【文章內(nèi)容簡介】 ，區(qū)域認知度逐步提升 客戶來源 ：高新區(qū)企業(yè)單位中層及職工、新泰、新礦 等外來群體、私營業(yè)主 典型客戶描述 ：海普鳳棲灣 新礦、高新區(qū)的職工及周邊的私營業(yè)主，距離其現(xiàn)有居所或工作單位較近，年齡分布無明顯特征 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 海普鳳棲灣 2900 100— 150 30— 45 奧林匹克花園 3100 90— 140 30— 50 北部近山高檔板塊 岱岳區(qū)中高檔板塊 市中心高檔板塊 東部中高檔板塊 南部低檔板塊 南開發(fā)區(qū)中低檔板塊 長城路中高檔板塊 區(qū)域市場分析 長城路板塊：泰安規(guī)劃的 CBD區(qū)域，距離市政府不足 2公里，建筑類型以高層建筑為主，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 板塊特征 ：距離市政府、時代發(fā)展線最近的板塊 區(qū)域認知 ：受泰安第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度及泰安傳統(tǒng)居住環(huán)境的影響，區(qū)域認可度不高，規(guī)劃沒有起到積極作用 客戶來源： 小型私營企業(yè)主，泰城中產(chǎn)階級，年齡在 35歲以上，學歷相對較高。 典型客戶描述： 圣地國際公寓 中小企業(yè)私營業(yè)主為主要購買群體，兼有投資及辦公自用的需求。 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 圣地國際公寓 3700 90— 180 35— 65 天龍國際公寓 3600 120— 220 40— 80 月季花園 3800 130— 150 50— 60 北部近山高檔板塊 岱岳區(qū)中高檔板塊 市中心高檔板塊 東部中高檔板塊 南部低檔板塊 南開發(fā)區(qū)中低檔板塊 長城路中高檔板塊 區(qū)域市場分析 北部近山板塊：泰安市民最為傾向的居住區(qū)域，住宅多以聯(lián)排或花園洋房等高檔為主，售價也遠高于泰安其他區(qū)域水平。 板塊特征： 稀缺山景資源，高檔樓盤集中 區(qū)域認知： 泰安人最為向往的居住區(qū)域，包括下縣市在內(nèi)的高端收入階層對此區(qū)域趨之若鶩。 客戶來源： 政府高官、國企高管、私企老板、泰安及其他地市的最高收入階層。 典型客戶描述 ：圣源美郡 政府高官、鋼材市場老板、泰城高端客戶群體，年齡多在 40歲以上的成功人士，有泰山情節(jié)。 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 圣源美郡 8000 130— 150 100— 120 國華經(jīng)典 8000 100— 300 90— 270 優(yōu)山美地 12022 270— 360 300— 400 北部近山高檔板塊 岱岳區(qū)中高檔板塊 市中心高檔板塊 東部中高檔板塊 南部低檔板塊 南開發(fā)區(qū)中低檔板塊 長城路中高檔板塊 區(qū)域市場分析 岱岳區(qū)板塊：泰安連接濟南的西部窗口，泰安市規(guī)劃的重點旅游景區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)量日益增加，且多以中高檔住宅為主。 板塊特征 ：旅游資源豐富，有明確的政府規(guī)劃 區(qū)域認知 ：由于該區(qū)域距離市中心 5公里以上，區(qū)域認知度較低，政府規(guī)劃亦沒有深入人心。 客戶來源 ：政府官員、下縣市特別是肥城區(qū)域的外來客戶，西部區(qū)域富裕階層 典型客戶描述： 容郡國際 政府官員、周邊富裕階層、肥礦改善居住型客戶 典型樓盤 均價 主力戶型 總價 容郡國際 5000 130— 180 65— 90 龍灣別墅 6000 200— 400 120— 240 新湖綠園 90— 120 北部近山高檔板塊 岱岳區(qū)中高檔板塊 市中心高檔板塊 東部中高檔板塊 南部低檔板塊 南開發(fā)區(qū)中低檔板塊 長城路中高檔板塊 區(qū)域市場分析 市場發(fā)展趨勢一：隨著中間階層的成長及房價的上漲，泰安的中高端市場份額上升。 20225%9%37%26%16%7%20223% 6%34%29%20%8%2 5 0 0 以下2 5 0 0 —3 0 0 03 0 0 0 —4 0 0 04 0 0 0 —5 0 0 05 0 0 0 —6 0 0 06 0 0 0 以上20223% 6%34%29%20%8%2500以下2500—30003000—40004000—50005000—60006000以上2022年 2022年 ?2022年， 4000— 5000的樓盤數(shù)量 由 26%提升至 29%； ?2022年， 5000— 6000的樓盤數(shù)量由 16%提升至 20%； 市場發(fā)展趨勢二：由于城市核心區(qū)供應量稀缺以及政策導向的變化，目前的房地產(chǎn)供應逐步呈現(xiàn)邊緣化、郊區(qū)化的趨勢。 泰城各板塊市場供應量252316 1512530102030市場供應量（萬㎡） 25 23 16 15 12 5 3長城路板塊 東部板塊 岱岳區(qū)板塊 南高新區(qū) 南部板塊 南部板塊 北部近山板塊未來一年內(nèi)泰城新供應的樓盤多集中在長城路板塊、東部板塊，岱岳區(qū)板塊作為原開發(fā)量較少的一個板塊，也有較大的開發(fā)量，房地產(chǎn)供應呈現(xiàn)出新的格局。 房地產(chǎn)格局演變及趨勢小結(jié) 核心地塊供應量稀少，造成置業(yè)人口開始外溢 板塊認知正在形成，岱岳區(qū)板塊會成為重要的中高端客戶承接區(qū) 中高端產(chǎn)品市場比重加大 城市中心區(qū)域供應稀缺，導致人口外溢；東部邊緣區(qū)域以及南部高新區(qū)已經(jīng)成為城市的蔓延區(qū)，岱岳區(qū)也將成為下一個此類區(qū)域 由于北部近山區(qū)域可供應的住宅產(chǎn)品越來越少，資源將越來越稀缺；而岱岳區(qū)的近山區(qū)域及水景資源，則有可能成為中高端客戶的承接區(qū)。 從銷售價格及銷售產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品的市場份額在上升。 聚焦 市場 。 泰安房地產(chǎn)市場指標性特征分析◆泰安房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析◆ 西部區(qū)域板塊市場與競爭分析◆ 核心競爭項目點對點分析◆ 西部區(qū)域：板塊細分市場分析 北部近山高檔板塊 岱岳區(qū)中檔板塊 市中心高檔板塊 東部中高檔板塊 南部低檔板塊 南開發(fā)區(qū)中低檔板塊 長城路中高檔板塊 項目名稱 所屬區(qū)域 容郡國際 東岳大街板塊 龍灣別墅 青春創(chuàng)業(yè)園板塊 新湖綠園 泰山大街板塊 花園洲 泰山大街板塊 圣地國際公寓 長城路板塊 泰創(chuàng)國際廣場 長城路板塊 泰山家園 長城路板塊 新興園 長城路板塊 大展新城國際 長城路板塊 福嬴天際 長城路板塊 名仕尚座 長城路板塊 項目名稱 產(chǎn)品類型 主力戶型 銷售均價 所屬區(qū)域 容郡國際 洋房 130— 190 5000 東岳大街板塊 龍灣別墅 聯(lián)排、獨 棟 200— 400 6000 青春創(chuàng)業(yè)園板 塊 新湖綠園 聯(lián)排、洋 房 80— 200 泰山大街板塊 花園洲 洋房 80— 150 3800 泰山大街板塊 圣地國際公 寓 高層公寓 90— 180 3700 長城路板塊 泰創(chuàng)國際廣 場 小高層住宅 130— 150 3800 長城路板塊 泰山家園 高層、小 高層 120— 220 3600 長城路板塊 新興園 高層住宅 90— 130 4000 長城路板塊 大展新城國 際 高層住宅 120— 170 4500 長城路板塊 福嬴天際 高層住宅 120— 180 4200 長城路板塊 名仕尚座 高層住宅 70— 110 4100 長城路板塊 ?近山區(qū)域板塊： 主力戶型為中大面積戶型的花園洋房產(chǎn)品，最有利資源是近山。 ?青春創(chuàng)業(yè)園板塊： 距離市區(qū)較遠，屬于市郊區(qū)域，有大面積空地，產(chǎn)品主要以低密度的別墅、多層住宅為主。 ?泰山大街板塊： 最有利條件為交通便利，但缺少真正的自然資源，產(chǎn)品也多以社區(qū)環(huán)境內(nèi)景觀較好的洋房產(chǎn)品為主，借用泰安西部的旅游資源。 ?長城路板塊： 泰安的西部中心區(qū)域，已逐漸成為泰安的次級中心，產(chǎn)品以高層建筑為主，符合 CBD的政府規(guī)劃 西部板塊市場綜述 價格分布0100020223000400050006000700080000 2 4 6 8 10 12戶型平均面積0501001502002503003500 2 4 6 8 10 12 除龍灣別墅外，其他產(chǎn)品以 洋房和高層住宅 為主，價格多集中在 3500— 5000元 /平米 ； 龍灣別墅為別墅類項目，戶型面積較大，其他項目戶型面積多集中在 120— 150平米。 西部板塊區(qū)域產(chǎn)品分析 西部板塊市場綜述 西部板塊競爭 西部板塊將成為未來泰安市樓盤的主要供應區(qū)域，供應量約在150萬平米，預測可以消化至 2022年。 區(qū)域 供應量 東岳大街板塊 30萬 泰山大街板塊 40萬 天平湖板塊 30萬 長城路板塊 50萬 合計 150萬 東岳大街板塊： 主要項目為容郡國際、玉環(huán)府地產(chǎn)項目，總體量約為 30— 40萬平米； 泰山大街板塊： 規(guī)劃建設項目有花園洲三期、岱岳花園二期、新湖綠園等項目，總體量約為 40萬平米； 天平湖板塊： 天平湖作為之前未開發(fā)的板塊，將陸續(xù)有 2— 3個項目出現(xiàn)，總體量約在 30萬平米； 長城路板塊： 長城路自 2022年起將進入樓盤集中建設階段，將會有 6— 8個項目，且不缺乏 10萬平米以上的中大型樓盤，總供應量約在 50— 60萬平米。 未來本項目與天平湖及東岳大街板塊內(nèi)的項目競爭最為激烈。 長城路板塊 東岳大街板塊 天平湖板塊 泰山大街板塊 高層建筑為主，配套相對完善 政府規(guī)劃優(yōu)勢 教育資源豐富，配套相對完善，缺少自然景觀 房價優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越，靠近市政府，自然景觀優(yōu)越 地理位置優(yōu)勢 擁有泰安最為稀缺的水景資源，開發(fā)量稀少 自然景觀優(yōu)勢 核心競爭板塊 重點競爭板塊 西部板塊競爭 板塊市場 東岳大街板塊賣點與競爭分析 代表項目 核心賣點 客戶特征 所屬板塊 容郡國際 山景資源、社區(qū)環(huán) 境、洋房產(chǎn)品 西部區(qū)域內(nèi)的中高端客戶，以改善居住環(huán) 境為主要置業(yè)目的，年齡多在 35歲以上 東岳大街板塊 區(qū)域產(chǎn)品賣點總結(jié)： 山景資源、交通優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢 區(qū)域客戶特征總結(jié)： 希望居住在近山的區(qū)域，有穩(wěn)定的收入來源，一般是二次或二次以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境為主要目的 核心競爭力 市場供應 競爭策略 ? 交通優(yōu)勢 —— 緊臨城市主干道東岳大街，是連接濟南的交通要道 ? 山景資源 —— 是距離市政府較近的近山區(qū)域 ? 產(chǎn)品形式 —— 現(xiàn)有和即將開發(fā)的產(chǎn)品多會以花園洋房為主 ? 主力戶型 —— 以 120平米以上的中大戶型為主 ? 單價 —— 4500元 /平米以上，屬于中高檔價格區(qū)域 ? 未來供應 —— 約 30萬平米 稀缺的水景資源 +產(chǎn)品創(chuàng)新 項目名稱 核心賣點 客戶特征 所屬板塊 花園洲 產(chǎn)品設計、社區(qū)景觀 西部區(qū)域客戶，首次置業(yè)、二次置業(yè)皆有， 普通公務員和事業(yè)單位工作人員 泰山大街板塊 新湖綠園 開發(fā)商品牌、坡地排 屋、社區(qū)景觀 泰山大街板塊 泰山大街板塊賣點與競爭分析 區(qū)域產(chǎn)品賣點總結(jié)： 產(chǎn)品設計、小區(qū)內(nèi)部景觀 區(qū)域客戶特征總結(jié)： 首次置業(yè)者居多，有穩(wěn)定的收入來源，事業(yè)正處于上升通道中，追求品質(zhì)，以普通公務員、周邊市場私營業(yè)主為主； 板塊市場 核心競爭力 市場供應 競爭策略 ? 交通優(yōu)勢 —— 緊臨城市主干道泰山大街，連接京福高速公路 ? 價格優(yōu)勢 —— 土地成本較低 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢 —— 土地價格使開發(fā)商可以犧牲容積率作出出色的綠化景觀 ? 產(chǎn)品形式 —— 花園洋房為、聯(lián)排別墅為主要產(chǎn)品類型 ? 主力戶型 —— 80— 150平米多種戶型，適應不同的階層 ? 單價 —— 3500— 4000元 /平米，屬于中檔樓盤區(qū)域 ? 未來供應 —— 約 40萬平米 稀缺的水景資源 +生活方式引導 項目名稱 核心賣點 客戶特征 所屬板塊 圣地國際公寓 區(qū)域位置、泰山景觀 小型私營企業(yè)主、具有投資意識的中高端收入人群 長城路板塊 天龍國際廣場 CBD商務辦公 小型私營企業(yè)主、具有投資意識的中高端收入人群，有辦公 需求 長城路板塊 新興園 城市大盤、康示范工程 大型企業(yè)單位的中層領導和普通職工，事業(yè)處于上升期 長城路板塊 區(qū)域產(chǎn)品賣點總結(jié)： 規(guī)劃優(yōu)勢、價格優(yōu)勢 區(qū)域客戶特征總結(jié)： 有較強的投資意識、學歷水平相對較高，有穩(wěn)定收入且有固定住房的中堅階層及有辦公需求的中小企業(yè)主。 長城路板塊賣點與客戶對比分析 板塊市場 核心競爭力 市場供應 競爭策略 ? 交通優(yōu)勢 —— 城市南北主干道，并連接東岳大街、泰山大街 ? 規(guī)劃優(yōu)勢 —— 泰城規(guī)劃的未來 CBD區(qū)域，較大的升值潛力 ? 形象優(yōu)勢 —— 泰安對外的宣傳窗口，城市景觀大道 ? 產(chǎn)品形式 —— 高層為主，外立面靚麗 ? 主力戶型 —— 80— 150平米多種戶型 ?