【正文】 西、南北向高速公路和鐵路為紐帶，把全市劃分為市域、都市區(qū)、中心區(qū)三個(gè)層次， 把石市變輻射式發(fā)展為捆綁式發(fā)展，中心城區(qū)與各組團(tuán)互動(dòng)實(shí)現(xiàn)“雙贏” 主要規(guī)劃 城市發(fā)展規(guī)劃 —— 組團(tuán)格局 37 ２、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想：“主城改造”、“新區(qū)開發(fā)”、“組團(tuán)提質(zhì)”三大工程及五個(gè)產(chǎn)業(yè)基地 “東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏”的空間戰(zhàn)略 城市發(fā)展規(guī)劃 —— 產(chǎn)業(yè)格局 近期重點(diǎn) 規(guī)劃方向 早期重點(diǎn) 規(guī)劃方向 38 ３、空港、高速鐵路、公路路網(wǎng)全面建設(shè)及市區(qū)鐵路入地。 主要規(guī)劃 京廣線 107國道 39 工礦企業(yè)退二進(jìn)三 2 、城中村改造： 實(shí)施拆除違章建筑 100萬平方米、關(guān)停 100家污染企業(yè)等美化環(huán)境、打造生態(tài)城市的八個(gè)一工程以及對城區(qū)周邊的五個(gè)環(huán)、五個(gè)河、兩個(gè)山、八個(gè)帶進(jìn)行全面綠化美化整治 五大基地和三大市場實(shí)現(xiàn)升級(jí)，使省會(huì)成為因商而發(fā)的城市。 宏觀市場小結(jié) 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經(jīng)濟(jì)形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 42 目 錄 宏觀市場解讀 競爭格局掃描 主流產(chǎn)品與客戶 項(xiàng)目開發(fā)建議 43 競爭格局掃描 片區(qū)競爭 小結(jié) 整體特征 44 整體特征 06年 2022年石市住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃（單位：平方公里 ） 年度 商品住房用地 經(jīng)濟(jì)適用住房用地 合計(jì) 2022 2022 20222022 合計(jì) 06年 — 2022年商品住房用地供應(yīng)量相差不大。土地稀缺將提升本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Γc土地價(jià)值相匹配，打造高品質(zhì)居所，是本項(xiàng)目適宜的發(fā)展方向． 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 45 整體特征 06年 2022年石市未來石住房建設(shè)年度計(jì)劃 20222022年石家莊市住房建設(shè)年度計(jì)劃 單位：萬㎡ 年度 商品住房 經(jīng)濟(jì)適用住房 合計(jì) 2022 286 70 356 2022 286 70 356 20222022 858 210 1068 合計(jì) 1430 350 1780 “十一五”計(jì)劃期內(nèi)石家莊市擬建設(shè)各類住房 ，總建面1,780萬㎡。漲幅與去年比高達(dá)30%以上，位居全國大中城市前列 0 0 07年石家莊房地產(chǎn)商品房市場供應(yīng)量與銷售均價(jià) 07年全市房屋售價(jià)和新建商品住房售價(jià)均持續(xù)走高。 0607年房價(jià)繼續(xù)漲，大戶型產(chǎn)品仍占市場主流。 ： 在下半年中，許多樓盤開售，但房源大都有所控制，開發(fā)商捂盤惜 售的現(xiàn)象較多，比如 11月石家莊二環(huán)內(nèi)及附近區(qū)域有 6個(gè)樓盤開盤推出 新房源，單個(gè)樓盤的推售量非常有限，僅占總量一半左右 3 .部分二手房價(jià)格超過新房 ： 許多臨近重點(diǎn)中學(xué)或者物業(yè)好、交通便利的二手房，超過同區(qū)域新 房的銷售價(jià)格。片區(qū)發(fā)展較好，未來幾年在爭取客源方面存在很大競爭力。因價(jià)格水平起點(diǎn)高，市場趨于穩(wěn)定的當(dāng)前，本區(qū)價(jià)格上升空間小 主流產(chǎn)品 :小高層、高層 主戶型 80130㎡二、三房價(jià)格 :4000— 6500元 / ㎡ 花香維也納、紫晶天域、 藍(lán)水晶、 樂模 、萬象天成、中基禮域 橋西區(qū) 生活配套齊全，大部分省直機(jī)關(guān)選址落戶本區(qū)帶動(dòng)了發(fā)展和居住需求。這將對開發(fā)區(qū)及周邊 縣市造成價(jià)格洼地，使二環(huán)以外的本項(xiàng)目區(qū)域分流較多的購房群體。南山 蟠龍湖別墅 目前的旅游配套以釣魚、 CS等中小型，不成規(guī)模的游樂設(shè)施為主，僅服務(wù)夏秋兩季，檔次低端 生態(tài)資源并未良好利用，其原生態(tài)形象使整個(gè)景區(qū)的旅游價(jià)值無法提升。因地理位 置特點(diǎn)，這里可以是 30分鐘生活圈的第一居所也可作為休閑度假第二居所 區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目 :天籟 〃 山水清音、天下財(cái)富灣 目前關(guān)注度高的在售項(xiàng)目有天籟 〃 山水清音，總占地 226畝，分東西兩 區(qū)建設(shè)，建有獨(dú)棟、雙拼、多聯(lián)別墅和酒店。政府近階段對此片區(qū)治理力度較大。 該項(xiàng)目與本案相比優(yōu)勢主要是交通較便利，且區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)模與品 質(zhì)較優(yōu)，是本案較強(qiáng)大的競爭對手。不足 之處一是距市區(qū)遠(yuǎn)；二是配套不成熟；三是品質(zhì)低；四是規(guī)劃欠佳。 主要項(xiàng)目 :卓達(dá) 〃 太陽城，距南二環(huán)路僅 ，交通較便利。 欒城片區(qū)特色 三、同類型市場板塊分析 片區(qū)競爭 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 66 目前二居市場中，滹沱河片區(qū)綜合指數(shù)較高，比如規(guī)模、建筑品質(zhì)、 均價(jià)和銷售率；欒城片區(qū)其次，龍鳳湖居中，蟠龍湖再次之，溫塘因 資源、建筑品質(zhì)及交通等方面都較差，因此綜合指數(shù)最低。如樂模、優(yōu)盤等居家辦公型住宅及公寓等有個(gè)性的樓盤增多 開發(fā)模式向復(fù)合型轉(zhuǎn)變 復(fù)合開發(fā)模式是當(dāng)前一大趨勢。 產(chǎn)品呈現(xiàn)出多元化均勢 小結(jié) 0７年區(qū)域市場概況 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 69 促銷方式豐富 受新政影響，開發(fā)商出于資金回籠需求， “ 打折 ”“ 優(yōu)惠 ”“ 送禮 ” 等方式頻現(xiàn)市場。 其中套型 建面小于 90 ㎡ 的商品住房 22400套，建面 201萬㎡ ， 占該總建面的 71%。 小結(jié) 08年住房規(guī)劃與 07年比增加不多，但保障類住房增多 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結(jié) 71 現(xiàn)狀： 08年 12月份成交量比去年 12月減 50%以上?？傮w上市中心房價(jià)平均仍保持 60006500元／㎡之 間，較 07年年底不見明顯增長。 如冀興尊園、簡筑等皆純高層住宅，且處同區(qū)域， 創(chuàng)新型產(chǎn)品現(xiàn)已增加。 90㎡ 以下的尚未占主流。有了小戶型 產(chǎn)品大量供應(yīng)，必然會(huì)導(dǎo)致市場需求更大放量，從而導(dǎo)致大戶型稀缺 購買者結(jié)構(gòu)： 已購房業(yè)主多為本市區(qū)居民，郊縣及外省購買比例較小；首次購房置業(yè) 者以及商人居多。其次 100㎡ 以上和 60至 80 ㎡ 按年齡分析， 30至 40歲家庭打算購買住房面積在 80至 100 ㎡ 的居多 住宅建筑式樣兩居室開始增加 目前家庭單元配套式住房率達(dá)到 85％，其中二居室所占比重最大， 為 55％；其次為三居室，占 22％；再其次是一居室和四居室。受此影響，居民購房行為趨同性明顯。購房考慮因素重點(diǎn)不一， 30歲以下 年輕人重環(huán)境的居多，占 40％； 31歲至 40歲和 41歲至 50歲年齡的人看 重價(jià)格，分別占 30％和 40％； 50歲以上老年人看重戶型結(jié)構(gòu)，占 35％ 一套商品房 15萬元左右是普通工薪家庭期望的房價(jià) 就石市目前居民家庭戶均收入約 收入比看， 15萬左右一套房子是期望價(jià)位． 按揭購房的占 5成： 可接受每月還款額 1000元以下的居多，占 80％ 客群特色 主流產(chǎn)品與客戶 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 81 產(chǎn)品特色 客群特色 小結(jié) 典型案例 主流產(chǎn)品與客戶 82 第一居所 樓盤特色 : 橋西區(qū)當(dāng)前知名度較高的復(fù)合型社區(qū)項(xiàng)目， 目前二期處內(nèi)部認(rèn)購階段，一期已基本售完。配套多，品質(zhì)高，規(guī)模大且位于城市中心一環(huán)內(nèi)， 項(xiàng)目周邊環(huán)繞省委、省政府、省政協(xié)、人大等大機(jī)關(guān)單位．上好位置與樓盤集豪華會(huì)所 營銷中心為一體的特色包裝，使售價(jià)與銷售率皆高，并一度在全市有很高知名度。水景園林綠化較好，部分戶型錯(cuò)層式茶室設(shè)計(jì)創(chuàng)石市先河，社區(qū)有幼兒園及自設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場，臨近城市中心地段，完善的配套設(shè)施加特色戶型，以及造價(jià)３千萬的超大高品質(zhì)臨時(shí)售樓處的先進(jìn)理念，把整體品位提升了檔次 ,從而使項(xiàng)目銷售較好． 07年 11月 24日一期開盤當(dāng)天推出 300多套單位，就銷售了８０ %以上 .使年底的房地產(chǎn)市場又火爆了一回． 主流產(chǎn)品與客戶 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 86 第一居所 眾美 〃 鳳凰城 典型案例 位置 裕華區(qū)翟營大街 規(guī)模 容積率： 總建面： 16萬㎡， 綠化率 : 41%， 10棟 16\18層板式住宅組成 產(chǎn)品 主力戶型 4室 2廳 1衛(wèi) 面積 150㎡ ，戶型面積區(qū)間 110300 ㎡ ．裝修狀況 毛坯 銷售 開盤 : ，均價(jià) :3400元 / ㎡ 銷售率： 98%，物管費(fèi)： ㎡ 目前該片區(qū)還有天下財(cái)富灣等，是目前石家莊較為成熟的中檔品質(zhì)的別墅群片區(qū)．目前一、二期已售完，三期約 08年 5． 1左右開盤 目前接受咨詢登記．一、二期目前８成已入住，客戶以公務(wù)員和商人為主，各占４成．目前居住的以老人為主，以離退休高干為多 主流產(chǎn)品與客戶 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 88 江南新城 典型案例 第二居所 位置 長安區(qū)汊河北、 107國道以東 規(guī)模 整體分四期，第一期 “ 國墅 ” 占地面積250畝 39棟建筑分成 5個(gè)組團(tuán)園林式圍合?？蛻羧狠^廣，商人、公務(wù)員都較多，目前居住以中老年人為主，大多為退休干部。規(guī)劃設(shè)計(jì)多個(gè)組團(tuán)圍合成封閉的院落是其主要特色 主流產(chǎn)品與客戶 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 91 陽光河谷 位置 石家莊平山溫塘 規(guī)模 占地 700多畝，建面 45萬㎡，容積率 65% 產(chǎn)品 與配套 5層半洋房為主 戶型： 1室 1廳 2室 1廳，上躍層、下躍層、閣樓 面積 37150㎡ 為主，主力戶型 120 ㎡ 三房和 1室 1廳 65㎡ 的二房交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修 配套 :山頂生態(tài)公園，商業(yè)街， 12022平米星級(jí)會(huì)所，山地社區(qū)足球場，靶場，室外攀巖，天然河谷景觀，啤酒廣場，多功能軍事游樂園，社區(qū)游池，水療館，室外療養(yǎng)館等 銷售 開盤 : 20220928；銷售率： 70%．目前已交房入住均價(jià) :2600元 /㎡ 6萬一套起 物管費(fèi) : /㎡ /月 可以委托出租出售 開發(fā)商 石家莊華銀基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 典型案例 第二居所 樓盤特色： 本項(xiàng)目是落差 30余米的山地建筑，以溫泉生態(tài)旅游度假村的定位 規(guī)模較大，有 2600 ㎡ 的河谷景觀，萬畝生態(tài)園林， 65畝多功能軍事游樂園 大型傳會(huì)所，社區(qū)游泳池，商業(yè)街等．戶型偏小，經(jīng)濟(jì)適用，是休閑度假類 的投資型居所，客戶以石家莊市區(qū)的為主，占６成以上，周邊縣市的為輔 主流產(chǎn)品與客戶 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 92 第二居所 神池花園 典型案例 位置 石家莊平山溫塘 規(guī)模 占地１千多畝，建面： 8萬㎡綠化率 60% 容積率 產(chǎn)品 與配套 別墅＋公寓 交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 /精裝修 任選 戶型： 70160 ㎡，以 82㎡至 95㎡小戶型迷你別墅為主。 主流產(chǎn)品與客戶 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 93 第二居所 江山墅 位置 石家莊蟠龍湖南岸 規(guī)模 占地： 40萬㎡ ，容積率 ，綠化率 65％，總建面 ㎡ 產(chǎn)品 與配套 獨(dú)棟別墅： 280300 ㎡ /套，聯(lián)排別墅： 170200 ㎡ /套，酒店式公寓： 5055 ㎡ /套 物業(yè)管理費(fèi) : / ㎡ ．遠(yuǎn)景配套 :高爾夫練習(xí)場、高規(guī)格遛馬場、復(fù)合型高尚會(huì)所等 銷售 06年 4月開盤，均價(jià) 聯(lián)排 2800元 / ㎡ 獨(dú)棟 3000元 / ㎡ 開發(fā)商 石家莊麟凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤特色： 產(chǎn)品定位：河北省目前高檔次的具休閑度假功能的低密度別墅社區(qū)。 典型案例 主流產(chǎn)品與客戶 典型案例 客群特色 小結(jié) 產(chǎn)品特色 94 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 價(jià)格（元 /㎡ ） 開發(fā)商 建筑類型 現(xiàn)狀 狀態(tài) 觀瀾逸品 橫山湖畔（靈壽） 2500 河北金邦房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 花園洋房、雙拼 /連排 /獨(dú)棟別墅 新盤 /咨詢中 中式風(fēng)格，目前處于內(nèi)部認(rèn)購期， VIP卡5000元買房折現(xiàn)金 1萬元 軍頤園 中山西路華柴醫(yī) 院東鄰 2500 宏泰福房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 3棟高層 新盤 /咨詢中 現(xiàn)在只進(jìn)行團(tuán)購登記，還剩 12層，及 11層 —19層。 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)測 96 香居美地 卓達(dá)服裝產(chǎn)業(yè)園東側(cè) 未定 順達(dá)房地產(chǎn) 2棟高層 西美花城 橋西區(qū)紅旗大街與匯豐路 交匯處 4200 石家莊市西美房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 7棟 18層高層 —— 萬象天成 橋西區(qū)裕華西路 15號(hào)河北藝術(shù)中心西臨 預(yù)計(jì) 8000左右 河北天成企業(yè)集團(tuán) A座寫字樓 25層、B座公寓酒店 21層、 C酒店式公寓 28層 1月 6日樣板間開放，首推 4060平米酒店公寓。 安聯(lián) ? 大城小院 民心河與光華路交口西行30米路南 5300 河北安聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 多層帶電梯花園洋房 擬于 4— 5月份開盤。 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)測 98 聯(lián)邦 ? 東方明珠 翟營大街與塔北路交叉口 5400 石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房