地理位置 大規(guī)模開發(fā)面積 消費者對生活品質的追求 別墅項目案例之玫瑰園 —— 翠湖別墅推廣要略 Townhouse項目類型 Townhouse的基本解讀 1 北京的 Townhouse緣起： 別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。 公寓位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。 Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應運而生。 原始的 Townhouse概念： TOWNHOUSE的原始概念是 “ 聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫 ” ，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過 4層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。 別墅 總價高 交通位置與市政條件 有天有地 環(huán)境舒展 公寓 單價、總價均高 容積率高、建筑密度大 空間窘迫感 位于市區(qū)中心 Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物 有天有地 環(huán)境舒展 單價、總價均有明顯優(yōu)勢 位置上盡量靠近市中心 Townhouse的基本解讀 2 北京受到認可的 TOWNHOUSE項目符合十大標準 —— 位置：應位于城市邊緣地帶，車程 5至 30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 交通：周邊應有完善的交通道路網(wǎng)絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。 環(huán)境：不僅強調社區(qū)內環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過 0． 6，其規(guī)模最好在 15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。 建筑：社區(qū)強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必需齊備。 價格：一套售價控制在 80萬至 180萬元之間為好。 服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質、貼心、到位。 文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 Townhouse的四種形式 通常，我們稱 Townhouse為聯(lián)排別墅，因為 Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標志的。但實際上 ， 一個純粹的 Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式 ,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。 在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼 ?聯(lián)排別墅 由三個以上的相同單位平行組合而成。是 Townhouse項目最為常見的建筑形式。 ?雙拼別墅 兩個相同的單位平行組合而成。 ?疊拼別墅 從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個單位組成；實際上，其中一戶的 “ 一層 ” 從二層開始，將不擁有庭院。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。 ?獨棟別墅 形體獨立的單位。 傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設計上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個性。 Townhouse獨棟通常棟與棟之間沒有實質區(qū)別甚至完全一樣。 傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。 Townhouse獨棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。 Townhouse獨棟 傳統(tǒng)別墅 Townhouse的發(fā)展 ?2022年，北京 Townhouse年 ?適中、均好 普通 Townhouse作為介于公寓和別墅之間的一種新型住宅，其最明顯的特點是適中性、均好性。價格適中，一套普通 TownHouse和三環(huán)邊上一套高檔公寓價格相當；相對于占地較大的獨立住宅而言，一組 TownHouse蓋在一起，平均到每戶占地大幅減少，墻體可互相借用，建筑造價大幅降低； TownHouse對周圍環(huán)境、交通和基礎設施的依賴程度較高，所以離城區(qū)不會很偏遠，同時又保留了自己的院落和天空，兼顧鄰里親情。 ?市場新鮮感 2022年市場上 Townhouse風聲水起，一出現(xiàn)就以新穎的建筑形式吸引市場的眼光。市場上推出的 Townhouse絕大多數(shù)正在效果圖階段，實景還未浮出水面，沒有入住，加上跟風的心理，Townhouse還停留在看上去很美的階段。 ?2022年， Townhouse遭遇瓶頸 ?模仿有余，創(chuàng)新不足 目前北京的 Townhouse開發(fā)商思路雖有所跟進，但仍是走別墅和公寓的折中路線。由于受最大限度的用地效益、容積率和成本等因素的限制，一些項目仍不免留有兵營的 “ 遺跡 ” 。 ?容積率過高，生活配套不足 Townhouse的初衷降低容積率在很多項目中得不到貫徹實施，而且生活配套不足 Townhouse理論上應具有的優(yōu)勢成為實際操作中的弱勢。 ?行業(yè)盲目跟風，存量釋放過程中 2022年至 2022年上半年，行業(yè)的盲目跟風、引起部分 Townhouse項目的供應量囤積。 經(jīng)過北京演繹的 Townhouse有各自的特色與賣點 : ?區(qū)位優(yōu)勢者 亞運新新家園、時代莊園、康城、萬科青青家園、金色惠谷家園無疑能夠 “ 沾 ” 到地段優(yōu)勢的光，也許正基于此，亞運新新家園總經(jīng)理張斌說，占區(qū)位優(yōu)勢的 TOWNHOUSE和國外的TOWNHOUSE是基本一樣的，那就是第一居所的定位，位于城市邊緣，價格與城里的公寓價格差異不大。較有實力的購買者完全可以一步到位，作為自己純以居住為目的的居所。與亞運新新家園僅幾分鐘車程的太合時代莊園定位于 “ 城里的 TOWNHOUSE”， 位于五環(huán)外一點，地域優(yōu)勢占盡。 ?環(huán)境優(yōu)勢者 具有了 “ 北京特色 ” 的 Townhouse對于環(huán)境的營造大體是一樣的。低容積率越低越好、綠化面積越大越吸引人。不過，龍山新新小鎮(zhèn) 。一些項目選址在郊區(qū)，得天獨厚的空氣、旅游等資源，更是為環(huán)境本已很優(yōu)越的社區(qū)又增加了許多賣點。 ?設計優(yōu)勢者 最先成為京城 Townhouse現(xiàn)房項目的橘郡，其一期售罄后，仍然有許多人前往參觀，其具異國情調的社區(qū)規(guī)劃受人稱道。東方比華利、慧谷根園，也是憑借各自獨特的設計優(yōu)勢引人注目。亞運新新家園的設計含量也很高，設計出獨具風格的透天中庭，將種滿各類植物的一個透天中庭凹入屋內，給人與自然朝夕相處的感覺?？煽闯?TOWNHOUSE的建設者們對這一新生事物的良苦用心。 北京 Townhouse市場特點 —— 賣點各自精彩 作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式， Townhouse不能成為市場份額可觀的住宅項目。他的消費群，是具有明顯共同特征的族群： ?城市邊緣 Townhouse的消費族群 由于 Townhouse往往至少位于城市邊緣，即使是面對普通白領階層的定位也偏低。購買城市邊緣、價格昂貴 TOWNHOUSE的客戶群應該是 “ 非常有實