【正文】 其 中 住宅樓 501 綜合樓 4 總建筑面積 m2 其 中 住宅樓 架空層未計算在內(nèi) 綜合樓 5 建筑密度 ％ 住宅樓地塊 綜合樓地塊 6 容積率 住宅樓地塊 綜合樓地塊 7 綠地率 ％ 住宅樓地塊 綜合樓地塊 項目建筑設(shè)計方案 平面功能布局 綜合樓用于商務(wù)及辦公；住宅樓首層部分作商務(wù)用途，二至八層為住宅 。backgroundcolor:00469939。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配道等現(xiàn)代化流通方式和組織形式。湛江市湛江市金輝煌房 地產(chǎn)有限公司已就有關(guān)方案向湛江市城市規(guī)劃局提出申報，湛江市城市規(guī) 劃局對此以湛城規(guī)（規(guī)劃） [2020]665 號文作出批復(fù)。因此，房地產(chǎn)政策也開始發(fā)生變化，由鼓勵房地產(chǎn)投資變?yōu)榭刂品康禺a(chǎn)投資。通知明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算式繳納，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅清算時代。很多外行企業(yè)看到房地產(chǎn)業(yè)的暴利，想方設(shè)法進入這一行業(yè)，致使房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊。 （ 2）供水：本項目生活用水和飲用水使用湛江市城市自來水，由市政給水管引進，環(huán)建筑物周邊布置室外消防、生活合用環(huán)狀供水管網(wǎng)。 3． 2． 5 項目建設(shè)對地表（下）水的影響 本項目建設(shè)對地表（下）水無影響，不作分析闡述。將建筑施 工和場地清理時產(chǎn)生的固體廢棄物中可循環(huán)利用、可再生利用的建筑材料分離回收和再利用。另外，還采取以下節(jié)水措施： ⑴防漏：采用密封性能好、不易磨損的密封材料和密封方式，減少衛(wèi)生器具的跑、冒、滴、漏。綠化用水采用噴灌、微噴、滴灌等節(jié)水灌溉技術(shù)，灌溉設(shè)備可選用地埋升降式噴灌設(shè)備、滴 灌管、微噴頭、滴灌帶等。各地也紛紛出臺具體落實措施，希望降低建筑能耗。照明節(jié)電管理主要以節(jié)電宣傳教育和建立實施照明節(jié)電制度為主。玻璃傳遞熱量主要是通過傳導(dǎo)和輻射，熱傳導(dǎo)是玻璃通過玻璃分子的運動把能量從玻璃一邊傳到另一邊。本工程設(shè)計中采用了低壓集中補償方式，每臺變壓器低壓母線上裝設(shè)不燃型干式補償電容器，對系統(tǒng)進行無功功率自動補償，使補償后的功率因數(shù)大于 。從水資源消耗來看，我國衛(wèi)生潔具耗水量比發(fā)達(dá)國家高出 30%以上。據(jù)統(tǒng)計，在采取以上相應(yīng)措施后，項目管網(wǎng)漏損率可控制在 7%左右。大力推廣應(yīng)用節(jié)水型生活用水器具，是實現(xiàn)節(jié)約用水、提高水資源有效利用率的重要手段和途徑之一。 運用低水泥用量高性能混凝土的工程應(yīng)用技術(shù)。其中住宅每戶按 5KW 計，采用 220V 單相配電；商鋪、寫字樓等用電按 80W/m 計算，由低壓配電裝置引專用回路以樹干式配至各層；地下車庫、室外景觀照明等用電由配電房分別以專用回路配電。 表 321 項目主要原材料耗用量估算表 材料名稱 鋼材（ T） 水泥（ T） 沙（ m3） 碎石（ m3） 磚（百塊） 消耗量 660 2630 8580 3250 9720 3． 2． 3 項目資源利用與相關(guān)銜接 本項目建設(shè)充分利用建設(shè)所在地的現(xiàn)有資源。有數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，我國已有 300 多家上市公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有的甚至將主業(yè)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)。國家稅務(wù)總局也出臺新規(guī)加強房地產(chǎn)業(yè)征稅管理。于是，從 1994 年 6 月后至 1998 年之前的宏觀調(diào)控都將房地產(chǎn)列為重點，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款受到嚴(yán)格的限制，房地產(chǎn)公司的上市基本上被禁止。 湛江市房地產(chǎn)行業(yè)簡況 據(jù)湛江房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2020 年湛江市批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共 50 個，可預(yù)售商品房面積為 萬平方米，其中可預(yù)售商品住宅 萬平方米；可預(yù)售住宅套數(shù)為 5068 套。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒發(fā)施行后，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對于房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年規(guī)劃綱要》以及《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》都肯定的提及。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 19531978 年，我國 GDP 年均增長 %，其中房地產(chǎn)業(yè)年均增長 5%，對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率為 %。 圖 21 擬 建 項 目 地 理 位 置 圖 表 121 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模表 序號 項 目 單 位 數(shù) 量 備注 1 項目規(guī)劃總用地面積 m2 3057 項目總占地面積 3057 m2 其中 住宅樓 m2 綜合樓 m2 2 總建筑面積 m2 住宅樓架空層未計算在內(nèi) 其中 住宅樓 m2 綜合樓 m2 3 地上建筑面積 m2 9512 住宅樓架空層未計算在內(nèi) 其中 住宅樓 m2 4007 綜合樓 m2 5505 4 地下室建筑面積 m2 地下停車 位 40 個 其中 住宅樓 m2 其中 住宅樓 20 個 綜合樓 m2 綜合樓 20 個 1． 2． 4 產(chǎn)品和工程技術(shù)方案 項目建、構(gòu)筑物方案 依據(jù)項目用地、建設(shè)資金和項目建設(shè)環(huán)境等建設(shè)條件，本項目擬按表 122 所列規(guī)模進行建設(shè)，建成后，將推出商業(yè)辦公面積 5505 平方米，住宅面積 4007 平方米的房產(chǎn)產(chǎn)品。因此，也就需要城市擁有更多分布合理的商 用物業(yè)。 47 6 ． 4 地 質(zhì) 災(zāi) 害 影 響 分析 18 第三章 資源開發(fā)和綜合利用分析 74 9 ． 2 工程質(zhì)量要求雖然在國家宏觀調(diào)控下，竣工面積、土地開發(fā)面積、新開工面積等指標(biāo)的增幅有所回落，但據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020 年前三季度我國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅回落 個百分點。近幾年，相繼建設(shè)有國貿(mào) A、 B、 C 座和世貿(mào)大廈、怡福國際等；零售業(yè)巨頭沃爾瑪也已落戶湛江；市區(qū)內(nèi)的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的地上一、二層一般都是商用物業(yè)（商鋪位），但商業(yè)營業(yè)用房價格不高，商業(yè)公寓、寫字樓在數(shù)量、規(guī)模、價格上都存在著教大的潛力和發(fā)展空間。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 （ 1）上部結(jié)構(gòu) 采用框架一剪力墻結(jié)構(gòu)。color:white。2020 年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展神速，對商用物業(yè)的需求也大大增加。 2020 年 3 月政府工作報告中明確提出“ 2020 年物價工作重點之一是抑制房價的過快上漲”； 2020 年 3 月 17 日，人民銀行宣布取消住房抵押貸款的優(yōu)惠利率； 2020 年 5 月初國務(wù)院出臺了“國八條”。 總體上看， 2020 年 以既往政策的貫徹落實為主，但如果房地產(chǎn)市場沒有朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展的話，不排除在接下來的時間出臺新的更嚴(yán)厲的政策。金輝煌房地產(chǎn)有限公司具有較雄厚的開發(fā)實力，擁有資金優(yōu)勢，社會口碑良好，能夠?qū)Ρ卷椖块_發(fā)注入先進的建設(shè)、管理、營銷及售后服務(wù)理念。 3． 2． 4 能源耗用和公共設(shè)施的占用 能源耗用 項目建設(shè)主要能源耗用有電、路（運輸）、動力及公用設(shè)施等。 建筑結(jié)構(gòu)方案采用結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化方案，以達(dá)到節(jié)約材料的目的。 采用科學(xué)先進的施工組織和施工管理技術(shù)，使建筑垃圾產(chǎn)生量占建筑材料總用量的比例盡可能降低。同時，對用水分戶、分用途設(shè)置計量儀表。 4． 2． 2 建筑耗能 目前，建筑耗能已與工業(yè)耗能、交通耗能并列 成為我國能源消耗的三大“耗能大戶”。由于配電線路有電阻，有電流通過時就會產(chǎn)生功率損耗，線路長度越長則電阻值越大，兩個變配電房均設(shè)于地下室的專用設(shè)備房中，并盡量靠近負(fù)荷中心，以縮短配電半徑減少線路損耗。 4． 3． 3 空調(diào)節(jié)能 空調(diào)節(jié)能是建筑節(jié)能的新重點。以 匹空調(diào)平均每天運轉(zhuǎn) 3 小時計算，使用變頻空調(diào)比定速空調(diào)一年就能夠節(jié)省近 600 度電。這樣增加的線路費用，由于節(jié)約能耗而減少了年運行費用，綜合考慮節(jié)能經(jīng)濟時還是合算的。 建筑的能耗 (包括建造能耗、生活能耗、采暖空調(diào)等 )約占全社會總能耗的 30%，其中最主要的是采暖和空調(diào)，占到 20%。再加上管理維護方面的缺陷，一般情況下，使用以上老式供水管材的管網(wǎng)漏損率在 15%左右。 大力推行一次裝修到位，減少耗材、耗能和環(huán)境污染。 采用預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)，如無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)，可節(jié)約鋼材約 25%，節(jié)約混凝土約 1/3，且減輕結(jié)構(gòu)自重。 項目建設(shè)時期，由于同時施工規(guī)模并不很大，項目用水用電主要考慮項目建成后的消耗量。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 3． 1 資源開發(fā)方案 本項目不是資源開發(fā)類項目，這里不作分析闡述。不僅低收入者將直接受惠于此，中等收入人群也將從住房保障制度建設(shè)中有所得益。 2020 年 5 月 17 日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國六條”，首次明確“切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房； 5 月 24 日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（“國十五條”）對此細(xì)化 ，深度關(guān)懷低收入人群的住房問題，明確解決低收入家庭的住房困難的 3 條路徑：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房、積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。 可見，項目的建設(shè)符合房產(chǎn)市場和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求 從以上分析來看，由于湛江市城市經(jīng)濟的發(fā)展，湛江市區(qū)域內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢，當(dāng)?shù)刭彿空吆驮絹碓蕉嗟耐鈦碣彿空邔Ψ课莸男枨髸饾u增加；湛江企業(yè)購置寫字樓的需求也會逐步增加，而湛江市近年逐漸減少土地供應(yīng)量，房地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻逐漸提高，也使湛江房市身價倍增。 湛江市十一五規(guī)劃提出，到 2020 年，湛江市綜合經(jīng)濟實力要上新臺階。2?B style=39。 （ 2）基礎(chǔ) 根據(jù)荷載估算，基礎(chǔ)需要采用樁基礎(chǔ)。本項目建設(shè)正是處于這樣一個大環(huán)境中，項目開發(fā)投資前景樂觀。 70 個大中城市的銷售價格指標(biāo)，今年一季度漲幅為 %，二季度漲幅 %。 2 第二章 發(fā) 展 規(guī) 劃 、 產(chǎn) 業(yè) 政 策 和 和 行 業(yè) 準(zhǔn) 入 分析 21 3 ． 1 資源開發(fā)方案 37 5 ． 1 項 目 選 址 及 用 地 方案 38 5 ． 3 征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案 61 7 ． 1