【文章內容簡介】 法人資本金 74 無形及遞延資產(chǎn) 31 個人資本金 75 無形資產(chǎn) 32 外商資本金 76 遞延資產(chǎn) 33 資本公積 77 34 盈余公積 78 251598 310941 無形及遞延資產(chǎn)合計 35 未分配利潤 79 2153612 7299378 其他長期資產(chǎn) 36 其中：上年未分配利潤 80 臨時設施 37 81 減：臨時設施攤銷 38 所有者權益合計 82 42405210 47610319 臨時設施凈值 39 83 臨時設施清理 40 84 其他長期資產(chǎn) 41 85 42 86 其他長期資產(chǎn)合計 43 87 資產(chǎn)合計 44 44486111 負債及所有者權益合計 88 44486111 54912970 補 充 資 料 ： 已貼現(xiàn)的商業(yè)承兌匯票 元 商品削價準備期末余額 元 融資租入固定資產(chǎn)原值 元 現(xiàn)有生產(chǎn)能力 湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司具有雄厚的資金實力、人才儲備和開發(fā)商品住宅小區(qū)的營運能力。 1． 2 項目概況 1． 2． 1 項目的建設背景 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 近 年來，我國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)隨著房價的持續(xù)高漲呈現(xiàn)走高的趨勢。雖然在國家宏觀調控下，竣工面積、土地開發(fā)面積、新開工面積等指標的增幅有所回落，但據(jù)業(yè)內有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020 年前三季度我國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅回落 個百分點。其中， 9 月份房價與 2020 年同期相比上漲 %；從分季走勢看，經(jīng)歷了宏觀調控的房地產(chǎn)市場，房價走勢開始實現(xiàn)穩(wěn)步下調。 70 個大中城市的銷售價格指標，今年一季度漲幅為 %，二季度漲幅 %。 6 月至 9 月的月度漲幅則分別為 %、 %、 %和 %。 商用物業(yè)近年來需求呈現(xiàn)強勁的發(fā)展勢頭，越來越受關注，國內投資者和海外基金紛紛投資商用物業(yè)。隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式，以全面融合房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商用物業(yè)（商業(yè)房地產(chǎn)）有望成為引領我國房地產(chǎn)的新增長點；而我國零售業(yè)的全面對外開放，將掀起新一輪商用物業(yè)的投資熱潮。商貿(mào)服務業(yè)的高速發(fā)展將要求城市加快調整商業(yè)結構模式，合理分布商業(yè)網(wǎng)點，以大型百貨商場為主導，以各種超市為基礎，發(fā)展專門店、專業(yè)店、便利店。因此，也就需要城市擁有更多分布合理的商 用物業(yè)。 項目所在地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 目前，湛江市房地產(chǎn)銷售狀況處于全省中等水平，商品房空置率低，房地產(chǎn)市場的消費對象主要以本土和周邊各縣區(qū)城市化人員為主。湛江市房地產(chǎn)市場的發(fā)展相對平穩(wěn)，沒有特別的高潮與衰落時期，即使是在國家宏觀調控緊縮時期也是如此；根據(jù)湛江市房管局多年來的房屋成交量的分析統(tǒng)計，市區(qū)年新建商品房交易量在 60 萬㎡左右。 根據(jù)湛江市中長期規(guī)劃，到 2020 年市區(qū)建成面積達 110 平方公里，城市非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模為 110 萬，年平均增加近 5 萬人。按人均居住面積 20 平方 米計算，還需要建設 956 萬平方米房屋，平均每年新增 95 萬平方米。 而湛江市目前房屋年竣工面積僅 5070 萬平方米，僅能滿足市區(qū)新增人口住房需求的 55%，市場空間還很大。此外，湛江市及所轄的五縣市目前的城市代水平僅為 24%， 2020 年城市化水平達至 35%以上，新增城市人口 73 萬以上，年均增加近 15 萬人。湛江作為粵西地區(qū)城鎮(zhèn)群的中心城市，其優(yōu)美的環(huán)境、良好的居住條件、優(yōu)質的教育條件及、醫(yī)療條件等等是周邊市縣無法相比的，必將吸引周邊縣市部分居民進入湛江市區(qū)投資置業(yè)居住，從而加大對湛江房 地產(chǎn)市場的需求。 湛江市的商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展迅猛，商貿(mào)服務業(yè)的發(fā)展增加了對商用物業(yè)的需求，加速了湛江市的商用物業(yè)建設的發(fā)展。近幾年，相繼建設有國貿(mào) A、 B、 C 座和世貿(mào)大廈、怡福國際等；零售業(yè)巨頭沃爾瑪也已落戶湛江；市區(qū)內的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的地上一、二層一般都是商用物業(yè)（商鋪位），但商業(yè)營業(yè)用房價格不高，商業(yè)公寓、寫字樓在數(shù)量、規(guī)模、價格上都存在著教大的潛力和發(fā)展空間。 項目所在地城市基礎設施環(huán)境 近年來，湛江市緊緊圍繞創(chuàng)建“國家園林城市”、“全國衛(wèi)生城市”、“國家環(huán) 保模范城市”和建設生態(tài)型城市的目標，充分發(fā)揮港口城市的優(yōu)勢，積極整合資源，建成南國熱帶花園、中澳友誼花園、綠塘河濕地公園、濱湖公園、金沙灣觀海長廊二期工程等大型景觀，努力把湛江打造成集飲食、娛樂、購物、觀光、休閑、度假、商務、會議等諸多功能于一體的現(xiàn)代化濱海城市，加大城市基礎設施的建設，城市環(huán)境、居住質量大大改善，將刺激居民對住房的投資熱情，帶動住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。本項目建設正是處于這樣一個大環(huán)境中，項目開發(fā)投資前景樂觀。 1． 2． 2 建設地點 本擬建設項目用地位于湛江市霞山濱海居住區(qū)海昌路 29 號，綜合樓 東鄰市審計局綜合樓，南臨海昌路，西面是中國人壽保險公司大樓；住宅樓北面是湛江市第二十五小，南鄰市審計局綜合樓；項目建設所在地向東延伸即臨觀海長廊，是不可多得的商住地塊。其綜合樓用地界址點坐標分別為：東南角： X ， Y ，西南角： X ， Y ，西北角： X ， Y ，東北角： X ， ； 其住宅樓用地地形不規(guī)則，主要的界址點坐標分別為： 東南頂角： ， Y ，西南頂角： X ， Y ，西北頂角： X ， Y ，東北頂角： ， Y 。擬建用地具體地理位置詳見圖 21。 1． 2． 3 項目建設內容和規(guī)模 本項目規(guī)劃總用地面積 3057 m2（其中住宅樓規(guī)劃用地面積 m2，綜合樓規(guī)劃用地面積 m2），總建筑面積約 （其中住宅樓為 m2，架空層未計算在內；綜合樓為 m2）， 其中地上建筑面積約為 9512 m2（住宅樓為 4007 m2，綜合樓為 5505 m2），地下室建筑面積為 m2（住宅樓地下室為 m2，綜合樓 地下室 m2），具體如表 121。 圖 21 擬 建 項 目 地 理 位 置 圖 表 121 項目建設內容和規(guī)模表 序號 項 目 單 位 數(shù) 量 備注 1 項目規(guī)劃總用地面積 m2 3057 項目總占地面積 3057 m2 其中 住宅樓 m2 綜合樓 m2 2 總建筑面積 m2 住宅樓架空層未計算在內 其中 住宅樓 m2 綜合樓 m2 3 地上建筑面積 m2 9512 住宅樓架空層未計算在內 其中 住宅樓 m2 4007 綜合樓 m2 5505 4 地下室建筑面積 m2 地下停車 位 40 個 其中 住宅樓 m2 其中 住宅樓 20 個 綜合樓 m2 綜合樓 20 個 1． 2． 4 產(chǎn)品和工程技術方案 項目建、構筑物方案 依據(jù)項目用地、建設資金和項目建設環(huán)境等建設條件，本項目擬按表 122 所列規(guī)模進行建設，建成后，將推出商業(yè)辦公面積 5505 平方米，住宅面積 4007 平方米的房產(chǎn)產(chǎn)品。 項目規(guī)劃要求建筑色彩造型新穎大方，與周邊建筑和濱海環(huán)境相協(xié)調，尊重自然生態(tài)環(huán)境，結合地域、地區(qū)特點，采用高起點的環(huán)境藝術及景觀設計 。 表 122 項目建設規(guī)模和產(chǎn)品方案表 序號 項目名稱 建設規(guī)模（㎡） 用途 備注 1 住宅樓 4007 商住 架空層未計算在內 2 綜合樓 5505 商業(yè)、辦公 3 地下室 停車等 地下停車位 40 個 其 中 住宅樓 其 中 住宅樓地下停車位 20 個 綜合樓 綜合樓地下停車位 20 個 4 合 計 住宅樓架空層未計算在內 總平面布置 本項目為新建工程，建筑平面擬設計綜合樓主要入口向南面海昌路，住宅樓主要入口向東面的小區(qū)內道路；綜合樓主要入口前方退縮 10 米，設置綠化場地，住宅樓也因地制宜設置綠化場地；兩建筑物周圍均設有環(huán)行消防車道；主要利用地下車庫解決車的停放。 綠化設計：主要由建筑物周邊綠化，屋頂花園綠化組成，屋頂花園為垂直綠化，營造不同層次的環(huán)境空間。 主要經(jīng)濟技術指標（見表 123） 表 231 主要經(jīng)濟技術指標一覽表 序號 項目 單位 指標 備注 1 總用地面積 m2 3057 其 中 住宅樓地塊 綜合樓地塊 2 規(guī)劃用地面積 m2 3057 其 中 住宅樓 綜合樓 3 建筑基底面積 m2 其 中 住宅樓 501 綜合樓 4 總建筑面積 m2 其 中 住宅樓 架空層未計算在內 綜合樓 5 建筑密度 ％ 住宅樓地塊 綜合樓地塊 6 容積率 住宅樓地塊 綜合樓地塊 7 綠地率 ％ 住宅樓地塊 綜合樓地塊 項目建筑設計方案 平面功能布局 綜合樓用于商務及辦公；住宅樓首層部分作商務用途，二至八層為住宅 。 （ 2）豎向設計、交通及流線 綜合樓九層，地下層層高 ，一層層高 ，標準層層高 ；住宅樓八層，地下層層高 ，一層層高 ，標準層層高 。 綜合樓、住宅樓均設電梯二部；兩建筑物周圍均設有環(huán)行通道，兼作消防車道。 （ 3）建筑造型和空間設計 分別按綜合樓、住宅樓建筑的具體功能進行功能分區(qū)，運用幾何形體產(chǎn)生豐富平面組合空間，建筑立面色彩造型新穎大方、簡約、明塊，與周邊建筑和濱海環(huán)境相協(xié)調。 綜合樓室內空間主要表現(xiàn)公共性與開放性，明確，合理；住宅樓室內空間設計以舒適、美 觀為宗旨。 結構設計 （ 1）上部結構 采用框架一剪力墻結構。 底層地下室結構采用框一剪結構。 （ 2）基礎 根據(jù)荷載估算，基礎需要采用樁基礎。 其它工程設計（略） 1． 2． 5 投資規(guī)模和資金籌措 投資規(guī)模： （ 1）項目總投資約 2184 萬元（其中土地費用 500 萬元），其中固定資產(chǎn)投資總額 萬元，建設期貸款利息 萬元，基本預備費 萬元；（ 2）投資人：湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司；（ 3）出資方式：資金投入。 資金籌措： 項目所需資金（總投資）的 ％ ，即 800 萬元為湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司自有資金，其余 1384 萬元，即項目總投資的 ％通過向湛江市霞山區(qū)金輝煌酒店借款解決。 資金運用： 總投資 萬元中，除土地費用 500 萬元、基本預備費 萬元及建設期利息 萬元外，約 萬元用于建設投資（建設投資 萬元中包括建筑工程費 萬元、安裝工程費 萬元、工程建設其他費用 萬元）。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 2． 1 發(fā)展規(guī)劃分析 2． 1． 1 項目建設符合國家房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃概況 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值在 GDP 中的比重逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的作用不斷增大。據(jù)有關部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 19531978 年，我國 GDP 年均增長 %，其中房地產(chǎn)業(yè)年均增長 5%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %。 19782020 年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重平均為 %，比改革開放前提高了 個百分點，期間我國 GDP 年均增長 %，房地產(chǎn)業(yè)年均增長 %，對經(jīng)濟增長 的貢獻率為 %。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:00469939。2?B style=39。color:white。backgroundcolor:00469939。2?B style=39。color:white。backgroundcolor:00469939。2?B style=39。color:white。backgroundcolor:00469939。2 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，國民經(jīng)濟中絕大部分產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有關聯(lián)關系，在投入產(chǎn)出表的 40 個部門中，有 38 個部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關聯(lián)或前向直接關聯(lián)關系，從房地產(chǎn)業(yè)的直接帶動系數(shù)看，總的帶動系數(shù)為 ，其中帶動系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、社會服務業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、建筑業(yè)等 7 個行業(yè)。從房地產(chǎn)業(yè)的完全帶動系數(shù)看，總的帶動系數(shù)為 ，其中帶動系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學工業(yè)、社會服務業(yè)等 16 個行業(yè)。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒發(fā)施行后，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對于房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年規(guī)劃綱要》以及《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》都肯定的提及。 我國房商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃 隨著經(jīng)濟全球化進程的加快，全球產(chǎn)業(yè)結構發(fā)生了巨大變化，在知識技術和全球化力量的推動下，商貿(mào)服務業(yè)已經(jīng)成為越來越多國家新的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)已經(jīng)成為促進經(jīng)濟增長、調整經(jīng)濟結構和產(chǎn)業(yè)結構升級、緩解就業(yè)壓力、改善市民生活質量的有效渠道。 因此，提升和大力發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展工作的重