【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ） 相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對(duì)于投資，營(yíng)銷(xiāo)方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。 – 融資創(chuàng)新 ? 房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。去年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足 28％，銀行融資占 ％，建筑公司的工程墊款和購(gòu)房者的預(yù)付款占 38％（后者的 80％也源于銀行貸款），在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢(qián)袋之際，廣大中小開(kāi)發(fā)商必須積極謀求在資本市場(chǎng)一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購(gòu)房者的預(yù)付款，最后是公司上市。 – 銷(xiāo)售創(chuàng)新 ? 房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來(lái)越艱難的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷(xiāo)售特色，合理的選擇了適合于自己的銷(xiāo)售方法。 內(nèi)外部環(huán)境及 SWOT分析 – 建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高 ? 2022年，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)含量就提出了更高要求。而技術(shù)含量所帶來(lái)的是產(chǎn)品質(zhì)量、人性化、舒適度、節(jié)能環(huán)保等方面核心居住品質(zhì)的提升，這些才是地產(chǎn)產(chǎn)品正真立于不敗之地的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 – 精細(xì)化整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)。 ? 對(duì)于正在全面建設(shè)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，高精度整合設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化模式將是未來(lái)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品在進(jìn)行設(shè)計(jì)之前，就應(yīng)考慮到客戶(hù)未來(lái)的更多需求，從結(jié)構(gòu)到戶(hù)型、室內(nèi)設(shè)計(jì)、家裝配套、營(yíng)銷(xiāo)策劃等，都需要有更精準(zhǔn)、人性化的考慮，可進(jìn)行靈活的變更和調(diào)整，適應(yīng)不同的居住習(xí)慣和生活群體。 內(nèi)外部環(huán)境及 SWOT分析 內(nèi)部環(huán)境分析 (行業(yè)分析 ) – 主要競(jìng)爭(zhēng)者分 析 ： ? 目前， 萬(wàn)科地產(chǎn)在行業(yè)處于領(lǐng)先地位 ，從個(gè)股財(cái)務(wù)評(píng)估來(lái)看，保利的成長(zhǎng)力、現(xiàn)金流量和盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于萬(wàn)科， 大體略勝金地一籌 ，所以， 保利還存在很大的發(fā)展空間。 – 主要替代者分 析 ： ? 廉租房，二手房屋 ，對(duì)低收入家庭吸引力比較大； ? 經(jīng)濟(jì)適用房，社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅 ，具有價(jià)格低的特點(diǎn)； – 潛在進(jìn)入者分 析 ： ? 跨國(guó)公司 到中國(guó)開(kāi)辟市場(chǎng)：自改革開(kāi)放以來(lái)，外國(guó)公司逐漸關(guān)注于中國(guó)市場(chǎng)，但是壁壘較高，不構(gòu)成太大威脅； ? 大陸潛在競(jìng)爭(zhēng)者 ：民企迅速發(fā)展，并逐漸成為了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ? – 買(mǎi)方分 析 ： – 購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況：購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況在很大程度上決定了樓價(jià)的多少； – 購(gòu)買(mǎi)者的心理預(yù)期 :對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)有著一定影響，如當(dāng)樓市低迷時(shí)消費(fèi)者對(duì)樓市的信心下降，導(dǎo)致樓房售出數(shù)量減少； – 國(guó)家政策對(duì)購(gòu)房者的影響，從而使購(gòu)房者的行為進(jìn)一步影響到樓市； – 部分炒房團(tuán)對(duì)樓市的影響。 內(nèi)外部環(huán)境及 SWOT分析 內(nèi)外部環(huán)境及 SWOT分析 – 主要供應(yīng)商分 析 ： ? 水泥價(jià)格走勢(shì)： 內(nèi)外部環(huán)境及 SWOT分析 – 主要供應(yīng)商分 析 ： ? 鋼材價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)： 內(nèi)外部環(huán)境及 SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： ? 1. 公司最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其資源優(yōu)勢(shì)。 – 由于公司的控股股東保利集團(tuán)源于總參裝備部，其在全國(guó)各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括 土地、資金和人脈 。這有利于保利地產(chǎn)在全國(guó)各地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。 ? 2. 良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。 – 強(qiáng)大的執(zhí)行力是將戰(zhàn)略與決策付諸現(xiàn)實(shí)的保證 ,保利地產(chǎn)擁有一支有著很高的專(zhuān)業(yè)能力和職業(yè)操守 ,對(duì)工作兢兢業(yè)業(yè) ,對(duì)公司忠心耿耿的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)；同時(shí)公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的企業(yè)管理制度也為各項(xiàng)工作的執(zhí)行提供了良好的客觀環(huán)境。專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)與雷厲風(fēng)行的軍旅作風(fēng) ,形成為保利地產(chǎn)強(qiáng)大的工作執(zhí)行力。 – 保利地產(chǎn)一向以“快”著稱(chēng)。經(jīng)過(guò)十幾年的專(zhuān)業(yè)運(yùn)作 ,公司已經(jīng)具備了很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)實(shí)力 ,一般住宅項(xiàng)目從獲得土地到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售只需要一年半左右的時(shí)間。 這種高效的項(xiàng)目運(yùn)作能力是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。 內(nèi)外部環(huán)境及 SWOT分析 ? – 2022年，公司結(jié)合“十一五”經(jīng)營(yíng)成果，編制了“十二五”發(fā)展規(guī)劃，公司十年戰(zhàn)略很清晰，提出“三個(gè)為主、三個(gè)結(jié)合”的發(fā)展戰(zhàn)略，確立了銷(xiāo)售超千億、凈利潤(rùn)過(guò)百億的發(fā)展目標(biāo)。 ? – 2022年，公司大力推進(jìn)區(qū)域布局深化，以一線(xiàn)省會(huì)城市為中心向二三線(xiàn)城市縱深發(fā)展，全年新進(jìn) 12個(gè)城市。全年新增房地產(chǎn)項(xiàng)目 45個(gè)項(xiàng)目，截止報(bào)告期末公司擁有可結(jié)算資源 4195萬(wàn)平方米，可持續(xù)發(fā)展能力進(jìn)一步增強(qiáng)。 ? – 優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和規(guī)范的企業(yè)運(yùn)作不斷強(qiáng)化公司“和者筑善”的品牌形象，品牌價(jià)值持續(xù)提升，影響力不斷增強(qiáng)，連續(xù)五年蟬聯(lián)“國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值 TOP10” 榜首。 “ 親情和院 ” 物業(yè)服務(wù)品牌在全國(guó) 106個(gè)社區(qū)得到廣泛認(rèn)可。 內(nèi)外部環(huán)境及 SWOT分析 劣勢(shì)： 2022年購(gòu)入約 1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，土地成本較高，這使其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格彈性較小。 39個(gè)百分點(diǎn)至 162%：主要源于期內(nèi)借款增加和貨幣資金下降?？紤]到期末公司尚有 156億元貨幣資金， 財(cái)務(wù)壓力有增加 。 內(nèi)外部環(huán)境及 SWOT分析 機(jī)會(huì)： 保利地產(chǎn)基本完成了全國(guó)化布局，開(kāi)始進(jìn)入收獲期，市場(chǎng)占有率將迅速提升。 中國(guó)的城市化進(jìn)程仍要繼續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，二三線(xiàn)城市成長(zhǎng)空間巨大 ,二、三線(xiàn)城市化進(jìn)程提速 。 3 、國(guó)家政策 重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房 ,所以 中小戶(hù)型普通商品住房 已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入快速增長(zhǎng)期 。 內(nèi)外部環(huán)境及 SWOT分析 威脅： （ 119， HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系對(duì)其資源獲得和市場(chǎng)均造成威脅