盤活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地的調(diào)查與思考-文庫(kù)吧
2024-12-24 10:16 本頁(yè)面
【正文】 內(nèi)贈(zèng)送、轉(zhuǎn)讓、置換、出租、抵押。除非明顯危及公共利益，政府不僅無(wú)權(quán)干涉，還有義務(wù)積極保護(hù)土地使用權(quán)人的各項(xiàng)權(quán)益。 （四）在土地收益上，新增建設(shè)用地出讓收益由政府支配，而存量建設(shè)用地土地收益則必須兼顧各方 因?yàn)檎畵碛袑?duì)新增建設(shè)用地的處置權(quán)和產(chǎn)權(quán)，所以收益權(quán)自然由政府支配為主。存量建設(shè)用地的收益，原則上大部分也應(yīng)由原土地使用權(quán)人擁有，如果政府想要從土地使用權(quán)人手中獲取收益，必須以一種合作共贏的方式介入，優(yōu)先考慮原使用權(quán)人、原所有權(quán)人（比如集體所有權(quán)人）、社會(huì)資本的相關(guān)利益，同時(shí)還要考慮社會(huì)整體利益，此過(guò)程中政府不宜分享過(guò)多權(quán)益。 盤活存量建設(shè)用地的地方經(jīng)驗(yàn) （一）浙江省大溪鎮(zhèn)“零地技改” 2022 年我國(guó)工業(yè)用地占城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的 26%，在一些制造業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市，這一比例超過(guò)了 40%。長(zhǎng)期以 來(lái)，工業(yè)用地利用效率低，用地粗放現(xiàn)象相當(dāng)普遍，平均容積率僅 ，單位面積產(chǎn)出偏低。近年來(lái)浙江省下轄的一些工業(yè)大鎮(zhèn)，逐步探索出了一條兼顧產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和土地集約高效利用的新路子：依托多年來(lái)形成的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在土地零擴(kuò)張的前提下向空間要地，為傳統(tǒng)技術(shù)的升級(jí)改造提供空間，大幅提高了工業(yè)用地的利用效率。浙江省溫嶺市大溪鎮(zhèn)自 2022年以來(lái)推行的“零地技改”就是其中的典型。 大溪鎮(zhèn)的主要做法，一是適當(dāng)放寬容積率和有條件調(diào)低工業(yè)綠地配套比例。在符合城市建設(shè)、采光、消防、環(huán)保等要求的前提下，突破此前規(guī)定的容積率上限 ，并允許企業(yè)在補(bǔ)交相應(yīng)的綠地配套費(fèi)后，適當(dāng)降低配套綠地比例；二是大幅減輕企業(yè)空間擴(kuò)容的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。對(duì)于拆除重建、加高廠房的企業(yè)，政府免收兩層以上的廠房配套費(fèi)，每平方米為60 元 ~80 元，并一次性免除氣象費(fèi)等其他收費(fèi)；三是通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)企業(yè)更新高質(zhì)量生產(chǎn)設(shè)備。企業(yè)購(gòu)買國(guó)內(nèi)指定的合格品牌設(shè)備的，按照總價(jià)款的 6%予以補(bǔ)貼；購(gòu)買外國(guó)先進(jìn)設(shè)備的，按照總價(jià)款的 8%予以補(bǔ)貼；四是提供審批和確權(quán)頒證服務(wù)，盡可能簡(jiǎn)化審批環(huán)節(jié)。只要用地來(lái)源合法，符合消防安全、建筑結(jié)構(gòu)安全、環(huán)境安全，企業(yè)就可以獲得土地和新增廠房的產(chǎn)權(quán)證；五是 促進(jìn)高污染但重要的生產(chǎn)環(huán)節(jié)向標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)園區(qū)集聚，通過(guò)規(guī)?；瘉?lái)降低控污成本。 這些措施取得了多方面成效：首先，大幅增加了產(chǎn)業(yè)空間，為企業(yè)更換生產(chǎn)設(shè)備、提高生產(chǎn)效率創(chuàng)造了條件；大批企業(yè)不僅擴(kuò)展了自己的生產(chǎn)部門、更換了先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，也極大地改善了企業(yè)的辦公硬件和形象，為企業(yè)整合上下游提供了有利的條件；其次，“零地技改”企業(yè)增加了固定資產(chǎn)，增強(qiáng)了抵押融資能力。再次，在維持耕地資源總量不減少的前提下，以更集約的方式促進(jìn)了地方 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展。 2022年 2022 年，大溪鎮(zhèn)的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)畝均產(chǎn)值和畝均稅收分別增長(zhǎng)了 %與 %。 （二）河南省輝縣市“以毛地置換促舊城改造” 多年來(lái)，由于老城相對(duì)于郊區(qū)往往拿地慢、拿地成本高，地方政府不愿啃舊城改造這塊“硬骨頭”，而是不斷擴(kuò)大城市邊界，通過(guò)低價(jià)征收、高價(jià)出讓的方式大搞新城新區(qū)建設(shè)。這種做法不僅導(dǎo)致用地粗放，造成了大量“空城”“鬼城”，還抬高了農(nóng)民的進(jìn)城門檻。有鑒于此，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，未來(lái)要控制城市發(fā)展邊界，大幅提高城鎮(zhèn)人 口密度和土地利用效率。 輝縣市位于河南省西北部，是新鄉(xiāng)市下轄的縣級(jí)市，2022 年末戶籍總?cè)丝?84 萬(wàn)人，常住人口 74 萬(wàn)人。 2022 年以來(lái)，輝縣市為改善老城區(qū)面貌，探索毛地置換，采取由政府讓利給原住民和企業(yè)的方式，引導(dǎo)社會(huì)資本參與舊城改造，極大地降低了老城區(qū)的土地開發(fā)成本，促進(jìn)了土地的集約節(jié)約利用。 輝縣市的基本做法，一是限定城市邊界，優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)。2022 年該市重新修訂了城市總體規(guī)劃，明確市區(qū)城市建設(shè)用地總量由
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