【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 素 。 但是，受供應(yīng)量 縮 小的影響， 2022 年 濟(jì)南房?jī)r(jià)提升較大 ，目前整體價(jià)格接近 5000 元 /平方米 。 其主要原因是因?yàn)?07 年銷(xiāo)售樓盤(pán)多為中高檔樓盤(pán)，主要集中在東南部，且總體供應(yīng)量較低。 目前業(yè)內(nèi)人士對(duì) 08 年的市場(chǎng)預(yù)期較低，據(jù)數(shù)據(jù)顯示 08 年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將成井噴之勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將呈白熱化態(tài)勢(shì) ，形勢(shì) 不容樂(lè)觀 。 加之南方部分城市樓盤(pán)價(jià)格下降的影響，消費(fèi)者的信心指數(shù)正逐漸走低，所以 08 年濟(jì)南 主要市場(chǎng)價(jià)格升幅會(huì)出現(xiàn)下降，華福國(guó)際的定價(jià)也要 由綜合因素考慮，制定合理的價(jià)格，在保證利潤(rùn)的前提下能夠有效促進(jìn)銷(xiāo)售，同時(shí)為后期做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃。 由政策面入手分析， 雖然宏觀調(diào)控政策 頻出 ，但濟(jì)南在本年度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量不大的前提下，旺盛的需求依然支撐著房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺。濟(jì)南市正處在城市建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，因拆遷形成的被動(dòng) 需求購(gòu)房力量， 成為買(mǎi)方市場(chǎng)上的生力軍；外來(lái)人口的不斷增長(zhǎng)，以及改善型購(gòu)房居民的日漸增多 ，都會(huì)使目前旺盛的需求現(xiàn)狀得以保證。 華福國(guó)際整體策劃方案 山東萬(wàn)華幸福房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司 方案組成員：劉勁濤 劉萬(wàn)鋒 姜麗 22 供求關(guān)系是堅(jiān)挺房?jī)r(jià)的決定性因素，在需求總量增長(zhǎng)，住宅新開(kāi)工面積和房屋銷(xiāo)售建筑面積同比減少的情況下，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是一種必然 ,但幅度 不大 。 所以，后期項(xiàng)目欲在價(jià)格上有較高的提升，必須在產(chǎn)品上做文章，以高品質(zhì) 、高競(jìng)爭(zhēng)力的 產(chǎn)品激活市場(chǎng)需求，引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展方向。 未來(lái)幾年住宅市場(chǎng)發(fā)展展望 山東省省會(huì)，全國(guó)副省級(jí)城市濟(jì)南，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的沉寂之后，迎來(lái)了發(fā)展熱潮，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正快速完善，城市面貌也將得到 有效 提升，濟(jì)南將徹底擺脫城市形象與地位不符的局面。 做為第三產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè) —— 房地產(chǎn)業(yè)也將在這個(gè)時(shí)期得到快速發(fā)展。結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，和城市發(fā)展水平，可以從多個(gè)方面對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供支撐。 隨著中疏的實(shí)施，濟(jì)南中心城 區(qū)的人口和居住密度將 逐漸降低， 城市逐漸向外擴(kuò)展， 濟(jì)南中心城區(qū)也將得到快速擴(kuò)大， 房地產(chǎn)板塊會(huì)進(jìn)一步發(fā) 華福國(guó)際整體策劃方案 山東萬(wàn)華幸福房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司 方案組成員：劉勁濤 劉萬(wàn)鋒 姜麗 23 展，中部板塊的范圍將 逐漸擴(kuò)大 ，板塊之間的差距會(huì)逐漸縮小。 濟(jì)南房地產(chǎn)將成為城市發(fā)展的主力軍， 會(huì) 更好的提升濟(jì)南 城市 的綜合實(shí)力，板塊之間的平衡將成為市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。 華福國(guó)際整體策劃方案 山東萬(wàn)華幸福房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司 方案組成員：劉勁濤 劉萬(wàn)鋒 姜麗 24 相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 時(shí)間 政策 濟(jì)南市場(chǎng)表現(xiàn) 2022 關(guān)于土地出讓金（或地價(jià)）滯納金收繳工作的通知 ? 濟(jì)南市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺 ? 商品房均價(jià) 3172 元 /平米，比 03 年上漲了% 國(guó)土資源部 71 號(hào)文件 (831 大限 ) 建設(shè)部關(guān)于修改《城市商品房預(yù)售管理辦法》的決定 央行 10 年來(lái)首次加息 2022 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(國(guó)八條 ) ? 土地、利率、稅收等政策加大開(kāi)發(fā)成本，投資減少 ? 城市化進(jìn)程加快，住房需求加大 ? 在成本和供求的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)上漲 %，但增幅較 2022年有所下降 銀行調(diào)整房貸政策 房屋轉(zhuǎn)讓調(diào)整營(yíng)業(yè)稅 住宅購(gòu)房契稅調(diào)整 《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》 2022 國(guó)六條、國(guó)十五條 ? 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩，消費(fèi)者持幣觀望，銷(xiāo) 售減速 ? 二手房交易受影響，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)交易秩序仍待提高，廉租房制度尚未建立 ? 房?jī)r(jià)上漲 %，增幅回落 9070 政策調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理 嚴(yán)格土地供應(yīng)、實(shí)施招、拍、掛和土地監(jiān)察制度 網(wǎng)上售房、嚴(yán)格外資準(zhǔn)入機(jī)制 2022 國(guó)土部繼續(xù)禁止別墅、高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地 ? 07 年以來(lái)，政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)頒布較少，而金融政策成為主導(dǎo)市場(chǎng)的重要因素。央行接連加息、存貸款利率上調(diào)、存款準(zhǔn)備金率增加等一系列金融條例 相繼出臺(tái) ? 今年還有較大的加息壓力 ,消費(fèi)者將面臨更大的購(gòu)房成本 。 3月 18日央行上調(diào)一年期存貸款利率 點(diǎn)，降低利息率 5% 7月 21日央行上調(diào)一年期存貸款利率 點(diǎn)，降低利息率 5% 頻頻加息深感壓力 濟(jì)南銀行暫停固定利率房貸 今年第六次 8月 15日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn) 第二套房貸以家庭為單位 ,公積金貸款首度納入 緊縮令 11 月份 %,預(yù)測(cè) 12 月份 CPI 增幅回落至% 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 1% 自 2022 年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控日趨 嚴(yán)格， 先由 土地市場(chǎng) 華福國(guó)際整體策劃方案 山東萬(wàn)華幸福房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司 方案組成員：劉勁濤 劉萬(wàn)鋒 姜麗 25 整頓入手，接著是土地市場(chǎng)的緊縮；然后由住宅結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)、網(wǎng)上售房的實(shí)行 ；房地產(chǎn)一步一步走向規(guī)范，但是宏觀調(diào)節(jié) 卻將價(jià)格推向高位 。 由消費(fèi)者的 角度 出發(fā)， 市場(chǎng)沒(méi)有達(dá)到政府預(yù)期的結(jié)果 ；但是由政府面思考，房地產(chǎn)市場(chǎng) 已經(jīng) 日益規(guī)范 。 消費(fèi)者 由市場(chǎng)看政策 ，面對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，對(duì)政府政策調(diào) 控 市場(chǎng) 的信心已日益低下。 從而也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)政策 開(kāi)始忽視。但是，有一點(diǎn)值得一提，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速繁榮也是政策導(dǎo)向的結(jié)果，自房改以來(lái)，市場(chǎng)需求得到了有 效 放量，然后房?jī)r(jià)的高漲帶來(lái)投資的需求。 反觀政策，在經(jīng)歷一段執(zhí)行期以后，效應(yīng)已經(jīng)初 現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng) 已經(jīng)在高位運(yùn)行， 面對(duì) 著十分殘酷的市場(chǎng) 考驗(yàn)，這一點(diǎn)是我們今天運(yùn)作項(xiàng)目 務(wù)必 注意到 的 ，也必須重視起來(lái) 。所以， 華福國(guó)際在這個(gè)階段入市，必須采取有效的銷(xiāo)售措施，以“快”字為先，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)小結(jié) 濟(jì)南購(gòu)房目前以本地需求為主，外來(lái)投機(jī)和投資性需求并不強(qiáng)烈。因此市場(chǎng)經(jīng)過(guò)半年的觀望以后，于 2022 年反彈，整體而言受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響較小。 供應(yīng)日益規(guī)范，招拍掛土地增多，土地交易透明度增高，但由于多頭出讓的原因，依然存在一定的漏洞；土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的提高，在增強(qiáng)土地利用率的同時(shí)，也增 加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，推升了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 一方面，調(diào)高準(zhǔn)備金率，提高銀行放貸門(mén)檻；另一方面銀行之前出臺(tái)多種政策鼓勵(lì)購(gòu)房貸款，部分抵消了金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。 2022 年以來(lái)，央行加息力度逐漸加大，對(duì)銀行監(jiān)管日趨嚴(yán)格，在一定程度上提高了消費(fèi)者購(gòu)房成本。目前市場(chǎng)需求受加息的影響較小，但如出現(xiàn)連續(xù)加息的舉動(dòng)，將對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生較大影響。 華福國(guó)際整體策劃方案 山東萬(wàn)華幸福房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司 方案組成員：劉勁濤 劉萬(wàn)鋒 姜麗 26 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，整體向好。 濟(jì)南固定資產(chǎn)投資加大，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 房地產(chǎn)投資總額與開(kāi)發(fā)總額均保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響不大，市場(chǎng)未現(xiàn)大幅 波動(dòng)。 施工面積、銷(xiāo)售面積穩(wěn)步提升，市場(chǎng)供需相對(duì)平衡。 隨著 2022 年房地產(chǎn)新政的明朗，在良好的城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境支撐下， 濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將出現(xiàn)新一輪快速增長(zhǎng) ,市場(chǎng)壓力驟增 。 （二）、濟(jì)南市住宅主體客戶(hù)分析 . 濟(jì)南住宅市場(chǎng)客戶(hù)主體的發(fā)展變化 濟(jì)南住宅市場(chǎng) 客戶(hù)特征與沿海城市和其它副省級(jí)城市有明顯不同，濟(jì)南房地產(chǎn)臵業(yè)客戶(hù)中，外來(lái)客戶(hù)（投資、投機(jī)、定居）占有極少比例，各樓盤(pán)主要客源多以周邊居住和工作人員為主。 其購(gòu)房主要客戶(hù)年齡近幾年有 朝年輕化發(fā)展的趨勢(shì)，目前市場(chǎng)主力客源年齡段集中在 30— 45 歲之間，但 25— 30 歲的客戶(hù) 正 逐漸增多。 今年 10 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，受濟(jì)南快速發(fā)展，城市大框架初步形成，后期發(fā)展?jié)摿^大的影響，周邊來(lái)濟(jì)臵業(yè)的客戶(hù)呈上升趨勢(shì)，并在濟(jì)南中高檔樓盤(pán)上出現(xiàn)，市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)客源的輸入將為濟(jì)南房地產(chǎn)注入新的發(fā)展動(dòng)力。 針對(duì)市場(chǎng)客戶(hù)主體特征變化，我們應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)拇胧?，?duì)外部客戶(hù)進(jìn)行截流，加快我們項(xiàng)目的去化速度。 . 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的分析 因?yàn)?不同年齡段的消費(fèi)者其購(gòu)房用途的差別較大， 所以由年齡分析。由于 30 歲以下的青年消費(fèi)者通常都是首次臵業(yè)，因此他們的購(gòu)房主要是用于“滿(mǎn)足居住要求”；而 31－ 40 歲的中年消費(fèi)者購(gòu)房 主要是用于“改善居住條件”； 40 歲以上的中、壯年消費(fèi)者購(gòu)房除了“改善居住條件”外，還有很大一部分是 為 “子女購(gòu)房” ，投資也占有一定比例，相對(duì)較小 。 但是， 華福國(guó)際整體策劃方案 山東萬(wàn)華幸福房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司 方案組成員：劉勁濤 劉萬(wàn)鋒 姜麗 27 受目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的影響，居民投資的理念逐漸加強(qiáng)，消費(fèi)者對(duì)買(mǎi)房的第二目的多是投資，但考慮到 市場(chǎng) 實(shí)際需求， 投資只是其潛意識(shí)產(chǎn)生的資產(chǎn)升值的良好預(yù)期。 目前濟(jì)南消費(fèi)者購(gòu)房， 主要還是體現(xiàn)在住房的居住功能上，投資 功能并未有太大的體現(xiàn)。因此 項(xiàng)目 應(yīng)該注意 提高自身居住品質(zhì)和升值潛力 ， 以吸引更多的消費(fèi)者 關(guān)注 ，并在此基礎(chǔ)上讓消費(fèi)者逐漸建立起住宅投資意識(shí)。 . 客戶(hù)對(duì)價(jià)格承受 力的分析 濟(jì)南消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力正逐漸提高，但是目前仍處于較低的水平， 承受總價(jià)在 30 萬(wàn)以?xún)?nèi)的 臵業(yè)客戶(hù)占有市場(chǎng)半壁江山。承受 30 萬(wàn) ——45 萬(wàn)的客戶(hù)比例就開(kāi)始下滑，接著是 45—— 55 萬(wàn)的客戶(hù)，能夠承受 60萬(wàn)總價(jià)的客戶(hù)比例 為市場(chǎng)中 極 少數(shù)客戶(hù)，占有總比例的 10%。但結(jié)合目前市場(chǎng)分析，濟(jì)南新入市或者待入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格均有較大幅度的拉升，為了控制總價(jià)區(qū)間，部分開(kāi)發(fā)商將戶(hù)型面積進(jìn)行最大壓縮，但住宅供應(yīng)總價(jià)的主力區(qū)間已經(jīng)集中在 40—— 50 萬(wàn)之間。 濟(jì)南 居民 的總體 經(jīng)濟(jì)承受 能力 較低 ， 為 后期濟(jì)南的房地產(chǎn)住宅價(jià)格的提升 起 到一定阻力 。 . 客戶(hù)對(duì)付款方式的選擇 根據(jù)目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)購(gòu)房現(xiàn)狀，商業(yè)貸款、一次性、公積金貸款已成為主要的付款方式。付款方式根據(jù)樓盤(pán)品質(zhì)和價(jià)格的不同，有不同的集合 和特性 。 總體來(lái)看，高檔樓盤(pán)中一次性付款占有較大比例，中低檔樓盤(pán)中貸款占有 60%市場(chǎng)份額，公積金貸款在兩種不同檔次樓盤(pán)中出現(xiàn)的比例大致相仿。 鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)者對(duì)貸款的需求較大，所以 為了項(xiàng)目順利銷(xiāo)售工作的開(kāi)展，我們 必須實(shí)現(xiàn)按揭銷(xiāo)售這個(gè)基本的條件。 華福國(guó)際整體策劃方案 山東萬(wàn)華幸福房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司 方案組成員：劉勁濤 劉萬(wàn)鋒 姜麗 28 . 客戶(hù)對(duì) 面積的選擇 由目前市場(chǎng)分析， 濟(jì)南消費(fèi)者最青睞的的面積是 91 ㎡ — 110 ㎡ ，其 次是 71 ㎡ — 90 ㎡， 再次是 111 ㎡ — 130 ㎡ 。 濟(jì)南 消費(fèi)者還是比較傾向于選擇中 小 面積住宅。 選擇中小面積住宅的主要原因 是在滿(mǎn)足日常居住的功能的前提下，適當(dāng)控制房屋總價(jià) 。 而我們的項(xiàng)目 也正是 迎合 了市場(chǎng)主流需求，這一點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目是一個(gè)較大的利好，但 90/70 政策的在市場(chǎng)中的效應(yīng)已經(jīng)初現(xiàn)， 08 年濟(jì)南市場(chǎng)中供應(yīng)的戶(hù)型也主要以中小面積為主，所以 中小面積戶(hù)型成為利好的同時(shí)也將項(xiàng)目推進(jìn)一個(gè)惡劣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 . 客戶(hù)對(duì)裝修的選擇 目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng) 最受消費(fèi)者青睞的是“廚衛(wèi)裝修”（ 初裝修），然后依次是可選擇的裝修套餐、毛坯房 、精裝修 。但 對(duì) 后三者 意向 的差距 較小 。 濟(jì)南目前項(xiàng)目絕大部分還是提供 廚衛(wèi)裝修 ，但也有少數(shù)項(xiàng)目提供精裝修或局部裝修，客戶(hù)對(duì)于裝修服務(wù)的需求還比較 低 。 華福國(guó)際整體策劃方案