【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)品與價格 代表樓盤 裕華區(qū) 曾經(jīng)向東南方向發(fā)展的城市規(guī)劃使其持續(xù)走熱，涌現(xiàn)了大批中高檔項目。片區(qū)發(fā)展較好，未來幾年在爭取客源方面存在很大競爭力。 主流產(chǎn)品 :小高層、高層 主力戶型 110130㎡ 三房價格 :52005500元 / ㎡ ， 沒有低于 4000元的項目 順馳 〃 藍郡、鳳凰城、華城綠洲、國富華庭、國大全城等 長安區(qū) 中心東部的長安區(qū) 05年之前發(fā)展緩慢且樓盤質(zhì)低價廉，居民購買力低，隨著 06年交通和生態(tài)環(huán)境改善，品質(zhì)、價格和銷售率均上升較快。因主城區(qū)重點企業(yè)搬遷改造，以及內(nèi)環(huán)板塊 CBD核心區(qū)域的確定與未來土地供應量足，在未來幾年中商業(yè)與住宅相結(jié)合以及主打高端市場將是本片區(qū)的發(fā)展方向 主流產(chǎn)品 :小高層、高層 主戶型 80130㎡ 二、三房價格 :本區(qū)價格分層明顯存在多個價格區(qū)間， CBD區(qū)域均價范圍 65007000二環(huán)以外價格相對較低均價在４５００元 /㎡ 左右 親親小鎮(zhèn)、匯景國際 、尚乘源、盛世長安、冀興尊園、名門華都、冠城 等 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 片區(qū)競爭 一）五大熱點區(qū)域 53 區(qū)域 現(xiàn)狀與前景 產(chǎn)品與價格 代表樓盤 橋東區(qū) 內(nèi)環(huán)中心板塊的橋東區(qū)，房價水平始終是城市標桿。內(nèi)環(huán)板塊土地資源日益緊缺，但 0708仍有不少項目推向市場。因價格水平起點高，市場趨于穩(wěn)定的當前，本區(qū)價格上升空間小 主流產(chǎn)品 :小高層、高層 主戶型 80130㎡二、三房價格 :4000— 6500元 / ㎡ 花香維也納、紫晶天域、 藍水晶、 樂模 、萬象天成、中基禮域 橋西區(qū) 生活配套齊全，大部分省直機關選址落戶本區(qū)帶動了發(fā)展和居住需求。作為建筑密集的老城區(qū)可供開發(fā)土地不多，新盤也有限，將來的價格仍應堅挺 主流產(chǎn)品 :小高層、高層主戶型 70140㎡二、三房產(chǎn)品定位不同差價大，約42009000元 / ㎡ 不等。 春江花月、金世界、金正締景城、聯(lián)邦名都、碧水藍灣 、優(yōu)盤、西美花城 開發(fā)區(qū) 距市中心較偏，目前本區(qū)房地產(chǎn)市場相對溫和，將來城市功能的完善與市區(qū)房價的堅挺將形成洼地效應以提升本區(qū)潛力 主流產(chǎn)品 :小高層、高層 主戶型 90130㎡二、三房價格 : 35005000元 /㎡。 XX鋒尚、卓達星辰花園、卓達星辰一號、心海假日、逸墅 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 片區(qū)競爭 一）五大熱點區(qū)域 54 5350 5650 57006200430002022400060008000裕華區(qū) 長安區(qū) 橋東區(qū) 橋西區(qū) 開發(fā)區(qū)０７年石家莊各區(qū)商品房均價（元／平方米）裕華區(qū) 長安區(qū) 橋東區(qū) 橋西區(qū) 開發(fā)區(qū)片區(qū)競爭 受區(qū)位、地段及配套等多方影響，除開發(fā)區(qū)外，二環(huán)內(nèi)的片區(qū)尤其是 橋東和橋西區(qū)的價格相對較高，且整體差距不大。這將對開發(fā)區(qū)及周邊 縣市造成價格洼地，使二環(huán)以外的本項目區(qū)域分流較多的購房群體。 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 一）五大熱點區(qū)域－售價 55 單房： 30左右㎡ 一房： 45左右㎡ 兩房：小兩房－ 60— 70㎡ 中兩房－ 7080㎡ 三房：經(jīng)濟三房－ 80— 100㎡ 功能三房－ 100— 115 ㎡ 舒適三房－ 115— 130㎡ 四房：功能四房－ 140— 160㎡ 舒適四房－ 160— 200㎡ 07年五大區(qū)域的戶型面積的百分比圖 一）五大熱點區(qū)域 片區(qū)競爭 41012151822161161215181925108 813171421221169151817222412 12251112142116 160510152025裕華區(qū) 橋東區(qū) 橋西區(qū) 長安區(qū) 開發(fā)區(qū)單房 小二房 中兩房 小三房 中三房 大三房 小四房 大四房１、區(qū)域之間戶型比例相差不大， 115㎡ 左右的舒適型三房仍是市場主流產(chǎn)品 ２、適宜投資的小戶型比例小 ３、各區(qū)的趨同性大，三房為主的自住型產(chǎn)品在短期內(nèi)是市場發(fā)展的大趨勢 56 元氏縣規(guī)劃特色： “ 一個中心 四大版塊 ” 即以縣城為中心，北部發(fā)展裝備制造業(yè)、南部建城南工業(yè)區(qū)和槐河生態(tài) 經(jīng)濟長廊、西部打造山前產(chǎn)業(yè)帶、東部發(fā)展物流基地． 縣北部裝備制造業(yè)基地達 30平方公里，入駐企業(yè) 13家。城南工業(yè)區(qū) 12家 投資 15億的車輛廠；臨近本項目的西部山前經(jīng)濟帶的 200家煤炭運輸企業(yè) 和體育公園、國家動漫產(chǎn)業(yè)基地及其它眾多企業(yè)都將進入。 影響力： 本項目位于元氏縣北部，片區(qū)更多企業(yè)入駐將帶來本項目 片區(qū)城市設施、交通等多方面的改善，提升了本項目片區(qū)競爭力 二、項目所在市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 57 蟠龍湖是元氏縣主要房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)， 近年縣里新項目以本湖岸區(qū)域為主， 7大功能區(qū)： 蟠龍湖是離市區(qū)最近的 山水型景區(qū)，位于石家莊西南 25公里 處元氏縣． 97年被省旅游局命名省級 旅游度假村 . 開發(fā)面積 14平方公里， 水上面積 蟠龍湖分為 7大不同的功能區(qū)，即南 岸綜合休閑度假區(qū)、水體景觀區(qū)、遠 足健身游覽區(qū)、濕地生態(tài)恢復區(qū)、北 岸生態(tài)保護區(qū)等 蟠龍湖 規(guī)劃特色 二、項目所在市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 58 旅游地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長并未帶動蟠龍湖旅游價值增長，使得片區(qū)成熟度不夠 大湖之翼 泊岸 南山 蟠龍湖別墅 目前的旅游配套以釣魚、 CS等中小型，不成規(guī)模的游樂設施為主，僅服務夏秋兩季，檔次低端 生態(tài)資源并未良好利用，其原生態(tài)形象使整個景區(qū)的旅游價值無法提升。 平原大地上稀有的山水資源，因低層次旅游開發(fā)及服務管理水平而導致旅游基礎設施薄弱，缺乏消費號召力 二、項目所在市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 59 供應態(tài)勢分析 : 本片區(qū)目前以中低檔別墅群為主，有少量中高檔別墅，獨棟與聯(lián)排別墅 比例大體相當，還有部分洋房和公寓。但因交通、生活配套欠缺及整體品 質(zhì)較低，因此還不能形成供銷兩旺的勢頭 區(qū)域重點項目 : XX〃 龍湖灣、大湖之翼、江山墅 、翠堤灣水岸、享墅、碧水 〃 明 珠、圣地亞水岸生活館等 區(qū)域房地產(chǎn)特色 二、項目所在市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 60 價格態(tài)勢分析 : 該區(qū)域整體均價較低，但和前兩年相比，也有不小漲幅，當前價格 區(qū)間 18003000元 /㎡ 。 展望： 伴隨西優(yōu)南延的城市規(guī)劃，該區(qū)域不僅將形成完善公共交通體系， 亦將孕育出環(huán)境優(yōu)美、適宜居的成熟高尚的人文氛圍，發(fā)展?jié)摿妱? 區(qū)域房地產(chǎn)特色 二、項目所在市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 61 三、同類型市場板塊分析 龍鳳湖片區(qū) 蟠龍湖片區(qū) 位于石市西南 25公里的元氏縣境內(nèi) 溫塘片區(qū) 滹沱河片區(qū) 石市二居市場主要分布在溫塘、滹沱河、龍鳳湖、蟠龍湖及欒城等五大片區(qū) 欒城片區(qū) 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 62 龍鳳湖由青龍、封龍、鳳凰三山環(huán)抱，距南二環(huán) ，車程約 10分鐘 是距離市區(qū)最近的山水環(huán)抱中的生態(tài)旅游風景區(qū)和景觀別墅區(qū)。因地理位 置特點，這里可以是 30分鐘生活圈的第一居所也可作為休閑度假第二居所 區(qū)域重點項目 :天籟 〃 山水清音、天下財富灣 目前關注度高的在售項目有天籟 〃 山水清音，總占地 226畝，分東西兩 區(qū)建設，建有獨棟、雙拼、多聯(lián)別墅和酒店。目前該項目西區(qū)已基本售罄 部分業(yè)主已入住。 該項目與本案相比的優(yōu)勢主要是交通便捷，片區(qū)發(fā)展相對略顯成熟， 但湖面及水岸線不如本案壯闊。 龍鳳湖片區(qū)特色 三、同類型市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 63 汊河、滹沱河位于城北 107國道一側(cè)，距市區(qū)約 20分鐘車程，是市區(qū) 面積最大的濕地和水源供應地。政府近階段對此片區(qū)治理力度較大。以 后此地將成為低密度的休閑居住區(qū)及當前全市最大的別墅區(qū)之一。 區(qū)域重點項目 :主要是江南新城 〃 國墅， 07年 10月開盤， 300多套聯(lián)排 為主的別墅均價約 5500元 /㎡ ，銷售率在 90%以上。 該項目依托近距離城 市交通網(wǎng)和休閑生態(tài)環(huán)境，很可能為石家莊高端群體的聚居之地。 該項目與本案相比優(yōu)勢主要是交通較便利，且區(qū)域規(guī)劃、項目規(guī)模與品 質(zhì)較優(yōu)，是本案較強大的競爭對手。 滹沱河、汊河片區(qū)特色 三、同類型市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 64 溫塘距石家莊約 2小時車程，是周邊發(fā)展知名度和成熟度相對較高的 二居市場。如今各類自溫泉品牌衍生出的第二居所遍布，吸引了石家莊 及周邊縣市、甚至吸引了太原、京津的客戶慕名而來。 本片區(qū)主要優(yōu)勢 :溫泉及臨近西柏坡的旅游帶來較大影響。不足 之處一是距市區(qū)遠；二是配套不成熟；三是品質(zhì)低；四是規(guī)劃欠佳。因 而形成了總價低、銷售較好、但品質(zhì)低、入住率低、配套差現(xiàn)象，是石 市初級二居市場代表．片區(qū)主要樓盤有陽光河谷、神池花園、水印長灘 等十多個項目。價格 1500到 3000之間不等。均價約 2200元 /㎡ 與本案比，此片區(qū)優(yōu)勢主要是價格低，并有溫泉品牌的知名度 平山溫塘片區(qū)特色 三、同類型市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 65 欒城位于石家莊市東南方向，京珠和青銀高速及 308國道都在此交 匯，距 107國道也近、因交通便利、距市區(qū)較近，成為了近年來石家莊 郊縣地區(qū)中房地產(chǎn)市場發(fā)展比較火爆的區(qū)域。 主要項目 :卓達 〃 太陽城，距南二環(huán)路僅 ，交通較便利。項 目占地廣、規(guī)模大，遠景建設規(guī)模 2022萬㎡ , 人口約 50萬的新城市樣板 目前一期基本銷完。售價 40007500元 /㎡ 之間，均價約 5000元 /㎡ 與本案相比，此片區(qū)的優(yōu)勢主要是交通便利，規(guī)模較大，品質(zhì)與配套也 較好，產(chǎn)品形象與知名度都較高。不足是山水資源欠缺。 欒城片區(qū)特色 三、同類型市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 66 目前二居市場中，滹沱河片區(qū)綜合指數(shù)較高，比如規(guī)模、建筑品質(zhì)、 均價和銷售率；欒城片區(qū)其次，龍鳳湖居中，蟠龍湖再次之，溫塘因 資源、建筑品質(zhì)及交通等方面都較差，因此綜合指數(shù)最低。 本項目所在蟠龍湖片區(qū)的交通和配套等較差，綜合指數(shù)不高。但占據(jù) 二居產(chǎn)品的核心優(yōu)勢 —— 資源，因此升值潛力巨大。 三、同類型市場板塊分析小結(jié) 片區(qū)競爭 低 中 高 欒城片區(qū) 均價 建筑品質(zhì) 銷售率 生活配套 入住率 滹沱河片區(qū) 龍鳳湖片區(qū) 蟠龍湖片區(qū) 溫塘片區(qū) 景觀資源 交通 規(guī)模 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 67 競爭格局掃描 片區(qū)競爭 小結(jié) 整體特征 68 商品房產(chǎn)品較單一，趨同化較重，隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇使市場劃 分更細。如樂模、優(yōu)盤等居家辦公型住宅及公寓等有個性的樓盤增多 開發(fā)模式向復合型轉(zhuǎn)變 復合開發(fā)模式是當前一大趨勢。商業(yè)、會所、餐飲、公寓等為商務提 供完善配套，提高了商務活動效率。同時商務部分又為商業(yè)、公寓部分 提供有效客源形成一個完善的商務鏈，互補而共生。目前在建的中宏匯 景國際、名門華都、金世界等項目都采取了這種開發(fā)模式。 產(chǎn)品呈現(xiàn)出多元化均勢 小結(jié) 0７年區(qū)域市場概況 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 69 促銷方式豐富 受新政影響，開發(fā)商出于資金回籠需求， “ 打折 ”“ 優(yōu)惠 ”“ 送禮 ” 等方式頻現(xiàn)市場。去年 10月以來，中基 〃 禮域、金正 〃 締景城、優(yōu)盤、 名門華都二期相繼開盤，甚至很多在去年就宣告 “ 售罄 ” 的樓盤，都推 出了新房源。 07年末、 08年初新項目產(chǎn)品供應將呈現(xiàn)豪宅與小戶型并駕 齊驅(qū)，中戶型產(chǎn)品相對較少的產(chǎn)品類型格局 受全國大市影響，歲末成交量下滑 50%以上，但降價不明顯 小結(jié) 0７年區(qū)域市場概況