盤活城鎮(zhèn)存量建設用地的調查與思考(編輯修改稿)
2025-02-04 10:16 本頁面
【文章內容簡介】 當年的 平方公里增長為 2022 年的 平方公里， 7 年時間內新增總量不得超過 6 平方公 里。在 平方公里內，將工業(yè)用地比例由 22%削減為 8%，居住用地比例由 46%調低至 38%，而將城市公共設施用地比例由 29%大幅增加至 50%；二是允許毛地置換，降低舊城改造開發(fā)成本。輝縣按照 1 畝地 500 元的標準將土地公開出讓給開發(fā)商；然后由開發(fā)商支付拆遷補償費用，并提供安置住房；開發(fā)商按市價出售多余的新增房產(chǎn)獲取利潤；三是創(chuàng)新拆遷補償方案，有效遏制違建。輝縣市提出“房地都補償，房屋補償價隨樓層遞減”的拆遷安置補償方案。以城關鎮(zhèn)為例，無上蓋建筑物的宅基地按 1∶ 置換、一層建筑物按 1∶ 1 置換、二層建筑物按 1∶ 置換、三層及以上僅按成本價支付貨幣補償；四是原地安置， 保障 原住民分享土地增值收益。允許調高整個項目片區(qū)的容積率，并將所有集體建設用地征轉為國有建設用地。 輝縣市的探索取得了以下成效：首先，守住了城市邊界，提高了城鎮(zhèn)人口密度。輝縣市主城區(qū)人口密度由 2022 年的每平方公里 8673 人增加到 2022 年的 萬人；其次，提高了城市土地利用效率。同樣的土地面積可以容納更多人 ，城市功能明顯更加完善；再次，極大地促進了民間資本參與城市建設。 2022 年輝縣市的城市建設投資 億元， 2022 年為 20 億元， 2022 年以來連續(xù)三年投資都在 30 億元左右，絕大部分是來自鄭州、江西、山西、河北等地的小地產(chǎn)商通過參與舊城改造完成的；第四，遏制了房價過快上漲，降低了農(nóng)民進城門檻。 2022 年，輝縣的商品房均價為每平方米 1800元， 2022 年為每平方米 2500 元。 2022 年 2022 年間，輝縣市城區(qū)近 13 萬新增人口中，有三分之二是來自下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村居民。 （三）安徽天長市秦欄鎮(zhèn)農(nóng)民“退宅不退 地”與政府“批地不賣地” 我國現(xiàn)行宅基地所實行的福利分配方式雖然有助于保障農(nóng)民的居住權利，但也產(chǎn)生了很多問題。比如，由于宅基地屬于福利分配，村民不占白不占，占了也不愿無償退出，這導致農(nóng)村耕地不斷被占用。另外，因為政策上不允許宅基地流轉，農(nóng)民在農(nóng)村的宅基地這項重要財產(chǎn)不能變現(xiàn)，農(nóng)民無法利用宅基地獲取進城的資本，這直接影響了農(nóng)民進城落戶的積極性。 秦欄鎮(zhèn)位于安徽省天長市最東部，地處蘇皖兩省、三市（天長、儀征、高郵）交界處，西距天長市區(qū) 20 公里，東距揚州市區(qū) 36 公里。 2022 年常住人口 萬人，其中外來人口 萬人，工 農(nóng)業(yè) 總產(chǎn)值 135 億元，財政收入 億元。2022 年以來，秦欄鎮(zhèn)探索宅基地分配方式改革，在鎮(zhèn)區(qū)按成本價劃撥宅基地，吸引了 萬個農(nóng)民跨村進入鎮(zhèn)區(qū)，同時順利地實現(xiàn)了 4000 畝宅基地復耕還田，探索出一條既降低農(nóng)民進鎮(zhèn)門檻，又實現(xiàn)了宅基地自愿、有償退出的新路子。 秦欄鎮(zhèn)的基本做法，一是允許農(nóng)民跨村進入鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)建設住 房，將宅基地分配與人口進鎮(zhèn)需求結合起來。秦欄鎮(zhèn)改革了以前只能按組零散批準宅基地的方式，不再把宅基地指標分配到各個村里，而是在鎮(zhèn)區(qū)集中規(guī)劃了近 1500 畝地專用于農(nóng)民跨村進鎮(zhèn)區(qū)建房，用于吸引農(nóng)民進鎮(zhèn)定居；二是按成本價劃撥建房用地，吸引農(nóng)民進鎮(zhèn)定居。政府以征地成本價劃撥宅基地，每戶占地 128 平方米（ 8 16 米），水、電、路、燈、電信、綠化一次配套到位；三是政府在農(nóng)民自建住房的方式外提供統(tǒng)建住房服務。秦欄鎮(zhèn)在鎮(zhèn)區(qū)另劃了 600 畝地試行政府統(tǒng)建的方式，在辦理土地農(nóng)轉用審批后，由政府受農(nóng)民委托統(tǒng)一建設農(nóng)民住房，政府只服務 不拿收益。與農(nóng)民自建相比，這樣的房屋檔次和品位好很多，房產(chǎn)的升值空間更大，而且規(guī)劃得到了很好的落實；四是利用市場化辦法籌集小區(qū)基礎設
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